Le marché du meublé d'occasion en résidence gérée mérite sans aucun doute votre attention. Les lots mis en vente sont souvent moins chers et vous bénéficiez d’une bonne visibilité sur la rentabilité de votre investissement.
Le LMNP en résidence gérée offre un cadre d’investissement sécurisant tout en vous permettant de bénéficier d’un environnement fiscal avantageux.
En achetant un bien immobilier LMNP sur le marché de l'occasion, il est tout à fait possible de réaliser une opération encore plus intéressante que dans le LMNP neuf.
En effet, en investissant dans une résidence (EHPAD, étudiante, touristique, d’affaires ou séniors) déjà sous gestion, vous serez plus à même d'appréhender l'historique de l’établissement et la qualité de l’exploitant. Vous connaitrez le taux d'occupation, les comptes de résultats de la résidence, son appréciation dans les avis clients, et pourrez investir en connaissance de cause.
Ainsi, si un primo-investisseur décide de vendre son bien, car il souhaite aller vers un nouvel investissement, en fonction de sa situation familiale par exemple, vous bénéficierez à votre tour des avantages dont il jouissait auparavant. A ceci près, que les prix dans le LMNP ancien sont, la plupart du temps, bien moins chers que dans le neuf (pouvant aller jusqu'à 25% de décote). Vous en tirerez probablement un meilleur rendement.
Enfin, vous allez pouvoir engranger des revenus immédiats car la résidence gérée est déjà en activité.
Sur le marché du LMNP Occasion, vous pourrez trouver des reventes premium réservées aux clients des banques et aux CGP , mais aussi une offre dynamique (plus rentables avec des critères moins sélectifs), revendue dans des canaux de distributions moins spécialisés. Vous en aurez un bon aperçu sur www.investissementlmnp.com
Pour réaliser un bel investissement en LMNP ancien, il est recommandé de suivre quelques conseils de bon sens -mais pas toujours à la portée de l’investisseur néophyte- s’il ne se fait pas accompagner par un professionnel.
Ainsi, si vous décidez d’investir, vérifierez que le prix demandé par le vendeur est en corrélation avec le marché immobilier local.
En outre, il est impératif de se renseigner sur le taux de remplissage de la résidence gérée, la solvabilité de l'exploitant, les conditions du bail commercial, etc....
Par ailleurs, l'emplacement est primordial. La résidence gérée devra être située en centre-ville, à proximité des transports et commerces par exemple pour une résidence sénior ou proche des universités pour une résidence étudiante.
Les critères d'achat en LMNP occasion sont assez bien exposés dans la page "achat et investissement LMNP" du Site du Revenu Pierre et reposent sur les 5 critères suivants :
Critère 1 : L’emplacement en considération de la destination de la résidence.
Critère 2 : la profitabilité de la résidence.
Critère 3 : une résidence aux normes.
Critère 4 : la solidité du gestionnaire exploitant.
Critère 5 : la clarté du bail commercial.
Depuis 2022, un 6ème critère s'est imposé eu égard à l'actualité concernant les pratiques de gestion et les révélations de cas de maltraitances en EHPAD, touchant notamment ORPEA. Les critères ESG et les critères de satisfaction clients font partie des éléments de sélection d'un investissement LMNP, notamment en EHPAD.
De la même façon, le comportement du gestionnaire exploitant durant la crise sanitaire (paiements du loyers, négociation avec les propriétaires...) est un critère concourant au chois d'un investissement LMNP.
Tout d’abord, rappelons-le, faites vous accompagner par des experts qui opéreront une sélection entre les différentes offres du marché. C’est un gage de sécurité sur le long terme.
Actuellement, actualité Covid oblige, certains professionnels, par exemple, évitent les résidences d’affaires. D’autres au contraire miseront sur un rebond du secteur dans les prochaines années en escomptant une forte reprise économique et donc une valorisation consubstantielle de leur bien. Tout est question d’études préalables et d’objectifs.
Si vous optez pour la mer, veillez à ce que la résidence soit proche du rivage et qu’on puisse y accéder à pied. Toutefois, si vous êtes adepte des sports d’hiver et que vous investissez dans une résidence à la montagne, il faudra prendre en compte la proximité des remontées mécaniques.
Pour choisir la bonne résidence, vous pouvez vous documenter sur les bases de connaissance du Revenu Pierre, qui a référencé plus de 1200 résidences. Vous pourrez aussi vous appuyer sur les commentaires de MDRS sur les résidences seniors et EHPAD, et sur les avis de Pappy Happy qui réalise depuis quelques années des visites mystères dans des résidences EHPAD.
Choisir la bonne résidence dépend aussi de vos propres critères et de votre sensibilité aux secteurs d'activité. Un jeune investisseur préférera la liquidité des investissements LMNP en résidences d'étudiants et son prix facilement accessible, alors qu'un investisseur plus sensible aux marché des seniors préférera investir sur ces résidences plus patrimoniales ou sur les ehpad.
Globalement, un investisseur dans le LMNP neuf peut récupérer la TVA de l'acquisition, lorsque la résidence gérée offre au moins trois des services suivants :
1. accueil
2. petit-déjeuner
3. blanchisserie
4. entretien des locaux.
En contrepartie, il doit conserver le bien immobilier au moins 20 ans. S’il vend avant, il pourra être dispensé de rembourser la TVA au fisc, si le nouvel investisseur s'engage à conserver, lui aussi, le bail commercial et aller au bout de la période de 20 ans (article 257 bis du CGI).
La location meublée en résidence gérée autorise de déduire l’ensemble des charges nécessaires à l’entretien du bien (frais de syndic, intérêts d'emprunt, etc...). Mais surtout, vous avez la possibilité d’amortir la valeur du bien et le mobilier garnissant le logement.
Ces amortissements génèrent une annulation quasi-totale de l’imposition des revenus locatifs au titre de l'impôt sur le revenu.
Le 1er premier avantage est d’investir dans un bien immobilier déjà exploité. Vous maitrisez tous les paramètres de votre projet (du montant des loyers, à la taxe foncière, en passant par le taux de remplissage de la résidence).
Le 2ème avantage est de percevoir des loyers immédiats, car la résidence est déjà livrée. Plus besoin d'attendre 2 ou 3 ans la construction d'un logement en VEFA ... et ses retard de livraison récurrents.
Le 3ème avantage : la gestion déléguée. vous n’avez pas à vous occuper de la perception des loyers qui vous sont versés par l'exploitant de la résidence conformément au bail commercial. Les loyers vous sont versés même en cas de vacances locatives. La gestion est déléguée complètement à l’exploitant. En tant que propriétaire d'un LMNP d’occasion, votre bien est à la disposition du gestionnaire qui vous reverse un loyer, en contrepartie.Toute la gestion est accomplie par l’exploitant. De l’état des lieux d'entrée à l’entretien des parties communes, etc…
Le 4ème avantage : le prix . Les montants pour investir dans un bien lmnp ancien sont en moyenne 15% à 20% inférieurs aux prix du neuf. Investir dans le LMNP ancien permet donc d’obtenir des rendements supérieurs à la plupart des placements financiers (notamment comparé aux fonds euros en assurance vie…)
5ème avantage : L'emplacement . Les biens de type lmnp occasion bénéficient souvent de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf (le prix des fonciers sont désormais très élevés excluant de fait des emplacements en coeur de ville pour les nouvelles constructions).
En conclusion, In fine, investir dans l’ancien sur un produit LMNP permet d’obtenir un bon compromis. Le bien est déjà livré et est exploité depuis quelques années. En outre, les charges sont connues et le prix d’achat est très accessible. C’est un excellent véhicule d’investissement pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié et pour se créer des revenus immédiats avec peu ou pas de fiscalité, durant des années.
Pour bien investir en LMNP d’occasion, il est utile de se faire accompagner par un professionnel du secteur qui saura rapidement juger de la qualité d’un exploitant, de la pertinence d’un emplacement et la pérennité de la rentabilité du bien.
Q1. Qu'est-ce que le marché du LMNP occasion en résidence gérée ?
Il s'agit du marché de revente de biens en résidence gérée déjà en activité (étudiante, senior, EHPAD, tourisme, affaires), par opposition à l'achat sur plan dans le neuf. Ce marché offre une visibilité immédiate sur la rentabilité réelle, puisque l'acheteur a accès à l'historique d'exploitation, aux taux d'occupation et aux comptes de résultat de la résidence.
Q2. Quelle décote de prix peut-on obtenir en achetant un LMNP occasion plutôt que neuf ?
L'article évoque une décote pouvant atteindre 25% par rapport au prix du neuf, et mentionne par ailleurs des prix généralement inférieurs de 15 à 20% au marché neuf. Cette différence de prix s'explique par l'absence de marge promoteur et par la visibilité déjà existante sur la performance du bien.
Q3. Quels sont les 5 critères à respecter pour bien investir en LMNP d'occasion ?
L'article retient cinq critères : l'emplacement adapté à la destination de la résidence, la profitabilité de la résidence, sa conformité aux normes, la solidité du gestionnaire-exploitant, et la clarté du bail commercial. Depuis 2022, un sixième critère s'y ajoute : les critères ESG et de satisfaction client, suite aux révélations de maltraitance dans certains EHPAD.
Q4. Peut-on récupérer la TVA en achetant un LMNP d'occasion ?
La récupération de la TVA, prévue par l'article 257 bis du Code Général des Impôts, est possible si la résidence propose au moins trois services parmi l'accueil, le petit-déjeuner, la blanchisserie et l'entretien des locaux. Le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans, sauf si un nouvel acquéreur s'engage à poursuivre cette durée en cas de revente anticipée.
Q5. Quels sont les avantages d'acheter un LMNP déjà exploité par rapport à un achat sur plan (VEFA) ?
Contrairement au VEFA où il faut attendre la livraison, le LMNP d'occasion génère des loyers immédiats puisque la résidence est déjà en activité. L'acheteur maîtrise également les paramètres réels du bien (loyers, taxe foncière, taux de remplissage) grâce à l'historique d'exploitation disponible.
Q6. Quel critère supplémentaire est apparu depuis 2022 pour choisir une résidence gérée d'occasion ?
Depuis 2022, les critères ESG et de satisfaction client sont devenus un sixième critère de sélection, en réaction aux révélations de maltraitance dans certains établissements EHPAD. Le comportement du gestionnaire pendant la crise sanitaire est également cité comme un élément désormais pris en compte par les investisseurs.
