Investissement LMNP en Résidences étudiantes

SOMMAIRE

• Qu'est ce qu'une résidence d'étudiants ?
• Quels sont les services proposés à l'étudiant ?
• Pourquoi investir maintenant dans une résidence d'étudiants ?
• Quelles sont les meilleures conditions pour investir en résidence d'étudiants ?
• Où investir en résidence d'étudiants ?
• Quelles résidences et quels gestionnaires exploitants sont à privilégier ?
• Quelle perspective de valorisation peut on espérer après son achat ?

1. Qu'est ce qu'une résidence d'étudiants ?

Une résidence étudiante est destinée à accueillir pendant plusieurs mois au moins 70 % d’étudiants. Ce qui veut dire qu’elle peut également accueillir 30 % d’autres types de locataires, en priorité des jeunes travailleurs ou des touristes. Le taux d’occupation avoisine donc souvent les 100 %.

Les résidences sont exploitées par un gestionnaire exploitant unique qui assure le remplissage de la résidence, son entretien, et assure le paiement des loyers aux investisseurs dans le cadre d'un bail commercial.

Les résidences d'étudiants sont des établissements monovalents, avec des espaces communs relativement réduits. La configuration des résidences, avec une destination "habitation" permet d'envisager à l'issue des baux commerciaux , renouvelés 1 ou 2 fois, d'envisager une seconde vie immobilière et de voir ces résidences devenir des copropriétés classiques. De nombreux exemples de changement de destination existent, soit parce que les gestionnaires ont dénoncé leur baux, soit parce que les bailleurs ont souhaité retrouver une totale liberté de gestion.

2. Quels sont les SERVICES PROPOSES DANS LES RESIDENCES D'ETUDIANTS

Les résidences proposent également des services inclus ou à la carte tels que des laveries automatiques, une connexion internet illimitée, des salles de détente, de sport ou de travail, local à vélos, parking… Tout est fait pour créer un cadre propice aux études et à la convivialité. Depuis 2 ans, nous voyons éclore des résidences de nouvelle génération incluant des espaces de co working ou des espaces de convivialité.

Tous les appartements sont meublés et équipés, permettant de réduire les frais de déménagement. Ce sont essentiellement des studios et des T2, de 17 à 35 m2. 

Toutes les charges sont incluses dans le loyer : pas de surprises à la fin du mois pour ces résidents ayant souvent un budget limité.

3. Pourquoi investir maintenant en résidence d'étudiants ? 

Investir dans une résidence étudiant bien située est un placement qui offre des perspectives d’avenir sur un marché en plein essor : la population étudiante ne cesse d'augmenter, alors que l'offre de logements en résidences couvre à peine 1/3 de la demande. 
C'est, surtout en période d'incertitude économique,  un investissement sur une valeur refuge. 
Avec un ticket d'entrée autour de 70 000 €, c'est aussi l'opportunité pour les personnes désirant investir dans la pierre avec un budget limité. Le rendement annuel moyen va de 3,5 % à 4 % nets de charges. Sans risque de vacance, d'impayé ni de souci de gestion ou d'entretien. Grâce au bail commercial signé avec la société gestionnaire, c'est un investissement sécurisé et sans imprévu.

4. Quelles sont les meilleures conditions pour investir en résidence d'étudiants ? 

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , les particuliers investisseurs en LMNP bénéficient d'une fiscalité très attractive, pouvant aller bien souvent jusqu'à la défiscalisation complète. Les loyers tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui permet de déduire de leur montant, non seulement les charges et dépenses liées à l'entretien du logement, mais aussi l'amortissement comptable. Le loueur réduit ainsi son assiette fiscale, ce qui conduit à une imposition de ces revenus faible ou nulle sur une longue période.

Ce dispositif a encourage les particuliers à louer des logements meublés à des publics "en transition", notamment des étudiants, pour lesquels l'offre de logements est très insuffisante.  

Par ailleurs, la location meublée en LMNP présente 3 grands avantages par rapport à la location nue :

• Les loyers sont libres,
• La rentabilité locative est supérieure à celle de la location nue,
• Le bien peut être revendu alors qu'il est occupé.

Pratiquée en résidence d'étudiants, la location meublée bénéficie de conditions particulièrement favorables :

• la gestion est entièrement prise en charge par une société d'exploitation - y compris les risques liés à la location (promotion de la résidence, recherche de locataires, recouvrement de loyers impayés, dégradations...)
• en signant un bail commercial, l'investisseur LMNP met ses revenus en sécurité : c'est la société exploitante qui s'engage à lui verser ses loyers, que le logement soit occupé ou non.

5. LOCALISATION de son achat LMNP  - Où INVESTIR EN RESIDENCES D'ETUDIANTS ? 

Ces résidences LMNP sont le plus souvent situées à proximité des établissements d’enseignement supérieur : Facultés, Grandes Écoles, I.U.T. … Elles doivent également être bien desservies par différents moyens de transports en commun (bus, tram, métro…) permettant de rejoindre facilement le centre-ville et les gares centrales.  Un achat LMNP en résidence étudiante doit cocher ces critères d'emplacement.

Nous préconisons d'investir sur le TOP 10 de villes étudiants en France, qui concentrent 80% des demandes locatives.  Le classement 2022-2023 du magazine l'Etudiant donne : 1-Toulouse, 2-Rennes, 3 ex aequo- Montpellier, 3 ex aequo -Strasbourg, 5 ex aequo- Grenoble, 5 ex aequo- Lyon, 7-Bordeaux, 8-Nantes, 9-Paris, 10-Poitiers. 

L'investissement LMNP  sur le marché secondaire des résidences d'étudiants est particulièrement actif, notamment pour les résidences sortant du dispositif fiscal "Censi Bouvard". 

Les résidences récentes, sortant du dispositif Censi Bouvard nous paraissent être de bonnes opportunités pour un achat LMNP. Récentes, avec des baux renouvelés, et des prix proches du prix du neuf il y a 10 ans, elles sont recherchées en achat LMNP.

6. Quel gestionnaire choisir ?

Le gestionnaire exploitant joue un rôle décisif  dans la pérennité de l’établissement et la rentabilité de votre projet. Le taux d’occupation va dépendre de ses compétences. Sa solidité vous permet d'éviter une situation de rachat de la résidence par une autre société de gestion, et par conséquent une renégociation du bail en cours. La qualité du gestionnaire aura un impact significatif sur la revente de votre investissement,  les meilleurs exploitants (politique d'entretien, respect du bail commercial...) étant les plus recherchés sur le marché secondaire des résidences de services. 

Les gestionnaires leaders : Réside Etudes, Nexity Studea, Cardinal Campus, Logifac, Artémisia sont les 6 exploitants concentrant 85% de nos reventes

7. Avec quel bail ?

Le bail commercial en résidences de services est un contrat de location entre l'investisseur LMNP, qui est copropriétaire, et la société gestionnaire, qui est locataire. 

Ce contrat détermine et conditionne l’engagement des parties.  Il précise notamment le montant du loyer, ses modalités de règlement et d'indexation, la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. La prise en charge des dépenses visées aux   articles 605 et 606 du code civil doit figurer dans votre bail commercial.  

Les renouvellements des baux commerciaux s'effectuent dans de bonnes conditions pour les meilleurs résidences, et l'année 2021 a vu les baux de nombreuses résidences récentes être reconduits dans des conditions identiques aux loyers précédents. Ces renouvellements s'accompagnent généralement de travaux de remises en état ou de changements de meubles. Acheter un bien LMNP avec un bail commercial qui vient d'être renouvelé assure à l'acheteur une visibilité maximale sur ses revenus et ses charges des prochaines années. C'est une sécurité importante. 

8. Quelle perspective de valorisation peut on espérer après son achat ?

Un investissement LMNP en résidence d'étudiants ne génère pas de plus values dans les 10 prochaines années, mais a pour vocation de tenir la valeur et de se révéler stable dans le temps. Une revente à 10 ans doit pouvoir s'effectuer entre 100 et 110 % du prix d'achat initial.

La plus value peut se matérialiser en cas de sortie du bail commercial, dans les villes où l immobilier est tendu (Voir notre TOP 10) et les prix en hausse.