VOUS POSSEDEZ DES BIENS GERES EN LOCATION MEUBLEE QUE VOUS SOUHAITEZ REVENDRE ?

Revenu Pierre vous propose une estimation GRATUITE sous 48H

Nous mettons à votre disposition l’expertise de nos spécialistes/collaborateurs afin de vous proposer une estimation gratuite sous 48H de vos biens immobiliers en location meublée. Notre estimation repose sur les critères suivants :

  • La qualité de l’exploitant
  • La qualité du Bail
  • La répartition des charges (ART.606)
  • L’indexation des loyers
  • La qualité de l’emplacement
  • La durée résiduelle du bail

Une fois l’analyse de ces critères faite, nous pourrons vous proposer un prix de vente afin de faire aboutir votre projet. Nos spécialistes engageront toutes les démarches nécessaires pour une mise en vente rapide et au meilleur prix du marché de votre LMNP. Ils assureront le pilotage de tous les intervenants (notaires, acheteurs, experts comptables) et vous conseillerons sur les incidences fiscales des cessions ( plus-values, régimes LMNP/LMP…).


Nous rappelons que les reventes s’effectuent dans le cadre de l’article 257bis du CGI. Vous conserverez la totalité de la TVA initialement récupérée dans le cas où l’acheteur, lui même assujetti à la TVA, continue le bail commercial.


Pour pouvoir bénéficier de l’estimation gratuite, nous vous invitions à :

  • remplir le formulaire ci-contre
  • nous contacter directement par téléphone au 01.46.43.90.10.

Nos spécialistes reviendront vers vous dans les plus brefs délais.

 

Comprendre pour bien vendre

Le marché de la revente LMP/LMNP est estimé entre 2000 et 2 50 lots en 2018, soit un volume d’environ 180 à 200 M€/an. Quasiment inexistant jusqu’en 2007, il était réservé à quelques investisseurs avertis qui préféraient les valeurs patrimoniales des lots de la revente, souvent bien placés et peu chers, plutôt que des lots neufs, malgré les avantages fiscaux que ceux-ci pouvaient offrir.


Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires, sont nés fin 2007. Après quelques années sans véritable concurrence et une fois le marché devenu lisible et identifié, ceux-ci ont été rejoints par d’autres opérateurs en 2011,  Parallèlement, plusieurs exploitants, notamment en résidences étudiants et en affaires ont mis en place un service spécialisé pour d’offrir une solution de liquidité à leurs propriétaires qui souhaitaient revendre.

Le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnelle du LMNP (CGP et banques) ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients, intéressés par l’aspect sécurité (bail commercial) et la fiscalité favorable (BIC – amortissement) de l’investissement en résidences gérées.


Les biens sur le marché secondaire du LMNP

Les biens que l’on peut trouver chez les opérateurs généralistes ont déjà subi une première sélection. On retrouvera ainsi chez Revenu Pierre, majoritairement des résidences d’étudiants (35%), d’affaires (30%), des EHPAD (30%), et dans une moindre mesure des résidences de tourisme (5%).

Les biens ont généralement plus de 5 ans (90% des cas), et les valeurs moyennes vont de 60 à 90 K pour les résidences d’étudiants à 100 à 140 K pour les EHPAD.

 

Les exploitants retenus

Le marché secondaire est à double vitesse : très recherché pour les exploitants « premium », et sans liquidité pour les exploitants qui sont (ou ont été) en situation financière difficile. Il convient naturellement de vérifier les données financières des exploitants, car il nous est arrivé de voir des lots proposés par des professionnels, exploités par des gestionnaires en redressement ou en sauvegarde judiciaire ( !).

Si la taille et la santé financière des exploitants est un critère important, nous ne nous interdisons pas pour autant de mettre sur le marché, des lots exploités par des gestionnaires de taille plus modeste, après une analyse et un process de référencement.

Nous ne nous interdisons pas de proposer occasionnellement des biens exploités par des SAS de propriétaires (dits « autogestion »), qui ont eu à s’organiser après une faillite d’un exploitant, et qui, bien souvent, après 2 ans d’exercice ont des résultats (et une transparence) très intéressants.

Les exploitants professionnels que nous avons sélectionnés depuis 2007 sont au nombre de :
 

  • 5 en résidences d’étudiants
  • 3 en résidences d’affaires
  • 8 en EHPAD
     


La fiscalité applicable à la revente d'un meublé

  • TVA à la revente

La cession entre 2 investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’art 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements TVA du premier et, en conservant le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant), reste dans le champ d’application de la TVA jusqu’à la fin de la 20ème année à compter de la date d’entrée dans le régime du premier investisseur.

Aucun flux de TVA n’est effectué lors de la vente et aucune TVA n’est à restituer à l’état. La TVA ne serait remboursable à l’état, par vingtième, que si le bail commercial étant rompu, le bien sortait du champ d’application de la TVA.

L’application de l’article 257 bis du CGI n’est pas applicable en cas d’acquisition par un acteur professionnel qui ne comptabiliserait pas son acquisition en immobilisation, mais en stock (cas des marchands de biens par exemple). Dans ce cas, les vendeurs optent pour la TVA immobilière à la revente, le professionnel revendant ensuite en TVA immobilière également. Ce schéma a l’avantage d’être complétement transparent pour l’investisseur vendeur (pas de tva à rembourser non plus), mais présente l’inconvénient pour l’acheteur final de faire repartir l’obligation des 20 ans de TVA à compter de sa propre acquisition.

En cas de sortie prématurée du bail commercial et de la disparition des services rendus aux occupants, un remboursement de tva partiel pourrait alors être exigé.

De façon plus rare, l’on pourra trouver sur le marché secondaire, des biens LMNP dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1996. Dans ce cas, l’obligation de rester dans le champ d’application de la TVA n’était pas de 20 ans, mais de 10 ans. En conséquence, les obligations de TVA étant éteintes, l’article 257 bis ne trouve pas matière à s’appliquer, entre 2 investisseurs LMNP

 

Plus-values LMNP

Le calcul des plus-values des LMNP est la plus-value immobilière des particuliers. Il y a lieu évidemment de considérer les prix de vente et d’achat hors taxes et pas TTC, pour les modalités de calculs. De même, les habituels frais de commercialisations, payés lors de l’achat du LMNP sont à intégrer dans les calculs.

La plus-value est calculée par le notaire à la vente, et payée directement au trésor par l’office notarial.

 

  • Plus-values LMP

L’investisseur LMP, dont le chiffre d’affaires est inférieur à 90K/an, est exonéré de plus-values après 5 ans d’activité. L’investisseur LMP déclare sa situation au moment de la vente et apporte au notaire les justifications nécessaires de sa situation au 31 décembre de l’année précédente (souvent attestation de l’expert-comptable).

Le statut LMP ou LMNP s’apprécie sur l’année en cours de la vente, et peut faire l’objet d’une régularisation postérieurement à la vente. Un investisseur peut avoir été LMP au 31/12 de l’année précédente, ne pas payer de plus-value au moment de la vente, mais être finalement LMNP au titre de l’année en cours, et donc devoir faire une régularisation postérieurement.

Les investisseurs LMP dont le chiffre d’affaires est supérieur à 90K/an ne sont pas concernés par l’exonération de 5 ans.

 

  • Cas de non-résidents

Les non-résidents doivent avoir un représentant fiscal pour toute cession supérieure à 150 000 euros

DEMANDE D'ESTIMATION GRATUITE

Nous vous contacterons pour une mise en relation.

*Champs obligatoires

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