Récupération de la TVA des honoraires de revente LMNP

Lors de la revente de votre bien LMNP , vous faites appel à une société qui va prendre en charge votre revente, et vous facturera des honoraires de transaction.

Ces honoraires sont généralement mis à la charge des vendeurs et payés par le notaire lors de l’acte authentique. Ils comprennent un montant de TVA déductible qu'il convient d’entrer dans votre déclaration de TVA , générant ainsi une récupération ou une imputation sur la TVA collectée.

La récupération de cette TVA ne devrait pas poser de problème

Cette TVA déductible génère quelquefois des incompréhensions de la part des experts comptables, pourtant « spécialisés », certains d’entre eux déclarant à leur client ayant vendu, que cette TVA ne serait pas déductible. Les arguments mis en avant sont généralement de pauvre niveau, traduisant une non maitrise du sujet. Pour vous permettre de les repérer, ils sont résumés  ci-dessous :

-       La vente n’est pas soumise à TVA, donc la tva des honoraires n’est pas déductible

-       La tva a déjà été intégrée dans le calcul de la plus value ou de la moins value.

-       Les honoraires étant payés postérieurement à la vente, il n’existe plus de TVA collectée le jour de ce paiement, donc plus de tva déductible ( !)

Ce point nécessite une intervention au niveau du management du cabinet d’expertise comptable, qui a souvent quelque difficulté à admettre une position différente de la sienne.

Pour vous permettre d’y répondre par une note structurée, vous trouverez ci-dessous les arguments légaux qui permettront de régler le sujet.

Les arguments qui confirment le droit à récupération de TVA sur les honoraires de l’intermédiaire 

La TVA facturée par celui qui s'est entremis dans la vente globale du fonds (éléments corporels et incorporels) est déductible au titre des frais généraux chez le vendeur, même s'il fait usage de la dispense de taxation prévue par l'article 257 bis du CGI.

1. Le raisonnement de la Cour de Justice de l'Union Européenne

En effet, amenée à se prononcer sur la déductibilité de la TVA grevant des services acquis pour la transmission d'une universalité de biens non taxable, la CJUE a admis la détaxation, dans les conditions de droit commun, de cette taxe par le cédant au titre des frais généraux même s'il fait usage de la dispense de taxation susvisée (CJUE 22-2-2001 aff. 408/98, Abbey National).

Cette jurisprudence a également été reprise par certaines juridictions du fond (CAA Versailles 10-10-2017 n° 16VE00567 : BF 6/18 inf. 489; CAA Paris 21-3-2019 n° 18P A02009 : BF 8-9/19 inf. 697).

2. Si l'activité  principale du vendeur est assujettie à TVA, la TVA est globalement récupérable

Une vision globale des frais généraux permet de considérer que dès lors que l'activité générale et principale du vendeur est assujettie à TVA, la TVA est globalement récupérable. Dans cette hypothèse, la TVA ayant grevé les honoraires de l'intermédiaire intervenu au titre d'une vente exonérée de TVA peut donc être récupérée car le vendeur exerce une activité assujettie à TVA. (Une recette ponctuelle non assujettie à TVA n'est pas révélatrice de l'activité du vendeur.)

Il est donc pertinent d'envisager les honoraires de l'intermédiaire intervenu au titre d'une vente comme des frais généraux et de permettre la récupération de la TVA même si la vente n'est pas assujettie à TVA.

3. Si les biens sont utilisés pour une activité taxée, la TVA est récupérable

Selon l'article 168 de la directive TVA, dont le texte est repris par l'article 271, II-1 du CGI, le droit à déduction de la TVA d'amont est accordé à l'assujetti « dans la mesure où les biens et les services sont utilisés pour les besoins de ses opérations taxées. »

Il ressort de la jurisprudence communautaire que l'existence d'un lien direct et immédiat entre une opération particulière en amont et une ou plusieurs opérations en aval ouvrant droit à déduction est, en principe, nécessaire pour qu'un droit à déduction de la TVA d'amont soit reconnu à l'assujetti.

En l’espèce, le lien direct entre l’exercice d’une activité de location meublée soumise à la TVA et le paiement d’un intermédiaire pour réaliser l’acquisition du bien loué est immédiat et non équivoque.

Le service d’intermédiation est dans ce cas utilisé aux fins de réaliser une opération soumise à la TVA (location meublée assujettie), le droit à déduction est donc ouvert.

Conclusion

Tous les experts-comptables habitués à traiter des dossiers LMNP connaissent ce droit, et agissent en conséquence. Nous connaissons cependant deux cabinets spécialisés qui ne veulent rien entendre, ce qui oblige leurs clients à faire eux-mêmes la démarche auprès du fisc et d’obtenir le remboursement de cette TVA déductible. Nous ne connaissons pas de cas, où en 15 ans, ce remboursement de TVA ait été contesté par le fisc.