3. La revente LMNP en loi Censi Bouvard
Que deviennent les avantages d’un bien acquis sous Censi-Bouvard à la revente ? Qu’en est-il de la TVA ? Le propriétaire doit-il reverser la TVA ? Qu’en est-il de la déduction fiscale dont il a bénéficié à l’acquisition du bien ?
Revente loi Censi Bouvard et TVA
Pour le délai d’engagement de location de 9 ans, la date d’achèvement de la résidence ou du logement définit le départ du délai. On peut donc revendre après 9 ans et 1 jour d’exploitation .
Le Code général des impôts ou CGI prévoit à l’article 257 bis, l’application d’une dispense de réversion de la TVA. Le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA et l’acheteur n’aura rien à acquitter. Il faut toutefois faire mention de l’article 257 bis du CGI dans l’acte de vente du logement et faire les inscriptions à la TVA pour devenir assujetti à la TVA , dans le délai légal.
La TVA n’est donc pas à rembourser si cela est bien prévu dans l’acte , et si l’acheteur respecte bien le formalisme attendu. Dans le cas contraire, le vendeur pourrait se voir réclamer la TVA au prorata des 20ème non écoulés.
Revente LMNP Censi Bouvard et avantages de défiscalisation initiale
Revente d’un LMNP en loi Censi Bouvard avant les 9 ans
Complété par l’instruction administrative 5B2-10, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du CGI explique ce cas. Si la revente appartement bouvard intervient avant les 9 ans de conservation obligatoire, la réduction d’impôt est reprise. Pour redresser le contribuable, l’administration fiscale dispose d’un délai de prescription légal de trois ans.
Exception à la règle des 9 ans de conservation obligatoire
Des conditions ou cas exceptionnels peuvent interférer sur la situation du propriétaire durant les 9 ans de conservation obligatoire. Face à une invalidité, perte d’emploi, décès ou expropriation, le propriétaire se voit obligé de faire une revente LMNP Censi Bouvard. Pour ce cas, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit des prescriptions.
Quatre cas limitativement énumérés par la loi permettent une revente sans contrainte :
- Invalidité de 2è ou de 3è catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
- Rupture de contrat de travail du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La rupture de contrat a été initiée par l’employeur (mise en retraite anticipée). La rupture conventionnelle n’est donc pas un cas prévu.
- Décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
- Cession du bien pour cause d’expropriation par nécessité publique.
Revente appartement loi Censi Bouvard après les 9 ans de location
Les 9 ans de conservation obligatoire correspondent à l’engagement de location, condition permettant de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et ses avantages. Une fois les 9 ans d’exploitation terminés, le propriétaire se trouve libre de tout engagement par rapport au dispositif.
Revente LMNP Censi Bouvard : les décisions à prendre
Les meilleurs moments pour revendre vont se situer quand le bail est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix.
Les biens LMNP en Censi Bouvard ne pouvant pas faire l’objet d’un amortissement, les revenus produits vont générer une taxation selon le taux marginal de l impots sur le revenu du contribuable. Ainsi au-delà d’un taux marginal de 30%, (auquel il convient d’ajouter les 17,2% de CSG CRDS) , il est fréquent d’avoir des décisions de reventes sur les seuls critères d’une fiscalisation trop importante.