Après un investissement LMNP dans le cadre de la loi Censi Bouvard, vous etes arrivés au bout de la période de défiscalisation. Se posent alors les questions suivantes :

  • Comment se passe la revente LMNP Censi Bouvard ?
  • L’avantage de la réduction d’impôt  peut-il être remis en question ?
  • Qu’en est-il de la TVA ? Est-ce à rembourser ou non ?
  • Dans quelle mesure , et quand , la revente LMNP Censi Bouvard peut-elle être avantageuse ?

1. Le Principe de la loi  LMNP Censi-Bouvard

 

Entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2009, la Loi Censi-Bouvard est ouverte à tout contribuable résidant en France. Il permet au bénéficiaire de réaliser un investissement immobilier dans le neuf  Le contribuable peut acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, mais il peut aussi choisir un logement de plus de 15 ans d’existence, rénové.

Résidence pour étudiants,

Résidence médicalisée ( EHPAD)

Résidence de tourisme classée,

Résidence pour personnes âgées ayant l’agrément qualité ( résidence seniors).

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur doit mettre le logement en location pour une durée minimale de neuf ans. 

2. Les avantages du dispositif

Grâce à ce dispositif de défiscalisation, le contribuable a droit à deux avantages fiscaux :

  • Réduction d’impôt de 11 % à 25% sur l’investissement, suivant les époques de défiscalisation, qui s’étale sur une durée de 9 ans.  
  • Récupération du montant de la TVA de 20 %, à condition que la résidence services offre 3 services sur 4 (entre autres petit déjeuner, nettoyage  des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle).

 

Le taux de réduction d’impôt applicable

Pour toute acquisition effectuée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, le taux de réduction d’impôt était  de 25 %. Il a été revu à 18 % pour les logements acquis entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011. Le taux est actuellement de 11 % pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2012      

Base de calcul de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard

Pour appliquer la réduction d’impôt pour le Censi-Bouvard, l’administration fiscale prend en compte :

  • Le prix de revient du logement, montant HT,
  • Les frais de notaire,
  • Le montant des travaux en cas de réhabilitation du bâtiment.
 

Le calcul de la réduction d’impôt est limité à un montant total de 300 000 € hors taxe d’investissement par an. La réduction étant répartie de façon linéaire sur 9 ans, le bénéficiaire voit ses impôts réduit d’un neuvième du taux chaque année pendant 9 ans. La première réduction d’impôt est imputée à l’année d’achèvement du logement ou celle de son acquisition.  

Censi-Bouvard et TVA

Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur en LMNP bénéficie d’un remboursement de la TVA. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de ce remboursement :

  • La résidence doit assurer 3 services sur 4 précédemment cités,
  • Les loyers perçus pour la location doivent être soumis à la TVA, le taux étant de 10% pour les résidences étudiants, seniors tourisme et de 5,5% en EHPAD.
 

L’investisseur en Loueur Meublé Non Professionnel peut bénéficier d’un remboursement de la TVA. Pour récupérer la TVA, il faut préciser :

  • L’achat d’un bien immobilier donné en location meublée, avec loyer assujettis à la TVA (en précisant adresse, détails, prix d’acquisition du logement, informations sur l’exploitant de la résidence),
  • Le choix du paiement de la TVA au régime simplifié,
  • L’option pour le régime réel simplifiée pour l’imposition en matière de Bénéfices Industriels et Commerciaux
 

Le contribuable doit également s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises comme Loueur en Meublé Non Professionnel. 

3.  La revente LMNP en loi Censi  Bouvard 

Que deviennent les avantages d’un bien acquis sous Censi-Bouvard à la revente ? Qu’en est-il de la TVA ? Le propriétaire doit-il reverser la TVA   ? Qu’en est-il de la déduction fiscale dont il a bénéficié à l’acquisition du bien ?  

Revente loi Censi Bouvard et TVA

Pour le délai d’engagement de location de 9 ans,  la date d’achèvement de la résidence ou du logement définit le départ du délai. On peut donc revendre après 9 ans et 1 jour d’exploitation .

Le Code général des impôts ou CGI prévoit à l’article 257 bis,   l’application d’une dispense de réversion de la TVA. Le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA et l’acheteur n’aura rien à acquitter. Il faut toutefois faire mention   de l’article 257 bis du CGI dans l’acte de vente du logement et faire les inscriptions à la TVA pour devenir assujetti à la TVA , dans le délai légal.

La TVA n’est donc pas à rembourser si cela est bien prévu dans l’acte , et si l’acheteur respecte bien le formalisme attendu. Dans le cas contraire, le vendeur pourrait se voir réclamer la TVA au prorata des 20ème non écoulés.

 

Revente LMNP Censi Bouvard et avantages de défiscalisation initiale

 

Revente d’un LMNP en loi Censi Bouvard avant les 9 ans

Complété par l’instruction administrative 5B2-10, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du CGI explique ce cas. Si la revente appartement bouvard intervient avant les 9 ans de conservation obligatoire, la réduction d’impôt est reprise.   Pour redresser le contribuable, l’administration fiscale dispose d’un délai de prescription légal de trois ans.  

Exception à la règle des 9 ans de conservation obligatoire

Des conditions ou cas exceptionnels peuvent interférer sur la situation du propriétaire durant les 9 ans de conservation obligatoire. Face à une invalidité, perte d’emploi, décès ou expropriation, le propriétaire se voit obligé de faire une revente LMNP Censi Bouvard. Pour ce cas, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit des prescriptions. 

 

 Quatre cas limitativement énumérés par la loi permettent une revente sans contrainte :

  • Invalidité de 2è ou de 3è catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. 
  • Rupture de contrat de travail du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La rupture de contrat a été initiée par l’employeur (mise en retraite anticipée). La rupture conventionnelle n’est donc pas un cas prévu.
  • Décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • Cession du bien pour cause d’expropriation par nécessité publique.
 

Revente appartement loi Censi Bouvard après les 9 ans de location

Les 9 ans de conservation obligatoire correspondent à l’engagement de location, condition permettant de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et ses avantages. Une fois les 9 ans d’exploitation terminés, le propriétaire se trouve libre de tout engagement par rapport au dispositif.        


 

Revente LMNP Censi Bouvard : les décisions à prendre 

 

Les meilleurs moments pour revendre vont se situer quand le bail est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix.

 

Les biens LMNP en Censi Bouvard ne pouvant pas faire l’objet d’un amortissement, les revenus produits vont générer une taxation selon le taux marginal de l impots sur le revenu du contribuable. Ainsi au-delà d’un taux marginal de 30%, (auquel il convient d’ajouter les 17,2% de CSG CRDS) , il est fréquent d’avoir des décisions de reventes sur les seuls critères d’une fiscalisation trop importante.