L’amortissement en LMNP : comment réduire l’imposition sur vos revenus LMNP… jusqu’à la supprimer

Quand vous pensez à l’amortissement comptable, vous le croyez réservé aux entreprises assujetties à l'Impôt sur les Sociétés. Pourtant, si vous louez un bien immobilier en location meublée LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous pouvez, vous aussi, profiter de cet avantage fiscal : cela peut vous permettre, sous conditions, de vous exonérer complètement de taxation sur vos loyers. Découvrons le fonctionnement de cette règle comptable, son impact sur la fiscalité des revenus locatifs, mais aussi ses limites et règles à respecter. Visualisez l'amortissement avec notre simulateur 

Choisissez le régime réel pour pouvoir déclarer vos amortissements LMNP

Si vous avez opté pour  le statut LMNP, vous avez alors le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé.
• le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements linéaires qui constituent tout l’intérêt du régime. Seul celui-ci, en effet, permet de déduire les charges liées à l’activité de location et d’amortir le bien ainsi que le mobilier sur plusieurs années, afin de réduire l’imposition, voire la supprimer.

Pour le loueur en meublé, amortir son bien LMNP, c’est diminuer ses impôts

En comptabilité, on parle d’amortissement pour constater l’usure d’un bien ou d’un matériel dans le temps, celui-ci perdant progressivement une part de sa valeur.  Vous allez pouvoir lisser vos dépenses pour votre bien sur plusieurs années. Vous allez faire de même pour les dépréciations, considérant par exemple que la toiture de la résidence perd de sa valeur chaque année : vous allez donc imputer une dépense fictive chaque année, déductible de vos revenus locatifs.

Sur le plan fiscal, cela permet donc de réduire l’assiette imposable et donc, l’impôt à payer.

Ainsi, des travaux de peinture – coût : 10 000 € – amortis en 10 ans : 1000 € seront déduits de vos revenus chaque année pendant 10 ans.

Cette opération est purement comptable : il n’y a pas de sortie d’argent, et cela ne reflète pas la valeur économique du bien. En théorie, l’amortissement comptable permet de mettre en réserve une partie du résultat d’exploitation et a pour objectif la constitution d’une trésorerie suffisante pour remplacer, à terme, les immobilisations (bien immobilier, meubles et équipements).

Avantage 1 du statut LMNP : vous déduisez toutes vos petites dépenses de vos revenus locatifs

Il n'est pas prévu de liste exhaustive des dépenses concernées : vous allez donc imputer à votre revenu locatif de l’année les petites dépenses que vous avez eues pour louer votre bien. On parle d’une limite de 500€, mais laissez décider votre expert-comptable qui s’occupera de cette déclaration.

Ces petites dépenses imputables pourront notamment être :

• intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
• éventuellement, frais d’agence pour l’achat et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir
• frais d’agence pour la mise en location ou frais de rédaction du bail
• primes d’assurances
• remplacement de petit électroménager
• taxe foncière et CFE
• charges courantes de copropriété hors travaux (électricité, petites réparations)
• les prestations de votre expert-comptable ou l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé…
• … et toutes les charges que vous payez au cours de l’année dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, si vous pouvez les justifier.

Avantage 2 : vous prenez en compte le vieillissement de votre bien dans vos revenus locatifs

Vous allez pouvoir amortir vos dépenses lourdes sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant à sa durée d’usage.

En effet, à la suite d’une évolution fiscale intervenue en 2005, un bien immobilier doit être ventilé en plusieurs catégories qui constituent les « composants » : terrain, gros œuvre, toiture, installation technique, aménagement intérieur, etc. Chaque composant représente une partie de la valeur du bien et pourra être amorti de manière linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien. 

Le terrain, qui ne subit pas d’usure physique dans le temps, n’est pas amortissable.

Ventilation et durée d’amortissement linéaire moyenne par composant

Comme chaque bien immobilier est différent, la répartition des composants devra s’apprécier au regard des caractéristiques propres du logement. Cependant, voici une base de ventilation théorique possible en LMNP :

Pour simplifier et pour l’exemple qui suit, on retiendra que l’immobilier peut être amorti en 30 ans environ.

L’autre poste de dépenses qui est concerné est le mobilier, dont la valeur et la durée d’amortissement seront également déterminées au cas par cas, mais pour lequel on constate un amortissement sur 5 à 10 ans.

Avec cet exemple, découvrez comment une défiscalisation totale de vos loyers est possible

Prenons le cas de Marc, propriétaire Loueur en Meublé Non Professionnel, qui loue un appartement meublé :

• 420 € par mois (soit un revenu locatif annuel de 5 040 €) ;
• Logement acheté au prix de 100 000 € et équipé avec 10 000 € de mobilier ;
• Charges déductibles (frais de copropriété, travaux de réparation, taxe foncière, frais d’adhésion à un centre de gestion agréé, intérêts d’emprunt, etc.) estimées à 1 800 € par an.

Si on considère les valeurs suivantes : 10 000 € pour le terrain (soit 10 % du prix, non amortissable), et 90 000 € pour le bâti, ce bien génère une réserve totale d’amortissement de 100 000 € (immobilier + mobilier). La construction sera amortie sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans.

Calculons maintenant l’amortissement annuel linéaire pour :

• Le bâti : 90 000 / 30 = 3 000 €
• Le mobilier : 10 000 / 7 = 1 428 €

Durant 7 ans (jusqu’à la fin de la durée de vie du mobilier), Marc pourra donc amortir 4 428 € chaque année, puis 3 000 € par an pendant les 23 années suivantes (fin de l’amortissement du bâti).

Or, lorsqu’on soustrait les charges déductibles et les amortissements des revenus locatifs, le résultat est négatif les 7 premières années : 5 040 - 1 800 - 4 428 = -1 188 €. Cette réserve d’amortissements non utilisée sera donc reportée sur les prochaines années bénéficiaires pour ne pas créer de déficit sur le résultat fiscal de la location meublée LMNP.

C’est à partir de la 8^ème année, où seul le bâti pourra être amorti, que la base imposable devient positive : 5 040 - 1 800 - 3 000 = 240 €. Marc pourra alors utiliser sa réserve d’amortissements, sans limitation de durée, pour ramener son résultat fiscal à zéro, et ce pendant presque 35 ans !

Avec cet exemple, on comprend mieux l’intérêt majeur de l’amortissement dans le cadre du statut LMNP.

En cas de revente, le mécanisme ne diminue pas la valeur du bien : pour le calcul de la plus-value, on retiendra la valeur d’achat du bien et non la valeur après amortissement (uniquement pour les résidences d'étudiants, seniors et ehpad, depuis la loi de finance 2025)

Avantage 3 : vous utilisez les charges des premières années pour réduire votre imposition sur le long terme

Selon l’article 39 C du CGI, le résultat fiscal d’une location meublée ne peut être déficitaire. Par conséquent, une fois les charges afférentes à l’exploitation (intérêts d’emprunt, frais de gestion, de travaux, d’assurance…) déduites des revenus locatifs, le montant des amortissements pris en compte ne doit pas créer ni accroître un déficit fiscal. Pourtant, lors des premières années d’activité, les charges sont généralement plus élevées : intérêts d’emprunt à rembourser, travaux réalisés pour rénover ou rafraîchir l’appartement ou la maison avant location, coûts d’acquisition des meubles, etc.

Heureusement, et c’est là un avantage majeur du régime fiscal LMNP : la part des amortissements à l’origine d’un déficit peut être différée et cumulée sans limite de montant ou de temps, et utilisée lorsque l’exploitation sera bénéficiaire. Une aubaine pour réduire son imposition sur des années.

Sécurisez vos comptes en les confiant à un expert-comptable

Si le régime fiscal réel en LMNP offre un avantage considérable grâce à l’amortissement, cette comptabilisation reste quand même très spécifique et nécessite une solide expertise. Déterminer la liste des composants et leur durée d’utilisation demande une étude propre à chaque logement. De plus, cette disposition fait aussi l’objet d’une surveillance des services fiscaux, car beaucoup de propriétaires réalisent un sur-amortissement pour s’exonérer de l’impôt…

C’est pourquoi, même si ce n’est pas obligatoire, Revenu Pierre recommande vivement de se faire accompagner par un expert-comptable (dont les frais sont d’ailleurs déductibles) pour ne pas commettre d’erreur qui vous conduirait vers un redressement fiscal. Cela devient quasi indispensable lors d’acquisition immobilière donnant droit à récupérer la TVA, tel que les investissements en résidences de services étudiantes,  pour seniors, médicalisées, ou en résidence de tourisme.

Q1. Quelle différence entre le régime micro-BIC et le régime réel pour amortir un bien LMNP ?

Au régime micro-BIC, un forfait de charges égal à 50 % des loyers encaissés est appliqué automatiquement, sans possibilité de déduire l'amortissement. Seul le régime réel permet de déduire les charges réelles ainsi que l'amortissement linéaire du bien, du mobilier et des équipements, ce qui réduit davantage le revenu imposable dans la plupart des cas.

Q2. Sur quelle durée amortit-on les différents composants d'un bien LMNP ?

Le bien est ventilé par composants : le terrain (10-20 % du prix) n'est pas amortissable, le gros œuvre s'amortit sur 30 à 50 ans, la façade et l'étanchéité sur 25 à 40 ans, les équipements techniques sur 10 à 25 ans, l'agencement sur 10 à 20 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.

Q3. Quelles dépenses inférieures à 500 € peut-on déduire directement en LMNP ?

Les dépenses d'un montant approximatif de 500 € ou moins sont déduites directement des revenus locatifs, sans passer par l'amortissement. Cela inclut notamment les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, les frais d'agence et de notaire, les primes d'assurance, la taxe foncière, la CFE, les charges de copropriété hors travaux et les honoraires d'expert-comptable.

Q4. Comment un exemple chiffré montre-t-il que l'amortissement peut annuler l'impôt en LMNP ?

Pour un bien loué 420 €/mois (5 040 €/an) avec 1 800 € de charges et un amortissement total de 4 428 €/an les 7 premières années (bâti + mobilier), le résultat est déficitaire de 1 188 €. À partir de la 8e année, l'amortissement du mobilier étant épuisé, le résultat redevient positif à seulement 240 €, restant proche de zéro pendant près de 35 ans.

Q5. Que dit l'article 39 C du CGI sur le report de l'amortissement en LMNP ?

L'article 39 C du CGI interdit que les amortissements créent ou augmentent un déficit fiscal en location meublée. La part d'amortissement non déductible une année donnée n'est toutefois pas perdue : elle est reportée sans limite de montant ni de durée, pour être utilisée dès que l'activité redevient bénéficiaire.

Q6. L'amortissement pratiqué influence-t-il le calcul de la plus-value à la revente d'un LMNP ?

Non, selon cette page, la plus-value est calculée sur la valeur d'achat du bien, et non sur sa valeur diminuée des amortissements pratiqués. L'amortissement reste donc un avantage fiscal acquis pendant la durée de détention, sans alourdir mécaniquement l'imposition lors de la revente.

Q7. Pourquoi confier le calcul des amortissements LMNP à un expert-comptable ?

Le calcul de la ventilation des composants et des durées d'amortissement est technique et les erreurs exposent à un redressement fiscal. Un expert-comptable est particulièrement recommandé lors d'acquisitions avec récupération de TVA, comme en résidences étudiantes, seniors ou de tourisme, et ses frais sont eux-mêmes déductibles des revenus locatifs.