Qu'est-ce qu’un exploitant ou un gestionnaire en résidence gérée ?

En immobilier géré, le gestionnaire  (quelquefois appelé gestionnaire exploitant, ou exploitant) désigne la société qui va exploiter au quotidien une résidence qui offre à ses locataires un hébergement avec des services complémentaires. 

Ces prestations sont spécialement conçues pour une catégorie de locataires biens particuliers. Il verse ensuite les loyers perçus aux investisseurs, propriétaires des murs.  On trouve parmi les résidences gérées, les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences senior, les résidences affaires et les EHPAD.

Le rôle du gestionnaire exploitant d’une résidence de services

Les attributions d'un exploitant en résidence services sont les suivantes :

• trouver des locataires pour remplir la résidence
• gérer le quotidien avec des services adaptés comme le petit déjeuner, l'accueil, la blanchisserie ou la salle de sport, et offrir de fait des services de type hotelier.
• entretenir les locaux. C'est-à-dire, l'entretien courant ou parfois les gros travaux stipulés à l'article 606 du code civil.
• Verser des revenus réguliers aux propriétaires bailleurs, quel que soit le taux de remplissage de la résidence.

Les prérogatives et obligations du gestionnaire

L’exploitant d’une résidence gérée loue généralement les bâtiments qu'il exploite pour son activité via un bail commercial. Dans ce cadre , il a des obligations et des prérogatives.

Il est propriétaire d'un fonds de commerce et de ce fait sera indemnisé de la perte de son fonds de commerce si le bail n'est pas renouvelé à l'initiative du bailleur, sauf dans les cas d'un refus de renouvellement motivé par des fautes.

Il a l'obligation de respecter son bail commercial, notamment par le versement d'un loyer , généralement indexé

Le propriétaire bailleur d’une résidence gérée

Les Murs sont donc détenus par des investisseurs privés en LMNP qui possèdent chacun, un ou plusieurs actifs immobiliers meublés, au sein de la résidence. Les propriétaires des studios, des chambres ou des appartements en résidence gérée sont des particuliers qui ont  acquis leurs biens avec le statut LMNP ou via le dispositif défiscalisant Censi-bouvard. Il est également possible de réaliser un investissement LMNP en résidence gérée sur le marché secondaire en achetant des biens anciens.

Le gestionnaire exploitant : un élément clé dans la réussite de son investissement LMNP

In fine, retenez que le gestionnaire exploitant joue un rôle décisif  dans la pérennité de l’établissement et la rentabilité de votre projet. Le taux d’occupation va dépendre de ses compétences. La qualité du gestionnaire aura un impact significatif sur la revente de votre investissement,  les meilleurs exploitants (politique d'entretien, respect du bail commercial, relations avec les bailleurs...) étant naturellement les plus recherchés sur le marché secondaire des résidences gérées. 

A juste titre, le bien-être des résidents - et notamment les seniors, en résidences seniors et en EHPAD - devient un critère essentiel dans le choix des investisseurs. Les organisations professionnelles des sociétés gestionnaires de résidences seniors ont mis en place un label de qualité, le label VISEHA. 

Chez les gestionnaires d'EHPAD, certains ont évolué, et sont devenus des entreprises à mission. 

Si le promoteur immobilier assume la livraison d’une résidence gérée, le gestionnaire exploitant en assure , lui, la gestion au quotidien.

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Q1. Qu'est-ce qu'un gestionnaire exploitant en résidence gérée ?

Le gestionnaire exploitant est la société qui exploite au quotidien une résidence de services, offrant à ses locataires un hébergement assorti de prestations complémentaires. Il collecte les loyers auprès des occupants puis les reverse aux propriétaires bailleurs.

Q2. Quel est le rôle du gestionnaire exploitant d'une résidence gérée ?

Le gestionnaire assure quatre missions principales : recruter les locataires, gérer les services quotidiens comme le petit-déjeuner, l'accueil ou la blanchisserie, entretenir les locaux conformément à l'article 606 du code civil, et verser des revenus réguliers aux propriétaires bailleurs, quel que soit le taux de remplissage de la résidence.

Q3. Quel type de bail lie le propriétaire et le gestionnaire d'une résidence gérée ?

Le propriétaire bailleur et le gestionnaire exploitant sont liés par un bail commercial. L'exploitant, titulaire d'un fonds de commerce, perçoit une indemnité si ce bail n'est pas renouvelé, sauf en cas de faute de sa part.

Q4. Le propriétaire perçoit-il un loyer même si la résidence n'est pas entièrement occupée ?

Oui, le gestionnaire s'engage à verser des revenus réguliers aux propriétaires bailleurs quel que soit le taux de remplissage de la résidence. C'est l'un des principes clés du bail commercial signé entre le propriétaire et l'exploitant.

Q5. Quelles sont les obligations d'entretien du gestionnaire exploitant ?

Le gestionnaire exploitant doit entretenir les locaux de la résidence conformément à l'article 606 du code civil. Il doit également respecter les termes de son bail commercial, notamment en versant un loyer généralement indexé au propriétaire.

Q6. Pourquoi le choix du gestionnaire est-il important pour la revente d'un bien en résidence gérée ?

Le gestionnaire joue un rôle décisif dans la pérennité de l'établissement et la rentabilité du projet. La qualité et la solidité de l'exploitant impactent donc significativement la revente du bien sur le marché secondaire.