Le marché du meublé d'occasion en résidence gérée mérite sans aucun doute votre attention. Les lots mis en vente sont souvent moins chers et vous bénéficiez d’une bonne visibilité sur la rentabilité de votre investissement. Le LMNP en résidence gérée offre un cadre d’investissement sécurisant tout en vous permettant de bénéficier d’un environnement fiscal avantageux.

Le LMNP d'occasion, un marché d’opportunités

En achetant un bien immobilier LMNP sur le marché de l'occasion, il est tout à fait possible de réaliser une opération encore plus intéressante que dans le LMNP neuf.

En effet, en investissant dans une résidence (EHPAD, étudiante, touristique, d’affaires ou séniors) déjà sous gestion, vous serez plus à même d'appréhender l'historique de l’établissement et la qualité de l’exploitant. 

Ainsi, si un primo-investisseur décide de vendre son bien, car il souhaite aller vers un nouvel investissement, en fonction de sa situation familiale par exemple, vous bénéficierez à votre tour des avantages dont jouissait auparavant. A ceci près, que les prix dans le LMNP ancien sont, la plupart du temps, bien moins chers que dans le neuf (pouvant aller jusqu'à 25% de décote). Vous en tirerez probablement un meilleur rendement. 

Enfin, vous allez pouvoir engranger des revenus immédiats car la résidence gérée est déjà en activité.

 

Les critères à respecter pour bien investir sur le marché de l’occasion

Pour réaliser un bel investissement en LMNP ancien, il est recommandé de suivre quelques conseils de bon sens -mais pas toujours à la portée de l’investisseur néophyte- s’il ne se fait pas accompagner par un professionnel. 

Ainsi, si vous décidez d’investir, vérifierez que le prix demandé par le vendeur est en corrélation avec le marché immobilier local.

En outre, il est impératif de se renseigner sur le taux de remplissage de la résidence gérée, la solvabilité de l'exploitant, les conditions du bail commercial, etc.... 

Par ailleurs, l'emplacement est primordial. La résidence gérée devra être située en centre-ville, à proximité des transports et commerces par exemple pour une résidence sénior ou proche des universités pour une résidence étudiante. 

 

Choisir la bonne résidence  sur le marché de l’occasion

Tout d’abord, rappelons-le, faites vous accompagner par des experts qui opéreront une sélection entre les différentes offres du marché. C’est un gage de sécurité sur le long terme.

Actuellement, actualité Covid oblige, certains professionnels, par exemple, évitent les résidences d’affaires. D’autres au contraire miseront sur un rebond du secteur dans les prochaines années en escomptant une forte reprise économique et donc une valorisation consubstantielle de leur bien. Tout est question d’études préalables et d’objectifs.

Si vous optez pour la mer, veillez à ce que la résidence soit proche du rivage et qu’on puisse y accéder à pied. Toutefois, si vous êtes adepte des sports d’hiver et que vous investissez dans une résidence à la montagne, il faudra prendre en compte la proximité des remontées mécaniques. 

 

La fiscalité du LMNP ancien

●     Le sort de la TVA en cas de revente

Globalement, un investisseur dans le LMNP neuf peut récupérer la TVA de l'acquisition, lorsque la résidence gérée offre au moins trois des services suivants : 

1. accueil

2. petit-déjeuner

3. blanchisserie

4. entretien des locaux.

En contrepartie, il doit conserver le bien immobilier au moins 20 ans. S’il vend avant, il pourra être dispensé de rembourser la TVA au fisc, si le nouvel investisseur s'engage à conserver, lui aussi,  le bail commercial et aller au bout de la période de 20 ans  (article 257 bis du CGI).

 

●     Une fiscalité allégée

La location meublée en résidence gérée autorise de déduire l’ensemble des charges nécessaires à l’entretien du bien (frais de syndic, intérêts d'emprunt, etc...).  Mais surtout, vous avez  la possibilité d’amortir la valeur du bien et le mobilier garnissant le logement. 

Ces amortissements génèrent une annulation quasi-totale de l’imposition des revenus locatifs au titre de l'impôt sur le revenu. 

 

Les avantages d’acheter un LMNP ancien

Comme vu en supra, le premier avantage est d’investir dans  un  bien immobilier déjà exploité. Vous maitrisez tous les paramètres de votre projet (du montant des loyers, à la taxe foncière, en passant par le taux de remplissage de la résidence).

 De plus, vous n’avez pas à vous occuper de la perception des loyers qui vous  sont versés par  l'exploitant de la résidence conformément au bail commercial. Les loyers vous sont versés même en cas de vacances locatives.

La gestion est déléguée complètement à l’exploitant. En tant que propriétaire d'un LMNP d’occasion,  votre bien est à la  disposition du gestionnaire qui vous reverse un loyer, en contrepartie.

Toute la gestion est  accomplie par l’exploitant. De l’état des lieux d'entrée à l’entretien des parties communes, etc…

Les montants pour investir dans un bien lmnp ancien sont en moyenne 15% à 20% inférieurs aux prix du neuf. 

Investir dans le LMNP ancien permet donc d’obtenir des rendements supérieurs à la plupart des placements financiers (notamment comparé aux fonds euros en assurance vie…)

In fine, investir dans l’ancien sur un produit LMNP permet d’obtenir un bon compromis. Le bien est déjà livré et est exploité depuis quelques années. En outre, les charges sont connues et le prix d’achat est très accessible. C’est un excellent véhicule d’investissement pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié et pour se créer des revenus immédiats avec peu ou pas de fiscalité, durant des années. Pour bien investir en LMNP d’occasion, il est utile de se faire accompagner par un professionnel du secteur qui saura rapidement juger de la qualité  d’un exploitant, de la pertinence d’un emplacement et la pérennité de la rentabilité du bien.