La demande de logements étudiants ne cesse d’augmenter : aujourd’hui, ce sont deux millions d’étudiants qui vont rechercher un logement pour la rentrée prochaine. Malgré une forte croissance, l’offre ne suffit toujours pas, aussi investir en résidence étudiante paraît être un excellent choix. Mais il faut savoir que la demande a beaucoup changé sur le plan qualitatif. Le logement étudiant, c’est un mode de vie spécifique : ce qui intéresse les étudiants dans un logement, c’est sa localisation, sa proximité avec les transports, et pour les appartements meublés en résidence, ses équipements et ses services. 
Les universités comme les métropoles commencent à prendre conscience que les étudiants, une fois leur diplôme obtenu, chercheront à rester sur place, et renforceront l’attractivité du territoire aux yeux des entreprises.  Et les enquêtes le confirment, la vie étudiante est un critère essentiel dans le choix de l’université. Encore balbutiante, une coopération entre les universités, les écoles et les villes est en train de se mettre en place : les villes qui vont adopter un plan d’action prenant en compte le secteur privé vont vous donner de la visibilité, et vous pouvez en tirer parti pour vos investissements LMNP. 
 

Le logement étudiant, atout stratégique pour les villes universitaires

Les étudiants peuvent représenter jusqu’à 25% de la population d’une ville, comme à Poitiers : les attirer et les retenir avec un marché de l’emploi dynamique et valorisant est une priorité pour ces territoires. Et dans les choix des étudiants, la qualité de la vie étudiante est le critère qui peut passer devant la qualité de la formation. Convivialité, vie culturelle, équipements sportifs, cadre de vie, jobs étudiants : les étudiants délaissent les logements sur campus au profit des centres-ville, plus animés et où ils peuvent travailler.

La demande de logements évolue vers de plus grandes surfaces : les studios et les T1 supplantent aujourd’hui les chambres de bonne ou les chambres chez l’habitant. S’ils sont en couple, les étudiants se tourneront vers les T2, ou les T3 s’ils sont en colocation. Bien sûr, ce sont les appartements meublés qui les intéressent. Dans ce contexte, les résidences étudiantes sont une réponse très adaptée à la demande de confort comme de convivialité, qui offre la liberté et l’intimité d’un appartement indépendant à la convivialité habituellement recherchée dans les colocations.

Autre constat qui milite pour l’investissement en résidences étudiantes : une fois leurs études terminées, de nombreux jeunes actifs continuent la vie en « coliving », et peuvent donc décider de rester dans leur résidences de services pendant quelques années supplémentaires.

Conscients de l’enjeu, les municipalités et les départements peuvent mettre en place des dispositifs d’aide financière aux étudiants, et notamment un système de garant, pour les aider à s’installer. Ils peuvent aussi mettre en place des correctifs pour réorienter « l’investissement défiscalisé » vers des formules qui correspondent mieux aux recherches des étudiants. Dans les deux cas, si ces mesures sont prises intelligemment, votre bien trouvera encore plus facilement preneur, et sera d’autant valorisé.

Trois questions à se poser pour évaluer une ville étudiante

Ya -t-il beaucoup d’étudiants dans cette ville ?

Quelle est leur proportion dans la population de cette ville ? Privilégiez les villes dans lesquelles cette proportion est élevée : Montpellier, Rennes ou Nancy, par exemple. Dans ces villes, les étudiants dépassent les 20% de la population.

Y a-t-il pénurie de logements étudiants dans cette ville ?

Le site locservice.fr calcule, pour chaque ville et sur la base des recherches étudiantes, un indice de tension locative. A 10, il est très facile de trouver, et de pouvoir choisir, un locataire. Au dessous de 4, les propriétaires risquent de voir leur logement rester vide. Privilégiez donc les villes où la tension locative est forte, comme Montpellier, Nantes, Rennes ou Angers (de 8 à 9/10).

Quelle est la rentabilité moyenne dans cette ville ?

Même aidés, les étudiants ont un faible pouvoir d’achat : les loyers ne peuvent refléter un fort prix au m2. Privilégiez les villes où l’immobilier est accessible, où le rapport prix d’achat et taxes foncières / revenus locatifs est supérieur à 5%. Vos loyers doivent vous rapporter 400€ minimum par mois, après déduction des charges. Paris est évidemment très mal placée, à l’inverse de Clermont-Ferrand, Nancy ou Orléans.

Vous le voyez, l’achat d’un bien dans une résidence étudiante est un investissement qui est très sensible à la situation locale, aussi allons-nous faire un tour d’horizon , avec un focus sur 10 villes universitaires qui offrent à l’investisseur LMNP de belles opportunités.

Le quartier Antigone à MontpellierMontpellier - Le quartier Antigone

Montpellier "La Surdouée", la ville préférée des étudiants

Nombre d'habitants : 258 366 Nombre d'étudiants : 45 575 Proportion d’étudiants : 17,64%
Prix moyen d’un 20 m2 : 65 K€ Rendement brut : 5,57%
Loyer moyen studio : 472€ Loyer moyen d'un T2 : 632€ Loyer moyen d'un T3 : 837€
Taux taxe foncière : 52,80% Tension locative : 9/10

Ville préférée des étudiants qui apprécient son cadre de vie et son ambiance festive, Montpellier est placée sur les axes Barcelone-Milan et Barcelone-Stuttgart. A cette position s’ajoute une tradition universitaire très ancienne.

Septième pôle universitaire français, Montpellier  possède deux universités : l’Université de Montpellier pour les matières scientifiques et l’Université Paul Valéry Montpellier pour le droit et les matières littéraires. Parmi les grandes écoles, on trouve le Groupe Sup de Co Montpellier Business School et le MontpellierSupAgro. Le Groupe Sup de Co Montpellier Business School est une école de commerce fondée en 1898 à Montpellier. Elle propose de nombreux doubles diplômes avec des universités ou des écoles à l’étranger. MontpellierSupAgro (Institut national d'études supérieures agronomiques de Montpellier) a pour mission principale de former des ingénieurs agronomes, spécialisés dans les régions chaudes.

Ville historiquement étudiante, le Clapas, autre surnom de la cité Languedocienne, est fréquentée par plus de 45 000 étudiants chaque année, représentant près de 20% de la population totale. Près de la moitié d'entre eux ne sont pas originaires de la ville et, par ailleurs, essayent d’y trouver un logement. Ce qui rend la ville particulièrement très cosmopolite, dynamique et animée, et le centre ville constitue un lieu privilégié d'habitation. Les quartiers étudiants de Richter et du Nord de la ville, proches des différentes universités disposent de nombreuses 

Les résidences étudiantes à Montpellier

Montpellier propose de nombreuses résidences étudiantes, comme par exemple,  la résidence Tropicampus ou la résidence Les Académiades, dont les loyers sont accessibles après déduction des aides au logement à demander auprès de la CAF Montpellier. Les prix pratiqués dans la ville héraultaise sont généralement dans la moyenne nationale.

L'Université Rennes II

Rennes l'européenne

Nombre d'habitants : 212 229 Nombre d'étudiants : 42 764 Proportion d’étudiants : 20,14%
Prix moyen d’un 20 m2 : 65 K€ Rendement brut : 4,36%
Loyer moyen studio : 421€ Loyer moyen d'un T2 : 558€ Loyer moyen d'un T3 : 728€
Taux taxe foncière : 47,39% Tension locative : 9/10

Dans chaque enquête réalisée auprès des étudiants, Rennes apparaît comme l’une de leurs trois villes préférées. Située au coeur de la Bretagne, c’est une ville dynamique, jumelée avec treize pays, dont sept européens. Il y fait bon vivre, avec de nombreux parcs et bases de loisirs, comme celle des Gayeulles, ainsi que des quartiers pittoresques et classés, notamment dans la vieille ville. Plusieurs festivals s'y déroulent, le plus connu étant les Transmusicales. Ville de recherches de pointe, avec notamment la Technopole Rennes Atalante, spécialisée dans les télécom, Rennes est une importante cité universitaire. Avec les universités Rennes I (trois campus spécialisés sur le droit, les sciences, la médecine et l’odontologie) et Rennes II (sciences humaines, langues et lettres), et une trentaine d’écoles supérieures, la ville bretonne attire plus de 40.000 étudiants ; nombre d’entre eux cherchant un logement sur place.

Les étudiants se répartissent dans toute la ville : au centre, ils ont le choix entre le sud du centre-ville, proche des campus et de la gare, et le quartier du Colombier, plus au nord, très animé, autour des halles centrales. Très proche, bien desservi par les transports et très commerçant, le quartier Saint-Anne est le plus prisé des étudiants. A deux pas de la « rue de la Soif », c’est le quartiers des bars et de la vie nocturne.

Situés près des campus, les quartiers Villejean, Beauregard et La Harpe (à l’ouest) et Beaumieu (à l’est) sont les principaux quartiers étudiants. Ils regroupent la population la plus jeune de la ville ; les loyers y sont moins chers que la moyenne de la ville et on y pratique beaucoup la colocation.

Également très recherchés, le quartier d’Arsenal Redon, proche du palais de justice, avec ses petits commerces, et le quartier de Cleunay, traversé par la Villaine, un peu à l’écart de la ville mais très bien desservi par les transports, avec bientôt l’arrivée de la deuxième ligne de métro.

La ville offre cependant trop peu de studios par rapport à la demande. Les appartements plus grands, souvent pris en colocation, sont plus abondants. Grâce aux transports en commun, les résidences étudiantes situées à l’extérieur de la ville (comme la résidence Cap Etudes Rennes) ont un excellent taux d’occupation.

La place Stanislas à Nancy

La place Stanislas à Nancy, inscrite au patrimoine mondial par l'Unesco

Nancy, l'opportunité investissement

Nombre d'habitants : 108 597 Nombre d'étudiants : 21 683 Proportion d’étudiants : 19,96%
Prix moyen d’un 20 m2 : 46 960 € Rendement brut : 6,72%
Loyer moyen studio : 400 € Loyer moyen d'un T2 : 527 € Loyer moyen d'un T3 : 670 €
Taux taxe foncière : 21,25% Tension locative : 4/10

Ancienne capitale des ducs de Lorraine, dont elle a su conserver un magnifique patrimoine, avec entre autres trois places inscrites au patrimoine mondial de l’Unesco, Nancy est l’une des villes les plus densément peuplées de France. Si son territoire est enclavé entre la forêt de Haye et la Meurthe, Nancy est au cœur d’une aire métropolitaine de plus de 500 000 habitants.

Nancy est une des principales villes universitaires de France, renommée bien au-delà de nos frontières, avec ses trois universités, son campus ARTEM et l’INPL dédiée aux formations d’ingénieurs. Elle abrite de nombreux pôles de recherche, comme Nancy Brabois pour les technologies, un pôle géologique très important avec l’Ecole des Mines, une grande école de commerce, un CHRU parmi les plus importants en Europe, en pointe sur la recherche en robotique médicale.

Si on ne compte que 20 000 étudiants sur le territoire de la ville, 30 000 autres étudiants se répartissent dans l’agglomération. Au sein de Nancy, le centre-ville ancien propose des studios qui peuvent être loués plus cher que la moyenne. Au sein de l'agglomération, les résidences étudiantes sont très recherchées, même si elles sont relativement éloignées des lieux d'études, grâce à la densité des transports en commun. 

 

La place Jeanne d'Arc à Orléans

La place Jeanne d'Arc, au centre d'Orléans

Orléans, l'atout centre

Nombre d'habitants : 116 828 Nombre d'étudiants : 14 577 Proportion d’étudiants : 12,47%
Prix moyen d’un 20 m2 : 48 200 € Rendement brut : 5,94%
Loyer moyen studio : 396 € Loyer moyen d'un T2 : 542 € Loyer moyen d'un T3 : 683 €
Taux taxe foncière : 49,65% Tension locative : 8/10

Bâtie sur la Loire, Orléans occupe une place centrale, à la croisée des axes, non seulement en France, mais aussi en Europe.  Classée Ville d'Art et d'Histoire, elle se découvre en vélo ou en bateau. Son histoire lui a donné une grande diversité de quartiers, avec des styles architecturaux bien reconnaissables (pierres, bois, briques, béton). Ville royale, très douloureusement touchée par la Seconde Guerre Mondiale, elle n'a jamais cessé de s'étendre et de créer des quartiers très divers, en fonction de l'époque.

Le centre historique est encadré par les faubourgs suivant l'ancien tracé des remparts d'un côté et la Loire de l'autre. Les quartiers Bannier, Madeleine, Saint Vincent, Saint Jean, Bourgogne, Saint Marceau sont les anciens faubourgs construits de long des voies de communication ouest-est et nord-sud, tandis que les quartiers Dunois, Vauquois, Madeleine, Saint Marc, Saint Marceau, se sont construits au XIXe siècle, lors de l'expansion industrielle, en comblant les espaces entre les faubourgs. La reconstruction après la Seconde Guerre Mondiale  a créé le Martroi, Carmes, Cheval-Rouge. De nouveaux quartiers ont été aménagés à partir des années 70, comme Orléans-la Source, Coligny et Interives. C'est à ce moment qu'Orléans a su construire un pôle universitaire d’envergure nationale.

Plus de 15 000 étudiants fréquentent les quatre UFR de l’Université d’Orléans, son école d’ingénieurs, l’Exia, son école d’art et de design. Les logements étudiants, et notamment les résidences étudiantes comme la résidence Odalys,  se trouvent essentiellement sur le campus d’Orléans La Source. L’offre en centre-ville est variée, les prix sont attractifs pour les étudiants, surtout à une telle proximité de Paris. La région Centre-Val-de-Loire propose une Caution Locative Etudiante, importante pour accéder au logement.

Le site du Tonnellé

Ancien et moderne, le campus du Tonnellé (médecine)

Tours, en demande de logements

Nombre d'habitants : 138 588 Nombre d'étudiants : 21 838 Proportion d’étudiants : 15,75%
Prix moyen d’un 20 m2 : 56 280 € Rendement brut : 5,32%
Loyer moyen studio : 415 € Loyer moyen d'un T2 : 571 € Loyer moyen d'un T3 : 706 €
Taux taxe foncière : 38,94% Tension locative : 8/10

Ancienne résidence des Rois de France, du temps de la Renaissance, Tours garde un riche patrimoine de cette époque faste, malgré le grand incendie déclenché par les Allemands en 1940. Construite sur les bords de la Loire, elle fait partie d’une agglomération qui compte près d’un demi-million d’habitants. On devient Tourangeau pour la qualité de vie, la proximité de Paris par le TGV, l’offre de spectacles et d’animations culturelles… 

Grande rivale d'Orléans, la ville de Tours développe de nombreux projets qui vont lui donner beaucoup d'attraits dans les prochaines années. Citons une seconde ligne de tramway, l'installation du Centre de création contemporaine Olivier Debré, la création d'un pôle "arts graphiques" sur le site Mame, l'achèvement de l'écoquartier Monconseil, l'aménagement des anciennes casernes Beaumont-Chauveau...

Tours possède sa propre université, l’Université de Tours François Rabelais, qui attire près de 25 000 étudiants.

Celle-ci propose une offre très diversifiée, sur le site des Tanneurs pour les facultés d’art, sciences humaines, langues et lettres, sur le site de Portalis et des Deux Lions pour le droit, l’économie et les sciences sociales,  de Tonnellé et de Beaumont-Chauveau pour la médecine et enfin celui de Grandmont pour la pharmacie, les sciences et les techniques. Le logement étudiant est donc décentralisé, il est réparti sur tous ces sites. Les résidences étudiantes, qu'elles soient en ville ou près des campus, proposent surtout des T2 et des T3, l'offre de studios émanant plutôt de particuliers. L’offre peine encore à répondre à la demande, notamment pour les studios, et la tension locative reste encore forte. La région Centre-Val-de-Loire a mis en place une Caution Locative Etudiante pour faciliter l’accès de tous les étudiants au logement.

L'ile de Nantes, un nouvel aménagement pour la qualité de vie

L'ile de Nantes, un nouvel aménagement pour la qualité de la vie

Nantes, la perle de l'arc atlantique

Nombre d'habitants : 290 130 Nombre d'étudiants : 41 659 Proportion d’étudiants : 14,35%
Prix moyen d’un 20 m2 : 75 140 € Rendement brut : 4,42%
Loyer moyen studio : 448 € Loyer moyen d'un T2 : 603 € Loyer moyen d'un T3 : 780 €
Taux taxe foncière : 33,92% Tension locative : 9/10

Ancienne capitale des Ducs de Bretagne, Nantes conjugue la douceur du climat océanique, l’activité d’un port très actif et la vie culturelle et intellectuelle d’un pôle universitaire dynamique. le magazine Time l'a sacrée "ville la plus agréable d'Europe" en 2004. 

La ville s'est construite sur les deux rives de la Loire, et le centre historique à la confluence entre la Loire et l'Erdre : d'un côté, le quartier du Bouffay, de l'autre , le quartier autour de la Place Royale. Au Nord-Ouest, le terrain vallonné est coupé de petits cours d'eau. C'est là que l'on trouve les collines du Tertre (lettres et sciences humaines) et de la Houssinière (rectorat). Au sud de la Loire, on trouve les quatre quartiers anciens de Nantes : Dos-d’Âne (ou Pirmil), Saint-Jacques, Grèneraie et Sèvres. 

La ville a également colonisé les îles de la Loire, comme l'île de Nantes, en y laissant cependant de larges espaces verts. 

Les festivals, avec notamment la Folle Journée et les Rencontres du Fleuve, ainsi que le sport, sont très présents dans la vie de Nantes. Si le centre-ville est bourgeois, les quartiers sud et ouest sont plus populaires, avec une forte proportion de logements sociaux, ce qui favorise le logement étudiant. La ville s’est réinventé ces dernières décennies, avec de nouveaux quartiers, comme Beaulieu, très résidentiel, et l’Ile de Nantes récemment. Les transports en commun sont denses, et le TGV met la ville à deux heures de Paris.

 

La cité nantaise accueille près de 50 000 étudiants, dans l’Université de Nantes et les nombreuses grandes écoles, comme l’Oniris, école qui forme des vétérinaires et des ingénieurs de l’agro-alimentaire. Le logement étudiant proposé par les particuliers ne suffit pas à la demande, mais les résidences étudiantes viennent combler une grande partie du manque. Elles peuvent être situées dans le centre-ville comme près des campus, et proposent des studios, T2 et T3 pour des prix accessibles.

L'école aéronautique de ToulouseL'école d'ingénieurs aéronautiques de Toulouse, avec son bâtiment en aile d'avion

Toulouse

Nombre d'habitants : 447 396 Nombre d'étudiants : 69 395 Proportion d’étudiants : 15,51%
Prix moyen d’un 20 m2 : 72 500 € Rendement brut : 5,61%
Loyer moyen studio : 488 € Loyer moyen d'un T2 : 599 € Loyer moyen d'un T3 : 755 €
Taux taxe foncière : 48,15% Tension locative : 6/10

Surnommée « la ville rose » en raison de la tradition de construction en briques roses, Toulouse est un point incontournable de passage entre l’Atlantique et la Méditerranée. La ville s'est construite et agrandie de manière concentrique. Le quartier le plus ancien a la forme d'un coeur, traversé par la Garonne. Il est composé de quatre quartiers : Esquirol, le Capitole, Saint-Cyprien - quartier de l'Hôtel-Dieu - et Saint-Simon -quartier du château de Candie. Puis, au XVIIIe et XIXe siècles, c'est une ceinture de faubourgs qui progressent le long des voies de communication (Saint-Michel, Saint-Aubin, Chalets, Minimes). Les gares, comme Matabiau, ont aussi leur quartier. C'est dans les années 1880 que la ville s'aère, à l'exemple de Paris et du baron Haussmann, en perçant de grandes artères pour accéder au coeur historique. Pour répondre à la forte poussée démographique, de nouveaux projets urbains ont vu le jour, après-guerre, comme Colomiers et Le Mirail. L'habitat pavillonnaire a débordé autour, englobant toute une périphérie de petits villages agricoles. A noter que malgré l'organisation urbanistique de cette croissance de l'habitat, Toulouse se situe toujours au-dessous des 20% de logements sociaux. Les étudiants ne peuvent guère postuler à des logements HLM, et doivent pour beaucoup se rabattre sur l'offre privée. 

La ville est dotée d'institutions culturelles comme le théâtre du Capitole, célèbre pour sa tradition d'opéras, le grand théâtre Sorano, le théâtre Garonne... Plus récents, citons le Zénith, la Cité de l'Espace, le centre des congrès Pierre Baudis, et bien sûr les près de 400 installations sportives.

L'université de Toulouse est l'une des plus anciennes de France, créée au XIIIe siècle. Elle côtoie aujourd'hui des centres de recherche prestigieux, comme le Laboratoire d'analyse et d'architecture des systèmes, le Centre national d'Etudes Spatiales, l'Oncopole, l'INSERM...

Cette longue tradition d'études et de recherche explique que Toulouse se soit imposée comme la capitale européenne de l'aéronautique et de l'espace. Très vite, les avionneurs s'installent à Toulouse; Airbus est créée à Blagnac en 1970. De nombreuses industries de pointe viennent à Toulouse et dans sa métropole, dans le domaine spatial, informatique, pharmaceutique. Les entreprises y trouvent un large vivier d'étudiants et de jeunes ingénieurs. 

Toulouse accueille chaque année plus de 100 000 étudiants dans ses trois pôles universitaires ainsi que dans ses établissements d'enseignement supérieur et ses écoles aéronautiques. L’université fédérale de Toulouse-Midi-Pyrénées rassemble les universités de Toulouse I Capitole, de Toulouse II Jean Jaurès et de Toulouse III Paul Sabatier.

Longtemps la ville s’est trouvée en retard pour répondre aux demandes de logements étudiants. Depuis 2000, une politique engagée en faveur du logement social lui a permis de combler une grande partie de son retard. Mais l’offre se concentre plus sur les logements de grande surface, T3 et T4. L’offre de studios reste rare, ce qui avantage les résidences étudiantes comme le Campus Inn ou les Académiades. Les prix restent raisonnables, mais il est très facile de louer un studio, même plus cher, en raison de la pénurie de ce type d’appartements.

 

Le château d'Angers Le château, emblématique de la ville d'Angers

Angers

Nombre d'habitants : 151 689 Nombre d'étudiants : 26 678 Proportion d’étudiants : 17,58%
Prix moyen d’un 20 m2 : 56 200 € Rendement brut : 4,93%
Loyer moyen studio : 349 € Loyer moyen d'un T2 : 531 € Loyer moyen d'un T3 : 711 €
Taux taxe foncière : 35,16% Tension locative : 9/10

Grande ville médiévale dont il reste de nombreux monuments, comme le palais épiscopal, Angers a été totalement réaménagée au XIXème siècle. Elle s’est depuis tournée vers le futur et la qualité de vie de ses habitants. Sa tradition horticole en fait aujourd'hui un des plus importants pôles de compétitivité européens, avec Vegepolys Valley. La ville est en train de mettre en oeuvre de nombreux projets d'aménagement, Le développement de la ville s'appuie sur plusieurs grands projets urbains, parmi lesquels : la réhabilitation des berges de la Maine, laissées libres après le détournement de l'autoroute Paris-Nantes, une deuxième ligne de tramway, un nouveau centre d'affaires près de la gare Saint-Laud, et enfin l'aménagement d'une "coulée verte" qui va irriguer le centre-ville. 

Angers a une longue tradition universitaire, initiée au XIXème siècle par l’évêque d’Angers, qui créa l’Université Catholique de l’Ouest, puis par les Pères Jésuites, qui eux ouvrirent l’Ecole supérieure d’Agriculture. Aujourd’hui, l’Université d’Angers dispose de 6 UFR, tandis que l’ESSCA, une école de commerce réputée au niveau européen, possède son propre campus. De nombreuses autres écoles, très variées, sont aussi implantées à Angers, comme l'Ecole du Notariat ou Polytech Angers. 

 

Angers a longtemps été à la traîne pour les logements étudiants. Ces dernières années, ce sont les quartiers de Belle-Beille, Monplaisir ou la Roseraie qui ont été récemment réhabilités pour augmenter l'offre de logements sociaux, notamment pour les étudiants. Les résidences étudiantes proposent de nombreux appartements de 2 ou 3 pièces, qui complètent l’offre de studios. Si l’offre s’est améliorée, la tension persiste, maintenant les loyers relativement élevés pour le département. La région Centre-Val-de-Loire propose un Pass’Logement avec lequel elle endosse le rôle de garant, ce qui rend d’autant plus les logements accessibles.

 

Clermont-Ferrand, l'UFR des sciences humainesClermont-Ferrand, l'UFR des sciences humaines

Clermont-Ferrand

Nombre d'habitants : 142 402 Nombre d'étudiants : 24 097 Proportion d’étudiants : 16,92%
Prix moyen d’un 20 m2 : 40 140 € Rendement brut : 6,87%
Loyer moyen studio : 383 € Loyer moyen d'un T2 : 507 € Loyer moyen d'un T3 : 669 €
Taux taxe foncière : 28,48% Tension locative : 6/10

Située au cœur de l’Auvergne, dans la riche plaine de la Limagne, Clermont-Ferrand est une ville aux paysages urbains très divers. Le vieux centre-ville, en grande partie piéton, est le coeur commerçant de la ville. C'est aussi le siège des administrations, et de plusieurs composantes des universités : les UFR lettres, langues et sciences humaines et psychologie ainsi que la faculté de droit et de sciences économiques. Les Sallins et Vallières sont des quartiers résidentiels et d'affaires qui jouxtent ce vieux centre. Plus au sud, la vieille cité médiévale de Montferrand, rattachée depuis longtemps à Clermont,  est un site désormais protégé. 

Au sud-est, notons le campus des Cézeaux. C'est au nord de la ville que se situent les plus importants quartiers HLM, comme la Croix-de-Neyrat. Clermont-Ferrand compte aussi d'anciennes cités ouvrières reconverties en cités-jardins, comme La Plaine. 

La ville est surtout connue pour son industrie pneumatique. Elle est également très active dans les industries pharmaceutique, agro-alimentaire et aéronautique. Elle accueille aujourd’hui trois pôles de compétitivité.

 La proximité du Parc Vulcania lui a donné une base touristique, mais qui sait qu’elle attire 25 000 étudiants, dont une forte proportion d’étudiants étrangers ? Clermont-Ferrand abrite l’Université de Clermont-Auvergne, ainsi que des écoles supérieures, comme l’ENFIP, qui forme les agents des Finances Publiques, ou l’ISIMA, une école d’informatique spécialisée dans la modélisation. Lors d’une enquête du magazine L’Etudiant, en 2015, elle a décroché la première place du classement à partir de critères ayant « trait à la formation, à la vie étudiante, au cadre de vie et à l'emploi ». Avec 6 000 chercheurs, elle est la première ville de France à intégrer le réseau ville apprenante de l'UNESCO.

 

Les universités et écoles sont dispersées dans différents sites en centre-ville ainsi que sur le campus des Cézeaux.

Les résidences étudiantes à Clermont Ferrand telles que Suitetudes Le Parc Belvédère sont situées à proximité du campus des Cézeaux. D'autres sont implantées dans le quartier de la Croix de Neyrat, ou celui d'Herbet. Les logements étudiants sont nombreux à proximité des écoles d'ingénieurs ou de management. Le quartier de la Fontaine-au-Bac possède de nombreux logements sociaux qui intéressent les étudiants. 

 

 

campus de Nice Valrose

Le campus de Nice - Valrose

Nice, de belles opportunités en perspective

Nombre d'habitants : 344 460 Nombre d'étudiants : 32 802 Proportion d’étudiants : 9,52%
Prix moyen d’un 20 m2 : 90 260 € Rendement brut : 4,68%
Loyer moyen studio : 576 € Loyer moyen d'un T2 : 829 € Loyer moyen d'un T3 : 1134 €
Taux taxe foncière : 36,02% Tension locative : 4/10

Le 21 août 2021, Nice est inscrite au Patrimoine mondial de l'Unesco comme "ville de la villégiature d'hiver de riviera". Une consécration pour cette ville idéalement située sur la côte, avec en fond les Alpes, à mi-distance de Toulon et Marseille à l’ouest, et Gênes à l’est. 

Coincé entre la montagne et la mer, le tissu urbain a dû s'adapter à un terrain accidenté. La ville s'est développée à partir du triangle du Vieux-Nice, entre la Colline du Château, la mer et le petit fleuve Paillon. Elle s'est d'abord étendue vers l'est et le port, puis au nord de celui-ci. À partir du xixe siècle, la ville franchit le Paillon et se développe le long du littoral et vers l'intérieur des terres. Ce sont les quartiers "haussmanniens", comme la très bourgeoise colline du Cimiez. Au xxe siècle, le brusque accroissement de la population provoque une extension de l'urbanisation le long de la vallée du Paillon, mais aussi vers l'ouest, à l'intérieur des vallons, comme La Madeleine, et sur les différentes collines qui entourent la ville. Les quartiers de Pasteur, L'Ariane et Les Moulins sont des quartiers populaires récents, construits dans les années 1960-1970, en périphérie de la ville. La plaine du Var, située à l'ouest, accueille aujourd'hui des logements récents et des centres d'activité.

Nice a su depuis longtemps mettre en valeur ses atouts touristiques. Hôtellerie, musées, TGV… la ville a su attirer une riche clientèle internationale, et beaucoup de ses visiteurs sont devenus des résidents. Mais à côté de cette image glamour, Nice a cultivé une activité technologique et de recherche, avec l’Université de Nice Sophia Antipolis. Plusieurs partenariats avec le CNRS, et de grandes écoles sont venues compléter cette offre d’enseignement, notamment l’ISEFAC, une école de commerce, et l’IEHEI, une école consacrée aux relations internationales, avec de nombreuses conventions dans les pays européens et au-delà. Les établissements d'enseignement se sont répartis sur le pourtour du territoire de la ville, avec les campus de Valrose (maths et sciences), Carlone (lettres), St Jean d'Angély (odontologie), Louis Trotabas... 

La population niçoise étant plutôt âgée, les plus de 30 000 étudiants qui étudient à Nice viennent d’ailleurs, et recherchent un logement. Ville touristique, Nice paraît avoir beaucoup de logements à leur offrir, mais ceux-ci sont souvent inadaptés ou trop chers. C'est pourquoi les étudiants se rabattent vers les résidences étudiantes, celles installées sur les campus ou sur les implantations autour de la ville, celles également qui comme Studéa, se sont construites récemment en ville. Ces résidences de services n’ont aucune difficulté à trouver des locataires stables et solvables.

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