Parmi les différents types de résidences de services, les résidences séniors représentent aujourd’hui un « nouveau monde » à explorer pour l’investisseur LMNP. En effet, ce marché connaît une croissance continue et rapide, ainsi qu’une mutation due aux changements de mentalité des séniors qui atteignent aujourd’hui les 75 ans. 
On ouvre 85 nouvelles résidences chaque année en France, souvent dans des territoires encore peu équipés, et avec de nouveaux concepts et positionnements. Pour l’investisseur LMNP, le marché offre sécurité et opportunités. Tour d’horizon pour comprendre les évolutions que connaît ce secteur, et se rappeler les points clés à vérifier.

Les papy-boomers arrivent : pour l'investisseur LMNP, s'ouvre un nouveau marché

L’année 2022 marque deux seuils symboliques : d’une part, le franchissement des 1000 résidences seniors en France, d’autre part, l’arrivée à l’âge de 75 ans des seniors nés après la guerre – le génération des « papy-boomers ».

Une progression soutenue d'environ 85 nouvelles résidences par an pour les prochaines années

A la fin de l’année le nombre des résidences de services seniors atteindra les 1147 établissements, soit 92 273 logements. Une croissance qui devrait se maintenir, voire accélérer, pendant plusieurs décennies, tant elle est portée par des tendances démographiques et sociologiques fortes, prévisibles jusqu’à l’horizon 2050.

Infographie sur la croissance démographique des "papy-boomers" / nombre de résidences seniors. On doit voir l'inflexion de 2022

Un changement radical de mentalité par rapport à la "génération silencieuse"

Cette nouvelle génération qui arrive diffère profondément de la précédente, née pendant l’entre-deux-guerres, et pour qui le vieillissement était subi. Disposant de revenus supérieurs, les « papy-boomers » ont eu accès aux soins médicaux et à la société de loisirs pendant toute leur vie. Ils abordent les 75 ans – âge où la majorité d’entre eux commencent à perdre en autonomie – avec des valeurs et des attentes positives et actives :

-        Individualisme et hédonisme, d’où l’appétence pour la technologie et les services à domicile,

-        Importance de la vie sociale, d’où une recherche de sociabilité et d’engagement, au sein d’associations notamment, en réponse à la réduction du cercle de proches, sensible à partir de 70 ans,

-        Soin apporté au corps, à l’apparence,

-        Volonté de maîtriser sa vie, d’où des comportements d’anticipation, de prévention et d’adaptation,

-        Evolution du rapport au logement, d’où l’acceptation de la mobilité pour un domicile qui n’est plus le domicile historique.

Arrivés à 75 ans, les « papy-boomers » vont connaître deux périodes :

- la première est la phase de mobilité « facultative ». Les personnes sont encore « autonomes ». Elles ont des envies de confort naturelles (s’installer en bord de mer, dans des lieux touristiques, sous un climat agréable, près de ses petits-enfants…) et matérielles (concernant l’aménagement de l’espace de vie). C’est pour répondre à ces attentes de mobilité choisie que les acteurs du marché proposent aujourd’hui les villages seniors de maisons, les résidences de services « tout à la carte », les résidences ouvertes, entièrement intégrées à leur quartier, dans l’hyper-centre des villes…

- ensuite, vient la phase de mobilité « préventive », qui concerne aujourd’hui 2 millions de personnes. A ce moment-là, plus de 40% des seniors – majoritairement des femmes – vivent seuls. La priorité est désormais de rompre un isolement et de renouer un lien social ainsi que de répondre à un besoin de sécurité matérielle et physique (notamment après s’être fait mal ou peur). Les seniors « fragilisés », peut-être déjà « en risque de perte d’autonomie »,  localisés dans des zones périurbaines voire rurales, veulent se rapprocher du centre des agglomérations ou des centres-bourgs, et recherchent des services à domicile qui doivent prendre la suite de l’aide « informelle » assurée par les proches (famille ou voisins), une offre de soins à proximité et un logement adapté.

Les résidences de services « classiques » sont la réponse-type proposée par les principaux leaders du marché : ce sont même ces séniors qui en constituent le cœur de cible. Ils représentaient plus de 30% des seniors de 75 ans et plus en 2020, et vont voir leur nombre croître de 3,2% en moyenne par an entre 2020 et 2030, ce qui représente chaque année 70 000 personnes de plus. Les personnes « en perte d’autonomie », mais pas encore dépendantes augmenteront également dans les mêmes proportions.

Des situations très différentes selon les territoires

On ne vieillit pas de la même manière partout en France : depuis longtemps, les territoires se sont différenciés, cela étant dû aux évolutions économiques, aux mouvements de population, aux politiques d’aménagement. Les acteurs du secteur de l’hébergement des séniors ont identifié quatre types de territoires :

-        Le type 1 : forte croissance des séniors, forte proportion dans la population

Ces territoires sont faiblement ou moyennement urbanisés. On compte des départements sublittoraux (Hautes-Alpes, Charente, Alpes-de-Haute-Provence, Ardèche…) ou littoraux (Vendée, Charente-Maritime, Landes, Morbihan… )marqués par un vieillissement de la population en place, éventuellement une fuite régulière des jeunes qui souhaitent poursuivre leurs études et trouver un emploi et, dans le même temps, par l’installation de retraités venus d’autres départements.

Ces départements ont des besoins d’accompagnement des séniors fragilisés qui sont importants et en nette progression. Si les zones littorales sont globalement attractives pour les résidences séniors, les arrière-pays peuvent avoir des difficultés à s’équiper et, pour les résidences, à atteindre une taille critique.

 

-        Le type 2 : croissance plus faible, mais forte proportion des séniors dans la population

La plupart de ces territoires ont des niveaux d’urbanisation faibles ou moyens. La population de ces départements progresse peu ou diminue ; cela étant dû à une natalité insuffisante et au départ des jeunes. Cette situation amplifie la place des seniors au sein de ces territoires mais l’absence d’arrivées de retraités va affaiblir la croissance de cette population à l’avenir.

Trois départements se démarquent par leur urbanisation élevée : les Alpes-Maritimes, le Var et la Loire.

Dans ces départements, surtout en zone rurale, il n’est pas toujours facile de répondre aux besoins d’accompagnement des seniors : les acteurs du marché peinent à remplir leurs objectifs de rentabilité, là encore, parce qu’il leur est difficile d’atteindre la taille critique pour leurs résidences.

 

-        Le type 3 : forte croissance, mais proportion plus faible des seniors

Beaucoup plus urbanisés, les départements de type 3 bénéficient de l’apport d’une population de jeunes actifs et d’une natalité dynamique, ce qui limite la proportion des aînés dans la population. Ces territoires attractifs, comme l’Hérault, la Loire-Atlantique, la Gironde… peuvent être pénalisés par le prix de l’immobilier. Le nombre des seniors va continuer à croître, dû pour partie au maintien sur place des anciens actifs, et par ailleurs à l’attractivité des territoires auprès des retraités.

Face à cette croissance, l’offre en résidences séniors est souvent insuffisante et mal adaptée, notamment en banlieue et en couronne péri-urbaine.  

-        Le type 4 : croissance faible, proportion réduite des séniors

Sauf pour l’Aube, les Ardennes et la Meuse, ces départements sont fortement urbanisés. Ce sont des pôles, comme Paris ou le Rhône, qui attirent les actifs, et qui voient partir leurs retraités. L’offre en résidences séniors y est encore insuffisante, ou rendue peu attractive dans les départements plus ruraux.

       

Infographie carte de France : les 4 types de territoires

On le voit, malgré une croissance soutenue, l’offre de résidences seniors est souvent insuffisante. L’analyse sociologique des seniors comme celle des territoires montrent que ces déficits sont soit des déficits de localisation (trop peu de résidences dans les zones rurales ou les villes de moins de 15 000 habitants, soit des déficits d’offres (services ne correspondant pas ou plus aux besoins des seniors). Un investisseur prudent privilégiera les résidences en territoire peu desservi mais avec une taille rentable, proposant des services confort/sécurité adaptés à la population cible.

Une offre en croissance, des acteurs attentifs à l'évolution de la demande

Face à cette évolution rapide et très favorable de la demande, les acteurs de l'hébergement senior se sont restructurés. Si de nombreuses sociétés de gestion ne gèrent encore que une ou quelques résidences, la proportion des acteurs majeurs ne cesse de croître. Aujourd'hui, un petit nombre de sociétés s'est détaché du lot, dégageant ainsi des ressources supérieures qui leur permettront d'enrichir leur offre et d'offrir aux investisseurs une plus grande stabilité.

Un leader loin devant, un top 10 consolidé

À elle seule, l’enseigne Domitys, leader du marché, représente 20,9% des logements en résidences seniors à fin 2021. Sa part de marché atteindra même 22,6% en 2023 grâce à la mise en exploitation de 42 nouvelles résidences en 2022 et 2023 : un quart des ouvertures programmées sur cette période. Derrière Domitys, quatre enseignes dépassent les 5% de parts de marché (en logements). Il s’agit des Senioriales, des Girandières (hors Palazzo), des Jardins d’Arcadie et des Villages d’Or. Le top 5 du marché est stable depuis plusieurs années maintenant. Ce qui est nouveau, c’est la consolidation des cinq suivants, ce qui confirme la maturation grandissante du marché.

La diversité et la consolidation des modèles économiques des résidences services seniors leur permettent aujourd’hui de demeurer en adéquation avec le niveau de vie d’une partie importante des seniors français. Ainsi, 45% des ménages de seniors âgés de 75 ans et plus sont en mesure de soutenir les dépenses en résidences de services (y compris restauration et 300 € de reste à vivre).

Les enseignes portées par des exploitants gestionnaires, filialisés ou liés en capital à des groupes de promotion immobilière ou intégrés, dominent le marché et contribuent fortement à sa croissance. Dans le même temps, on assiste à une montée en puissance des géants spécialisés dans les EHPAD (Orpea déjà propriétaire de l’enseigne Primavera et créateur d’une filiale dédiée à la gestion des nouvelles résidences seniors Nahoma, Korian acquéreur des Essentielles mi 2020…) et des groupes de maisons de retraite (Bel Age, Emera, Les Opalines…). Par ailleurs, sur un marché où les positions ne sont pas encore figées, un grand nombre d’acteurs feront leur entrée dans le cercle des groupes gérant 500 logements ou plus (ex : Aquarelia, Oh Activ, Montana) à l’horizon 2023.

 

Une maturation du marché en bonne voie

L’émergence de la vente en bloc et de grands rachats (ex : Aquarelia/UNITI et Primonial REIM, Groupe La Poste et Les Jardins d’Arcadie/ACAPACE en 2020) contribue à l’optimisation et la massification du développement du marché des résidences seniors. Elle accélère la standardisation des modèles économiques et des stratégies d’implantation.

Sur le plan des investissements, les résidences de services seniors demeurent un produit financier de diversification privilégié par les investisseurs institutionnels (vente en bloc) et particuliers (sous le statut LMNP, avec souvent le dispositif Censi-Bouvard). Depuis la crise du Covid, la résilience des exploitants a renforcé ce leadership. Reste à lever les derniers freins au développement du marché : une meilleure compréhension des spécificités de l’offre résidences de services seniors par les collectivités territoriales et le législateur.

Trois grands axes de diversification

Pour se différencier face à une concurrence plus serrée, et pour répondre aux attentes nouvelles des « papy-boomers », les acteurs du marché ont choisi de diversifier leurs offres, selon trois axes.

 

-         la différenciation socio-économique à l’image d’API Provence, gestionnaire de 2 500 logements à vocation sociale, qui a créé l’enseigne de résidences seniors API Résidences financièrement accessibles à tous tout en relevant du secteur libre (pas logement social mais recours au statut LMNP et la vente en bloc). A l’autre extrémité du spectre, le Groupe Réside Études, parmi les leaders du marché avec Les Girandières, a développé une enseigne haut de gamme avec Palazzo (6 résidences à fin 2021).

 

-        le ciblage des seniors selon leurs préférences et leur autonomie à l’image des villages seniors historiques des Villages d’Or ou des Senioriales. On pense à HomniCity et son enseigne de résidences services seniors Oh Activ qui se caractérise par une très large ouverture sur l’environnement extérieur, avec une offre de services à disposition des habitants du quartier (restauration, animations, salles de cinéma, mais aussi E-santé, Fab Lab, espace de co-working…) afin de créer un échange multigénérationnel qui se veut unique.

 

-        l’adoption d’une logique de parcours résidentiel, source également de mutualisation pour l’exploitant. C’est le cas de quasiment toutes les résidences services seniors proposées par des groupes de maisons de retraite comme Orpea, Korian, Emera, Medeos, le Groupe Steva avec ses Villas Beausoleil ou encore les Opalines, Le Bel Age ou Colisée. Ces résidences sont le plus souvent de taille réduite (10 à 25 logements) et situées à proximité des EHPAD. 
Des concepts novateurs se développent à la limite du marché des résidences seniors, comme l’habitat partagé, basé sur la colocation ou le coliving (ex : Ages et Vie de Korian ou Colivio de Livio&Co), l’habitat intergénérationnel (Les Maisons de Marianne de Marianne Développement, Réséda de Semcoda ou Cocoon’Ages d’Eiffage Immobilier et Récipro-Cité) ou encore l’habitat inclusif.

Une expansion dans les territoires peu équipés

La dernière vague d’équipement en résidences seniors confirme la volonté des acteurs du marché de s’étendre au-delà de leurs régions d’implantation historiques (ex : Bretagne, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Centre – Val de Loire, Sud PACA, Bretagne) dotées de nombreux attraits naturels (littoral, climat, ensoleillement), culturels et touristiques.

Mais cette expansion se concentre toujours sur les unités urbaines de 15 000 à 100 000 habitants à l’horizon, qui regroupent près de 60% des personnes âgées de 75 ans et plus.

Les enseignes de résidences seniors comme Domitys (près des trois quarts des résidences et des logements à fin 2023), Les Jardins d’Arcadie (les deux tiers des résidences et des logements), Les Girandières (les deux tiers des résidences et des logements), privilégient massivement les centres-villes des villes-centres ou des communes de banlieues d’agglomérations de 15 000 à 500 000 habitants. Ceci, pour assurer la rentabilité de leurs établissements.

Quels sont vos choix d'investisseur LMNP sur ce marché des résidences séniors ?

Tous les feux sont au vert pour vous positionner en tant qu’investisseur LMNP. D’une part, la demande va progresser jusqu’à l’horizon 2050, avec une large majorité de personnes solvables, d’autre part, l’offre est très dynamique, avec une volonté d’apporter une réponse à chaque demande émergente. Les acteurs, qui sont en phase de maturation, se montrent à la fois prudents et inventifs, il est donc difficile de prédire ce que sera le marché des résidences seniors dans 20 ans. Comment, dans ces conditions, choisir la résidence où vous souhaitez investir ?

Vous devez vous poser trois questions :

-        la localisation : dans quel territoire, dans quel tissu urbain ? quels sont les acteurs déjà implantés, l’offre répond-elle aux besoins du territoire ? Question très importante, puisque, nous l'avons vu, l’offre en résidences seniors est très sensible à la géographie humaine de la France.

-        le concept de la résidence : à quel public s’adresse-t-elle, quels services propose-t-elle ? prend-elle de l’avance sur les concurrents ? Là encore, l’offre est aujourd’hui en plein renouvellement, il faut surveiller les réactions de la population des seniors.

-        le positionnement et la solidité de la société gestionnaire : les 5 premiers acteurs gèrent 47% des logements disponibles. Et les 224 autres gestionnaires se partagent l'autre moitié des logements. Il est évident que les "grands" offrent plus de stabilité à l'investisseur LMNP, et qu'ils ont les ressources et le recul pour mieux anticiper les besoins futurs. 

Les résidences séniors ont un bel avenir devant elles. Mais sélectionner la bonne résidence n’est pas chose facile. Même si la situation actuelle est prometteuse, n’hésitez pas à vous faire conseiller et accompagner dans votre processus de recherche et de décision. Les professionnels du secteur connaissent la situation de chaque résidence et de chaque gestionnaire. Ils peuvent donc vous renseigner le plus finement possible, et vous proposer les biens qui correspondront à vos objectifs.

 

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