Après un investissement LMNP dans le cadre de la loi Censi Bouvard, vous êtes arrivés au bout de la période de défiscalisation. Se posent alors les questions suivantes :

 

  • Comment se passe la revente LMNP Censi Bouvard ?
  • L’avantage de la réduction d’impôt peut-il être remis en question ?
  • Qu’en est-il de la TVA ? Est-ce à rembourser ou non ?
  • Dans quelle mesure , et quand , la revente LMNP Censi Bouvard peut-elle être avantageuse ?

Le Principe de la loi LMNP Censi-Bouvard

Entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2009, la Loi Censi-Bouvard est ouverte à tout contribuable résidant en France. Il permet au bénéficiaire de réaliser un investissement immobilier dans le neuf.

Le contribuable peut acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, mais il peut aussi choisir un logement de plus de 15 ans d’existence, rénové.

  • Résidence pour étudiants,
  • Résidence médicalisée (EHPAD),
  • Résidence de tourisme classée,
  • Résidence pour personnes âgées ayant l’agrément qualité ( résidence seniors).

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur doit mettre le logement en location pour une durée minimale de 9 ans.

1. Les avantages du dispositif de défiscalisation

Grâce à ce dispositif de défiscalisation, le contribuable a droit à deux avantages fiscaux :

  • Réduction d’impôt de 11 % à 25% sur l’investissement, suivant les époques de défiscalisation, qui s’étale sur une durée de 9 ans.
  • Récupération du montant de la TVA de 20 %, à condition que la résidence services offre 3 services sur 4 (entre autres petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle).

2. Le taux de réduction d’impôt

Pour toute acquisition effectuée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, le taux de réduction d’impôt était de 25 %. Il a été revu à 18 % pour les logements acquis entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011. Le taux est actuellement de 11 % pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2012.

3. Base de calcul de la réduction d'impôt

Pour appliquer la réduction d’impôt pour le Censi-Bouvard, l’administration fiscale prend en compte :

  • Le prix de revient du logement, montant HT,
  • Les frais de notaire,
  • Le montant des travaux en cas de réhabilitation du bâtiment.

Le calcul de la réduction d’impôt est limité à un montant total de 300 000 € hors taxe d’investissement par an. La réduction étant répartie de façon linéaire sur 9 ans, le bénéficiaire voit ses impôts réduit d’un neuvième du taux chaque année pendant 9 ans. La première réduction d’impôt est imputée à l’année d’achèvement du logement ou celle de son acquisition.  

4. Le Remboursement de la TVA de l'acquisition

Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur en LMNP bénéficie d’un remboursement de la TVA. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de ce remboursement :

  • La résidence doit assurer 3 services sur 4 précédemment cités,
  • Les loyers perçus pour la location doivent être soumis à la TVA, le taux étant de 10% pour les résidences d'étudiants, les résidences seniors et de tourisme, et de 5,5% en EHPAD.

L’investisseur en Loueur Meublé Non Professionnel peut bénéficier d’un remboursement de la TVA. Pour récupérer la TVA, il faut préciser :

  • L’achat d’un bien immobilier donné en location meublée, avec loyer assujettis à la TVA (en précisant adresse, détails, prix d’acquisition du logement, informations sur l’exploitant de la résidence),
  • Le choix du paiement de la TVA au régime simplifié,
  • L’option pour le régime réel simplifiée pour l’imposition en matière de Bénéfices Industriels et Commerciaux

Le contribuable doit également s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises comme Loueur en Meublé Non Professionnel (formulaire Cerfa P0).

 

Pour découvrir les critères d’estimations lors de revente LMNP, vous pouvez télécharger notre guide ci-dessous et obtenir votre estimation gratuite et argumentée.

La revente LMNP en loi Censi  Bouvard - Comment revendre ?
Les questions posées.

Que deviennent les avantages d’un bien acquis sous Censi-Bouvard à la revente ? Qu’en est-il de la TVA ? Le propriétaire doit-il reverser la TVA ?
Qu’en est-il de la déduction fiscale dont il a bénéficié à l’acquisition du bien ? 

Pour le délai d’engagement de location de 9 ans,  la date d’achèvement de la résidence ou du logement définit le départ du délai. On peut donc revendre après 9 ans et 1 jour d’exploitation.

1. Quid de la TVA ? Faut il restituer la TVA récupérée ?

Question souvent posée : faut il restituer la TVA en cas de revente ? Le Code général des impôts ou CGI prévoit à l’article 257 bis,   l’application d’une dispense de réversion de la TVA. Le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA et l’acheteur n’aura rien à acquitter. Il faut toutefois faire mention   de l’article 257 bis du CGI dans l’acte de vente du logement et faire les inscriptions à la TVA pour devenir assujetti à la TVA, dans le délai légal.

La TVA n’est donc pas à restituer si cela est bien prévu dans l’acte , et si l’acheteur respecte bien le formalisme attendu. Dans le cas contraire, le vendeur pourrait se voir réclamer la TVA au prorata des 20ème non écoulés.

La recommandation du Revenu Pierre : les professionnels intervenant aux actes doivent veiller à ce que l’acheteur remplisse bien ses obligations d’inscriptions pour devenir assujetti à la TVA, faite de quoi le vendeur pourrait être impacté (non application de l’art 257 bis du CGI). La non restitution de la TVA suppose un respect du formalisme. Faire appel à un spécialiste de la revente LMNP en Censi bouvard peut s'avère très utile.

2. Le calcul de la plus value lors de la cession

Lors de la revente d’un bien LMNP acquis sous dispositif Censi-Bouvard, et si le  vendeur du LMNP réalise une plus-value, cette dernière sera soumise au régime des plus-values des particuliers. Cette plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré de travaux et de frais divers (commissions, frais de notaires…), est soumise à divers abattements en fonction de la durée de détention. Le propriétaire vendeur pourra   au bout de 22 ans être exonéré d’impôt sur la plus-value, et au bout de 30 ans être exonéré des prélèvements sociaux.

Notre préconisation  : pour les calculs, le prix d’acquisition est le prix HT et non le prix TTC. Les frais de commercialisation payés au départ seront à intégrer s’ils figurent dans l’acte authentique ou s’ils sont justifiés par des factures. Les travaux peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d’achat. Ces points viennent majorer les prix d’achats et diminuer la base d’imposition de la plus value LMNP.

3. Quid des avantages de la défiscalisation initiale ?

Pour le délai d’engagement de location de 9 ans, la date d’achèvement et de mis en location de la résidence ou du logement définit le départ du délai. On peut donc revendre après 9 ans et 1 jour d’exploitation. 

  • Revente d’un LMNP en loi Censi Bouvard avant les 9 ans

Complété par l’instruction administrative 5B2-10, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du CGI explique ce cas. Si la revente appartement bouvard intervient avant les 9 ans de conservation obligatoire, la réduction d’impôt est reprise.   Pour redresser le contribuable, l’administration fiscale dispose d’un délai de prescription légal de trois ans.  

  • Exception à la règle des 9 ans de conservation obligatoire

Des conditions ou cas exceptionnels peuvent interférer sur la situation du propriétaire durant les 9 ans de conservation obligatoire. Face à une invalidité, perte d’emploi, décès ou expropriation, le propriétaire se voit obligé de faire une revente LMNP Censi Bouvard. Pour ce cas, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit des prescriptions. 

Quatre cas limitativement énumérés par la loi permettent une revente sans contrainte :

  • Invalidité de 2è ou de 3è catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • Rupture de contrat de travail du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La rupture de contrat a été initiée par l’employeur (mise en retraite anticipée). La rupture conventionnelle n’est donc pas un cas prévu.
  • Décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
  • Cession du bien pour cause d’expropriation par nécessité publique.

Notre recommandation  : le vendeur, même concerné par les 4 cas ci-dessus , devra justifier de la relation entre les cas ci-dessus et la décision de revente (par exemple un rupture de contrat de travail et une décision de revente 4 ans plus tard serait sans doute sans fondement)

  • Revente appartement loi Censi Bouvard après les 9 ans de location

Les 9 ans de conservation obligatoire correspondent à l’engagement de location, condition permettant de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et ses avantages. Une fois les 9 ans d’exploitation terminés, le propriétaire se trouve libre de tout engagement par rapport au dispositif.        

Conseil du Revenu Pierre : les professionnels intervenant à l’acte devront veiller à la stricte application du délai de 9 ans, de plusieurs manières : PV de livraison de l’immeuble, preuve de la DAT (date d’achèvement des travaux), date d’effet du bail. Il conviendra de vérifier que la date d’effet du bail n’est pas antérieure à la livraison, un cas qui n’est pas si rare. Les franchises de loyers au départ du bail devront également être analysées.

4. Revente en fin de défiscalisation : les décisions à prendre - Revendre ou conserver le bien ?

Les meilleurs moments pour revendre vont se situer quand le bail est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix.

Les biens LMNP en Censi Bouvard ne pouvant pas faire l’objet d’un amortissement, les revenus produits vont générer une taxation selon le taux marginal de l'impôts sur le revenu du contribuable. Ainsi au-delà d’un taux marginal de 30%, (auquel il convient d’ajouter les 17,2% de CSG CRDS) , il est fréquent d’avoir des décisions de reventes sur les seuls critères d’une fiscalisation trop importante.  

Les types d 'appartements qui se revendent plus ou moins rapidement dépendent des types de résidences. La revente d'un studio LMNP en résidence d'étudiants est assez facile à arbitrer, tandis que dans les résidences seniors , les appartements de 2 pièces sont plutôt les plus recherchés. 

Les conseils du Revenu Pierre : Les meilleurs moments pour revendre vont se situer quand le bail commercial est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix. Le niveau de loyer au renouvellement ayant un impact sur le prix, les propriétaires seront bien avisés de se concerter pour organiser une discussion équilibrée avec l’exploitant et valoriser ainsi leur investissement, dans une perspective de revente.

Notre expertise

Créé en 2007, Revenu Pierre est une référence du marché secondaire des investissements en résidences gérées, indépendant, et défendant des convictions fortes :
  • Plus de 8 000 lots LMNP revendus, soit 700 lots/an sur les 2 dernières années
  • Une méthodologie de référencement efficace et reconnue
  • Choisi par plusieurs réseaux bancaires pour assurer la liquidité des investissements LMNP de leurs clients
  • 15 collaborateurs répartis sur la France entière, dont 4 dédiés au suivi des actes et 5 au pilotage des ventes
  • Des outils modernes : extranet, applications mobile, outils de back-office 2.0, logiciel CRM
  • Régulièrement primé par la presse spécialisée (de 2017 à 2021) pour la qualité de son référencement
  • Revenu Pierre est très peu actif sur le segment des résidences de tourisme, depuis sa création. La crise sanitaire actuelle n'a fait que renforcer son choix. Les très  rares résidences sélectionnées présenteront un intérêt particulier.
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