Lors d’un investissement immobilier dans une résidence services (résidence de tourisme, résidence senior, résidence étudiante, résidence d’affaires ou encore EHPAD) en LMNP (Location Meublée en Non Professionnel), le contrat de location s’établit sous la forme d’un bail commercial. Celui-ci détermine les conditions et l’engagement des parties et inclut généralement une clause d’indexation du loyer : comment fonctionne-t-elle ? est-ce une bonne chose pour le propriétaire ? On vous explique.
Indexation des loyers dans un bail commercial : définition
L’indexation est un mécanisme légal pour réviser automatiquement le montant du loyer afin qu’il demeure cohérent avec l’évolution du coût de la vie par exemple. L’indexation varie d’un bail à l’autre et peut être réalisée selon un pourcentage fixe annuellement ou sur la base de la valeur d’un indice. Cette clause, appelée aussi clause d’échelle mobile, est presque toujours présente dans les baux d’habitation comme les baux commerciaux, y compris ceux des résidences gérées.
L’indice le plus utilisé pour calculer la revalorisation des loyers des logements vides ou meublés est l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee. D’autres indices peuvent être pris en compte : l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ou, plus récemment, l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
En EHPAD, l'indice fréquemment utilisé est basé sur l'évolution des prix des EHPAD, publié chaque fin d 'année par les pouvoirs publics. Communément appelé "Indice EHPAD", il permet aux gestionnaires exploitants de s'assurer que les loyers versés évoluent au même rythme que le chiffre d'affaires de la résidence. Il évite ainsi les effets ciseaux qui déstabilisent les comptes d'exploitation.
Le bailleur doit donc effectuer, à la périodicité définie (annuellement le plus souvent), le calcul suivant : (loyer actuel x nouvel indice) / ancien indice = Nouveau loyer. En cas d’oubli, un rattrapage est possible sur les cinq dernières années.
Conditions de validité d’une clause d’indexation
L’indexation n’est pas une clause obligatoire, même si le contrat de bail s’étend sur une longue durée. Bien qu’en pratique, elle figure généralement dans les baux de 9 ans et plus.
Pour une indexation annuelle, cette clause devra impérativement préciser trois critères :
- La périodicité (généralement tous les ans ou tous les trois ans) ;
- L’indice de référence ;
- Et le mode de calcul.
Pour être valable, la clause d’indexation doit être mentionnée dès la conclusion du bail. A défaut, le bailleur devra attendre le terme du contrat pour faire la modification, sauf accord entre les parties en cours d’exécution du contrat, en signant un avenant.
Bon à savoir : la jurisprudence récente indique que cette clause d’indexation doit s’appliquer à la hausse ou à la baisse. De plus, depuis la loi Pinel de 2014, la variation annuelle de loyer induite par l’indexation ne peut dépasser 10 % du loyer précédemment acquitté.
Enfin, sachez que le locataire conserve la possibilité de demander une révision du loyer pour revenir à la valeur locative du bien, si l’indexation produit une augmentation de plus de 25 % (la situation est peu fréquente, mais peut se produire en cas de décorrélation entre l’évolution de l’indice national et le niveau des valeurs locatives localement).
Les limites des hausses de loyers en résidence services
Dans le cadre d’un investissement immobilier LMNP en résidence gérée (achat d’un appartement en résidence tourisme, d’une chambre en résidence étudiante ou en EHPAD, etc.), c’est le bail commercial conclut entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence qui stipule les conditions de revalorisation du loyer, notamment via l’indexation. Cependant, cette clause peut être accompagnée d’une limitation :
- plafonnée en taux (2 % par an par exemple) ;
- plafonnée en pourcentage de l'indice (50 % de hausse de l’IRL par exemple).
Une disposition à laquelle il faut être attentif, car elle peut bloquer la hausse du loyer alors que le coût de la vie augmente plus vite et venir grever en partie le rendement de l’investissement. Malgré tout, l’enjeu principal d’une résidence gérée est d’obtenir un taux d’occupation le plus élevé possible afin de maintenir la rentabilité de la structure. C’est pourquoi, une hausse modérée des loyers est parfois préférable à de fortes augmentations répétées, pour préserver l’attractivité de la résidence.