Depuis le 1er janvier 2021, la loi de financement de la Sécurité sociale (modification de l’article L611-1) a introduit un alignement des règles sociales et fiscales pour les Loueurs en Meublé Professionnels. Quelles sont les transformations apportées au statut LMP et qu’est-ce que cela implique sur le traitement social de l’activité de location meublée ? Revenu Pierre fait le point.

Rappel des conditions d’accès au statut LMP

Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel, il faut répondre à deux critères cumulatifs, à savoir :

  • Générer des recettes annuelles tirées de la location meublée supérieures à 23 000 € ;
  • Et que ces recettes représentent plus de la moitié des autres revenus professionnels du foyer fiscal. 

Avec la loi de finances 2021, plus besoin d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ; une condition qui permettait parfois au contribuable de choisir son statut social en restant LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Désormais, un LMP est donc obligatoirement affilié au régime de Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et doit s’acquitter des charges sociales correspondantes.

Bon à savoir : les personnes qui exercent une activité de location meublée de courte durée (Airbnb par exemple) dont les recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000 € sont également assujetties au régime des indépendants, à l’exception des biens gérés sous la loi Hoguet par une agence immobilière. Il existe néanmoins la possibilité de rester au régime général de la Sécurité Sociale si les recettes annuelles sont inférieures à 85 800 €.

Quels sont les impacts pour les Loueurs en Meublé Professionnel ?

Ce changement d’accès au statut LMP permet de clarifier le cadre social des locations meublées : les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) sont touchés par les Prélèvements Sociaux à hauteur de 17,2 % alors que les Loueurs en Meublé Professionnels sont imposés aux cotisations sociales SSI (environ 35 %).

Cependant, même si cet écart peut inquiéter, il ne faut pas en conclure que l’imposition des LMP est le double de celle des LMNP. Les cotisations sociales des TNS (Travailleurs Non Salariés) sont assez complexes à calculer (tranches, forfaits, cotisations minimales, etc.) et qu’il s’agisse de l’imposition du résultat de l’activité ou des plus-values réalisées lors de la cession du bien, les bases imposables et modes de calcul sont différents et demandent une étude plus approfondie.

 

Cotisations sociales sur le résultat fiscal de l’activité LMP

Tout d’abord, lorsque le résultat fiscal issu de l’activité de location meublée est faible ou égal à 0 € (c’est le cas pour la majorité des loueurs en meublé pendant de nombreuses années, compte tenu de la déduction des charges et de lamortissement du bien), les conséquences de cette loi restent limitées puisque seul un forfait minimum d’un montant de 1 145 € est dû par le loueur.

 En revanche, quand le résultat est positif, il faut appliquer les cotisations sociales SSI (entre 25 et 35 % du résultat brut). Néanmoins, ces cotisations sont, pour la plupart, déductibles de l’assiette fiscale pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR).

 

Prenons quelques exemples :

  • Pierre, Loueur en Meublé Professionnel depuis peu, obtient un résultat fiscal de 0 € sur son activité de location meublée en 2021. Côté social, il n’est donc redevable que du forfait minimum de 1 145 €. Côté fiscal, il n’a pas d’IR à régler ;

Bon à savoir : Les personnes exerçant sous le statut de Travailleur Non Salarié (TNS) au titre de leur activité principale, payent déjà les cotisations SSI et ne sont donc pas assujettis à la base minimale si leur résultat est à zéro.

  • Marie, qui loue plusieurs studios en résidence services étudiantes sous le statut LMP depuis longtemps, a un résultat fiscal de 10 000 €. Côté social, les cotisations sociales à payer seront d’environ 3 500 € (10 000 x 35 %). Côté fiscal, on déduit les cotisations sociales du résultat fiscal (10 000 - 3 500) soit 6 500 €, auquel on applique sa tranche marginale de 30 % sur l’IR. Marie devra donc régler environ 1 950 € d’IR (6 500 x 30 %). Soit un total de prélèvements obligatoires de 5 450 € (3 500 + 1 950) en 2021.

 

Cotisations sociales sur les plus-values LMP

Dans un article précédent, nous vous présentions le calcul et l’imposition de la plus-value au statut LMP , divisée en deux parties : la part de la plus-value relative aux amortissements déjà pratiqués lorsque le bien a été inscrit au bilan au moins deux ans, dite à « court terme » et la part « long terme », qui constate l’évolution de la valeur du bien : prix de cession - prix d’acquisition.

Seules les plus-values à court terme sont assujetties aux cotisations sociales SSI, puis taxées au barème progressif de l’IR. Les plus-values à long terme sont imposées au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) au taux de 30 % (IR à 12,8 % + Prélèvements Sociaux à 17,2 %).

C’est donc au moment de la cession que l’application des cotisations sociales impacte le plus la rentabilité de l’investissement en LMP. Cependant, il existe des exonérations d’impôt au régime LMP qui peuvent permettre de réduire l’imposition globale des plus-values, n’hésitez pas à demander conseil à un fiscaliste ou à votre expert comptable pour minimiser la fiscalité lors de la revente de votre bien.