Investir dans l'ancien : pourquoi est-ce plus intéressant qu'un achat en LMNP neuf

Avec des prix en moyenne inférieurs de 20 à 30% par rapport à l’immobilier neuf, l’achat dans l’ancien paraît d’emblée plus intéressant. Mais le LMNP ancien présente bien d’autres avantages pour l'investisseur : défiscalisation, rendement locatif, loyers dès la signature... Tour d'horizon.

Acheter dans l'ancien pour mieux valoriser votre bien grâce à son adresse

Premier point à considérer : l'emplacement du bien. En immobilier locatif, l'adresse est déterminante pour déterminer l'attractivité du bien, et partant, sa rentabilité et sa valorisation. Acheter un bien existant c’est, dans nombre de cas, devenir propriétaire d’un bien occupant un emplacement privilégié à proximité duquel il n’est plus possible de construire. Ces emplacements, souvent situés à des adresses stratégiques, comme les centres-ville, les noeuds de communications, les approches des campus, le front de mer ou le pied des pistes (pour les résidences de tourisme) ne sont que rarement disponibles pour des constructions nouvelles. Les logements récents, même de grande qualité, sont désormais repoussés sur des quartiers moins attractifs, à de rares exceptions près. C’est aussi la possibilité de vérifier sur place l’intérêt de la localisation en allant visiter le bien et le quartier.

Investir dans l’ancien pour défiscaliser votre patrimoine

Dans le neuf, les seules incitations fiscales concernent la défiscalisation du patrimoine, et sont soumises à des contraintes : ainsi, le dispositif Pinel vous impose d’investir dans certaines régions et certains quartiers, où la tension locative est forte, et ce, pour des loyers plafonnés et inférieurs aux prix du marché.

L’ancien vous propose, là aussi, une défiscalisation sur votre patrimoine. C’est la cas des dispositifs Malraux et, moins connu, le Pinel ancien :

-        Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’un allègement fiscal entre 22 et 30% pour la rénovation d’immeubles anciens. Situés en centre-ville et destinés à la location, ces biens immobiliers entrent dans le champ d’application de loi Malraux. La durée minimale de mise en location doit être de 9 ans.

-        Le volet « ancien » du dispositif Pinel s'avère méconnu. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux identiques à ceux proposés dans le neuf mais ces avantages ne concernent que les logements en très mauvais état pour lesquels les acheteurs s’engagent à réaliser les travaux nécessaires. Il faut respecter les conditions d’éligibilité de la loi Pinel (zonage, loyers plafonnés)pour pouvoir y prétendre.

-        A envisager également, si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, le prêt à taux zéro : soumis à un plafond de ressources, ce prêt est idéal pour investir dans l'ancien. Il exige que des travaux de rénovation soient effectués dans le bien acheté.

Acheter dans l'ancien pour défiscaliser vos revenus locatifs

Dans l’ancien, vous pouvoir choisir la défiscalisation des revenus, et vous pouvez ensuite choisir votre régime fiscal :

• Si vous souhaitez déclarer votre activité comme une micro-entreprise, et si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les plafonds prévus, vous pouvez opter pour le régime Micro-Bic. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme) sur vos recettes locatives. Les charges ne sont pas déductibles.
• Si vous visez une défiscalisation complète de vos revenus locatifs - ou presque complète - vous allez choisir le régime réel pour déduire vos charges, amortissements et intérêts d’emprunt, et réduire ainsi considérablement votre assiette d'imposition. A noter que ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs sont supérieurs aux seuils d’application du régime des micro-entreprises, soit plus de 70 000 euros).

Dans l'ancien, la TVA est déjà déduite à l'achat

Sur un bien neuf, vous devrez avancer la TVA (20% du prix total), celle-ci vous sera rendue une fois la résidence livrée, ce qui peut prendre 24 mois et plus. Sur un logement ancien, l’immobilier sera HT sans avancement de TVA car cette dernière aura déjà été régularisée par le vendeur.

Investir dans l'ancien pour percevoir vos premiers loyers sans délai

Un programme neuf aura une livraison prévisionnelle (entre 12 et 36 mois) et vous ne percevrez votre premier loyer qu’une fois la résidence entrée en exploitation. Sur un appartement ancien en résidence de services déjà exploitée, les premiers loyers seront perçus immédiatement après le passage chez le notaire.

Cela permet aussi d’économiser les intérêts intercalaires (en cas de financement à crédit) qui peuvent totaliser jusqu’à environ 10 %, soit 10 000 € pour un investissement neuf de 100 000 € livré dans un délai de 24 mois.

Acheter dans l'ancien, c'est régler des frais de notaire plus élevés

Les frais de notaire sont différents selon l’acquisition d’un bien neuf ou d’un LMNP ancien. Dans le neuf (VEFA) les frais de notaire sont en moyenne de 3,5%. Pour une acquisition dans l’ancien les frais de notaire seront plus élevés, de l’ordre de 8% en moyenne. Il faut noter que cet écart peut être gommé sur un LMNP ancien avec le fait de percevoir des revenus locatifs immédiatement après le passage chez le notaire, sans avoir à attendre la livraison de la résidence.

Investir dans l'ancien pour une rentabilité plus élevée

La rentabilité en LMNP ancien est supérieure à celle du neuf. Ce qui s'explique par le fait que construire aujourd’hui est plus cher qu’il y a 10 ans, alors que les loyers dans le LMNP neuf et dans LMNP ancien sont très proches. Le ratio de rentabilité est donc plus favorable à l’ancien.

Acheter dans l'ancien pour sécuriser votre investissement sur le long terme

Pouvoir évaluer ses perspectives à long terme est un impératif pour tout investisseur. Investir en LMNP ancien c’est acheter un bien dont l’exploitation est pérenne et dont l’emplacement a démontré sa pertinence quant à son public (résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence d’affaire, résidence senior…). C’est la possibilité pour l’investisseur d'étudier la comptabilité du bien : charges, taxes locales, entretien et planification des travaux, rendement locatif, difficultés éventuelles pour trouver les locataires...

Investir dans l'ancien garantit la pérennité du statut LMNP

Un avantage important du LMNP ancien est la pérennité procurée par ce statut de loueur en meublé non-professionnel. Contrairement aux lois de défiscalisation classique, dont l’avantage n’est pas transmissible à l’acquéreur, un acquéreur de LMNP ancien va pouvoir bénéficier du statut tout comme le vendeur.

Ce dernier point constitue une vraie garantie à la revente dans un contexte fiscal de plus en plus tendu et une incertitude grandissante quant au montant des retraites. Le LMNP ancien trouvera toujours plus de clients acquéreurs au fil du temps, sous réserve d’être au prix du marché.

En conclusion, investir dans l'ancien présente beaucoup d'avantages par rapport à une acquisition dans le neuf. C'est sans doute la meilleure solution quand on commence à se constituer un patrimoine LMNP. Voici un récapitulatif des plus et des moins de cet investissement :

LES "PLUS" DE LA LMNP DANS L’ANCIEN

·        Le prix d’achat est souvent inférieur à un bien neuf.

·        Le rendement locatif, les charges réelles, l'attractivité du bien sont déjà connus.

·        La localisation est souvent meilleure dans l'ancien que pour les logements neufs.

·        Le bien rapporte immédiatement des loyers, surtout s'il est en résidence de services.

LES "MOINS" DE LA LMNP D’OCCASION

·        Un bien d’occasion nécessite des travaux de réhabilitation ou de rénovation : cela représente un budget, surtout en immobilier classique (hors résidences de services).

·        Les biens LMNP sur le marché de l'occasion sont souvent plus rares, et d'autant plus recherchés.

·        Les frais de notaire à régler au moment de l’acquisition sont plus élevés que pour l’achat d’un bien neuf  - point à relativiser avec le fait que les loyers peuvent être perçus dès le mois suivant la signature.