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Ancienne préfecture de la région Basse-Normandie jusqu’en 2016, Caen – 109 632 habitants (estimation 2026) - est le siège de la communauté urbaine Caen la Mer, qui compte 281 165 habitants.

Depuis 1975, la population dans la ville centre a tendance à baisser, alors que parallèlement la population de l'aire urbaine de Caen est à la hausse, signe d'un fort mouvement de périurbanisation.

sommaire

Caen fait pleinement partie du Bassin Parisien. Elle est située à deux heures de Paris, et elle est reliée au sud de l'Angleterre par la ligne de ferry Caen-Ouistreham - Portsmouth. Elle se trouve à quelques kilomètres du littoral, des plages du Débarquement, et des célèbres stations balnéaires de Cabourg et de Deauville.

Investir dans un pôle universitaire diversifié et recherché

Héritière d’une longue tradition universitaire – son université a été créée en 1432 sur le modèle d’Oxford et de Cambridge – Caen accueille aujourd’hui 34 300 étudiants répartis sur plusieurs campus dans l’agglomération.

La ville est le siège de la ComUE Normandie-Université qui regroupe plusieurs établissements d'enseignement supérieur de l'ensemble de la Normandie, et notamment les trois universités de Caen, Rouen et Le Havre. L’université de Caen propose une offre diversifiée, avec onze unités de formation et de recherche, six instituts, une école d'ingénieurs, deux instituts universitaires professionnalisés.

Caen abrite aussi une école de commerce et quatre écoles d’ingénieurs.

Résidences étudiantes :

Si le siège de l’Université de Caen est proche du vieux centre-ville, les différents établissements et écoles se répartissent sur le Nord et l’Est de la ville.

Le quartier de La Folie-Couvrechef abrite, entres autres résidences, La Pommeraie - 14 Rue de la Girafe, à proximité immédiate de la Cité universitaire Lebisey. Ce quartier accueille aussi le campus II, plus au sud, vers le vieux centre.

Plus à l'est, le quartier de La Pierre Heuzé accueille le CHU, tandis que ces deux quartiers, avec celui du Calvaire Saint Pierre et celui dit « de l’Université », accueillent l’ENSICAEN, l’ESAM, la Bibliothèque universitaire et les campus, l’IUT… Très bien située, avec les campus 4 et 5 à deux pas, la résidence Stanford, 10 rue Professeur Joseph Rousselot, est une belle réussite signée Néméa.

Plus à l’Est, le quartier du Port, entièrement rénové et proche du centre et des quartiers universitaires, est très recherché par les étudiants. Une résidence comme La Biscuiterie, 35 quai François Mitterrand, leur offre un emplacement idéal, dans un quartier animé, près de l'Orne, de la Bibliothèque universitaire et de l'ESAM.

Choisir une ville réputée pour sa qualité de vie

Cité de Guillaume le Conquérant et capitale du duché de Normandie avec Rouen, la ville s’est reconstruite après les destructions de 1944. La ville a gardé la mémoire de ce moment clé de la Seconde Guerre mondiale en édifiant un Mémorial pour la Paix, célèbre dans le monde pour les commémorations qui y ont lieu. Elle est la ville européenne la mieux dotée en équipements culturels par rapport à sa population.

Résidences seniors :

Les seniors préfèrent les quartiers résidentiels situés à l’ouest et au sud du centre-ville. Le quartier de La Haie Vigné - exemple avec la résidence Les Robes d'Airain, 32 rue du Docteur Tillaux -riche en espaces verts et en musées, est très recherché. Vers le sud, les quartiers de Vaucelles, près de l’hippodrome - pensez aux Essentielles, 35-37 Rue Fred Scamaroni - et de La Grâce de Dieu, ancien quartier ouvrier qui vient de connaître une rénovation complète, offrent eux aussi un cadre de vie agréable.

Investir dans un centre économique actif

Capitale culturelle de la Normandie, Caen est aussi une ville active, qui accueille de grandes entreprises comme Valeo, des centres de recherche et développement comme celui d’Orange, des centres d'appels, des centres de transactions électroniques, et des constructeurs nautiques.

Parmi les villes françaises entre 200 et 500 000 habitants, Caen décroche la première place pour la ville « où il fait bon entreprendre », devant Montpellier et Strasbourg, d’après une enquête du magazine l'Expansion en 2014.

A la fois ville touristique et ville d’industrie, Caen s’est dotée d’un Palais des Congrès situé à proximité immédiate du centre-ville, au sud-ouest, dans un quartier appelé La Prairie.

Résidences affaires :

Les résidences d’affaires sont dans l’ensemble situées dans les mêmes quartiers que les résidences étudiantes. Certaines se sont installées sur La Prairie et le long du Port. A noter, près de La Pierre Heuzé, la résidence Appart'City Caen, située rue Claude Bloch, près de l'INSEE et du CHU.

Nos résidences gérées à Caen

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FAQ - Achat LMNP à Caen

Q1. Qu'est-ce que l'investissement LMNP en résidence gérée à Caen ?

Revenu Pierre référence 18 résidences gérées à Caen, réparties entre résidences étudiantes (La Pommeraie, Stanford, La Biscuiterie, Les Estudines Caen Côte de Nacre...), résidences seniors (Les Robes d'Airain, Les Jardins de Guillaume), une résidence d'affaires (Appart'City Caen) et des EHPAD (La Palmeraie, Les Rives Saint-Nicolas). Le principe du LMNP est d'acheter un lot meublé dans l'une de ces résidences puis de le confier à un exploitant professionnel via un bail commercial, qui verse un loyer régulier indépendamment du taux d'occupation. Le statut fiscal LMNP permet par ailleurs d'amortir comptablement le bien et son mobilier, ce qui réduit fortement l'imposition des loyers perçus. C'est donc une solution pensée pour un revenu locatif sans les contraintes de gestion d'un bail classique.

Q2. Pourquoi Caen est-elle un marché intéressant pour le LMNP ?

La ville compte environ 109 600 habitants intra-muros, au sein d'une communauté urbaine qui rassemble plus de 281 000 habitants, avec une population étudiante de 34 300 personnes rattachée à une université fondée en 1432 et à plusieurs écoles d'ingénieurs et de commerce. Cette base étudiante conséquente, rapportée à la taille de la ville, soutient une demande locative dense pour les résidences comme Le Rialto ou Les Doges. Caen bénéficie aussi d'un tissu économique diversifié porté par des employeurs comme Valeo, des centres de R&D Orange ou des constructeurs nautiques, qui alimentent la demande sur les résidences d'affaires et seniors. La ville a d'ailleurs été classée première parmi les villes françaises de 200 000 à 500 000 habitants pour son environnement des affaires, un signal favorable pour la stabilité économique locale.

Q3. Quel budget prévoir pour investir en LMNP à Caen ?

Le budget dépend avant tout du type de résidence visé : les studios étudiants situés à proximité du campus, dans des secteurs comme La Folie-Couvrechef ou La Pierre Heuzé, constituent généralement le point d'entrée le plus accessible. Les résidences seniors ou l'unique résidence d'affaires de la ville, Appart'City Caen, impliquent en général un ticket d'entrée plus élevé du fait de surfaces plus importantes et de prestations hôtelières supérieures. Chaque bien proposé par revenupierre.com est accompagné de son prix, du loyer garanti par l'exploitant et d'une simulation de rentabilité nette, ce qui permet de comparer les opportunités caennaises entre elles. Comme partout, il vaut mieux raisonner en budget global incluant les frais de notaire plutôt qu'au seul prix d'achat affiché.

Q4. Quelles résidences privilégier à Caen selon son objectif d'investissement ?

Pour miser sur la demande étudiante, une résidence comme Rives de l'Orne ou Campus 1, proche des pôles universitaires, capte le flux généré par les 34 300 étudiants de l'agglomération. Pour un profil davantage patrimonial et une demande moins cyclique, les résidences seniors comme Les Robes d'Airain ou Les Templitudes Malherbe répondent au vieillissement de la population dans un bassin urbain stable. L'unique résidence d'affaires référencée à Caen s'adresse à des investisseurs souhaitant diversifier vers une clientèle professionnelle liée aux grands employeurs locaux comme Valeo ou Orange. Le choix dépend donc surtout de l'horizon de détention souhaité et de l'exposition déjà présente dans votre patrimoine.

Q5. Comment revenupierre.com accompagne-t-il un achat LMNP à Caen ?

Après un échange sur vos objectifs - complément de revenu, transmission, optimisation fiscale - un conseiller vous présente une sélection de lots disponibles parmi les 18 résidences caennaises référencées, avec le bail commercial et le loyer garanti par l'exploitant pour chacune. Il réalise une simulation fiscale personnalisée du régime LMNP et vérifie en amont la solidité de l'exploitant ainsi que les clauses du bail avant de vous orienter vers un bien. L'accompagnement se poursuit jusqu'à la signature chez le notaire, puis dans les démarches administratives d'entrée dans le statut LMNP. Ce service est gratuit pour l'investisseur, la rémunération de revenupierre.com étant assurée par le promoteur ou le vendeur.

Q6. Quels sont les risques à connaître avant d'investir en résidence gérée à Caen ?

Le principal facteur de risque reste la solidité de l'exploitant : son ancienneté et son taux d'occupation historique déterminent la fiabilité du versement des loyers dans la durée. Il faut également examiner les clauses du bail commercial - durée, indexation, répartition des charges et travaux - avant de vous engager. La localisation compte particulièrement à Caen : un studio à proximité du campus universitaire ou du centre-ville se loue plus facilement qu'un bien situé dans un secteur périphérique moins demandé. Enfin, la fiscalité LMNP mérite d'être anticipée avec un professionnel afin de choisir le régime d'imposition (micro-BIC ou réel) le plus adapté à votre situation.

Q7. Peut-on revendre facilement un bien LMNP à Caen ?

La revente dépend de la qualité de la résidence et de son emplacement autant que de la conjoncture du marché caennais au moment de la cession. Une résidence gérée par un exploitant reconnu, avec un bail récent et un bon historique locatif, se revend en règle générale plus facilement qu'un lot dont le bail arrive à échéance. La proximité des pôles universitaires ou du centre-ville de Caen constitue également un atout à la revente, la demande y étant plus soutenue que dans les secteurs périphériques. C'est pourquoi il est utile d'intégrer, dès l'achat, une réflexion sur la stratégie de sortie et sur la capacité de la résidence à rester attractive dans la durée.