Le marché du meublé d'occasion en résidence gérée mérite sans aucun doute votre attention. Les lots mis en vente sont souvent moins chers et vous bénéficiez d’une bonne visibilité sur la rentabilité de votre investissement.

 Le LMNP en résidence gérée offre un cadre d’investissement sécurisant tout en vous permettant de bénéficier d’un environnement fiscal avantageux.

Le LMNP d'occasion, un marché d’opportunités

En achetant un bien immobilier LMNP sur le marché de l'occasion, il est tout à fait possible de réaliser une opération encore plus intéressante que dans le LMNP neuf.

En effet, en investissant dans une résidence (EHPAD, étudiante, touristique, d’affaires ou séniors) déjà sous gestion, vous serez plus à même d'appréhender l'historique de l’établissement et la qualité de l’exploitant. Vous connaitrez le taux d'occupation, les comptes de résultats de la résidence, son appréciation dans les avis clients, et pourrez investir en connaissance de cause.

Ainsi, si un primo-investisseur décide de vendre son bien, car il souhaite aller vers un nouvel investissement, en fonction de sa situation familiale par exemple, vous bénéficierez à votre tour des avantages dont il jouissait auparavant. A ceci près, que les prix dans le LMNP ancien sont, la plupart du temps, bien moins chers que dans le neuf (pouvant aller jusqu'à 25% de décote). Vous en tirerez probablement un meilleur rendement. 

Enfin, vous allez pouvoir engranger des revenus immédiats car la résidence gérée est déjà en activité.

Sur le marché du LMNP Occasion, vous pourrez trouver des reventes premium réservées aux clients des banques et aux CGP , mais aussi une offre dynamique (plus rentables avec des critères moins sélectifs), revendue dans des canaux de distributions moins spécialisés. Vous en aurez un bon aperçu sur www.investissementlmnp.com

 

Les 5 critères à respecter pour bien investir sur le marché de l’occasion

Pour réaliser un bel investissement en LMNP ancien, il est recommandé de suivre quelques conseils de bon sens -mais pas toujours à la portée de l’investisseur néophyte- s’il ne se fait pas accompagner par un professionnel. 

Ainsi, si vous décidez d’investir, vérifierez que le prix demandé par le vendeur est en corrélation avec le marché immobilier local.

En outre, il est impératif de se renseigner sur le taux de remplissage de la résidence gérée, la solvabilité de l'exploitant, les conditions du bail commercial, etc.... 

Par ailleurs, l'emplacement est primordial. La résidence gérée devra être située en centre-ville, à proximité des transports et commerces par exemple pour une résidence sénior ou proche des universités pour une résidence étudiante. 

Les critères d'achat en LMNP occasion  sont assez bien exposés dans la page "achat et investissement LMNP" du Site du Revenu Pierre et reposent sur les 5 critères suivants :

Critère 1 : L’emplacement en considération de la destination de la résidence.

Critère 2 : la profitabilité de la résidence. 

Critère 3 : une résidence aux normes

Critère 4 : la solidité du gestionnaire exploitant.

Critère 5 : la clarté du bail commercial.

Depuis 2022, un 6ème critère s'est imposé eu égard à l'actualité concernant les pratiques de gestion et les révélations de cas de maltraitances en EHPAD, touchant notamment ORPEA. Les critères ESG et les critères de satisfaction clients font partie des éléments de sélection d'un investissement LMNP, notamment en EHPAD. 

De la même façon, le comportement du gestionnaire exploitant durant la crise sanitaire (paiements du loyers, négociation avec les propriétaires...) est un critère concourant au chois d'un investissement LMNP.

Choisir la bonne résidence  sur le marché de secondaire

Tout d’abord, rappelons-le, faites vous accompagner par des experts qui opéreront une sélection entre les différentes offres du marché. C’est un gage de sécurité sur le long terme.

Actuellement, actualité Covid oblige, certains professionnels, par exemple, évitent les résidences d’affaires. D’autres au contraire miseront sur un rebond du secteur dans les prochaines années en escomptant une forte reprise économique et donc une valorisation consubstantielle de leur bien. Tout est question d’études préalables et d’objectifs.

Si vous optez pour la mer, veillez à ce que la résidence soit proche du rivage et qu’on puisse y accéder à pied. Toutefois, si vous êtes adepte des sports d’hiver et que vous investissez dans une résidence à la montagne, il faudra prendre en compte la proximité des remontées mécaniques. 

Pour choisir la bonne résidence, vous pouvez vous documenter sur les bases de connaissance du Revenu Pierre, qui a référencé plus de 1200 résidences. Vous pourrez aussi vous appuyer sur les commentaires de MDRS sur les résidences seniors et EHPAD, et sur les avis de Pappy Happy qui réalise depuis quelques années des visites mystères dans des résidences EHPAD.

Choisir la bonne résidence dépend aussi de vos propres critères et de votre sensibilité aux secteurs d'activité. Un jeune investisseur préférera la liquidité des investissements LMNP en résidences d'étudiants et son prix facilement accessible, alors qu'un investisseur plus sensible aux marché des seniors préférera investir  sur les résidences seniors ou les ehpad.

La fiscalité de l'investissement ancien en résidences gérées

●     Le sort de la TVA en cas de revente

Globalement, un investisseur dans le LMNP neuf peut récupérer la TVA de l'acquisition, lorsque la résidence gérée offre au moins trois des services suivants : 

1. accueil

2. petit-déjeuner

3. blanchisserie

4. entretien des locaux.

En contrepartie, il doit conserver le bien immobilier au moins 20 ans. S’il vend avant, il pourra être dispensé de rembourser la TVA au fisc, si le nouvel investisseur s'engage à conserver, lui aussi,  le bail commercial et aller au bout de la période de 20 ans  (article 257 bis du CGI).

 

●     Une fiscalité allégée

La location meublée en résidence gérée autorise de déduire l’ensemble des charges nécessaires à l’entretien du bien (frais de syndic, intérêts d'emprunt, etc...).  Mais surtout, vous avez  la possibilité d’amortir la valeur du bien et le mobilier garnissant le logement. 

Ces amortissements génèrent une annulation quasi-totale de l’imposition des revenus locatifs au titre de l'impôt sur le revenu. 

 

Les avantages d’acheter un LMNP ancien

 

Le 1er premier avantage est d’investir dans  un  bien immobilier déjà exploité. Vous maitrisez tous les paramètres de votre projet (du montant des loyers, à la taxe foncière, en passant par le taux de remplissage de la résidence).

Le 2ème avantage est de percevoir des loyers immédiats, car la résidence est déjà livrée. Plus besoin d'attendre 2 ou 3 ans la construction d'un logement en VEFA ... et ses retard de livraison récurrents.

Le 3ème avantage :  la gestion déléguée. vous n’avez pas à vous occuper de la perception des loyers qui vous  sont versés par  l'exploitant de la résidence conformément au bail commercial. Les loyers vous sont versés même en cas de vacances locatives. La gestion est déléguée complètement à l’exploitant. En tant que propriétaire d'un LMNP d’occasion,  votre bien est à la  disposition du gestionnaire qui vous reverse un loyer, en contrepartie.Toute la gestion est  accomplie par l’exploitant. De l’état des lieux d'entrée à l’entretien des parties communes, etc…

Le 4ème avantage : le prix . Les montants pour investir dans un bien lmnp ancien sont en moyenne 15% à 20% inférieurs aux prix du neuf. Investir dans le LMNP ancien permet donc d’obtenir des rendements supérieurs à la plupart des placements financiers (notamment comparé aux fonds euros en assurance vie…)

5ème avantage : L'emplacement . Les biens de type lmnp occasion bénéficient souvent de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf (le prix des fonciers sont désormais très élevés excluant de fait des emplacements en coeur de ville pour les nouvelles constructions).

En conclusion, In fine, investir dans l’ancien sur un produit LMNP permet d’obtenir un bon compromis. Le bien est déjà livré et est exploité depuis quelques années. En outre, les charges sont connues et le prix d’achat est très accessible. C’est un excellent véhicule d’investissement pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié et pour se créer des revenus immédiats avec peu ou pas de fiscalité, durant des années. 

Pour bien investir en LMNP d’occasion, il est utile de se faire accompagner par un professionnel du secteur qui saura rapidement juger de la qualité  d’un exploitant, de la pertinence d’un emplacement et la pérennité de la rentabilité du bien.