Pourquoi parle-t-on de résidence gérée ?

Une résidence gérée est un immeuble, ou un ensemble d’immeubles, accueillant des locataires qui y trouvent un logement meublé aux normes actuelles, des espaces communs pour la convivialité, et des services collectifs. Selon les résidences, ces services peuvent être hôteliers (petits déjeuners…), ou para-hôteliers (salle de sports, salle de visio-conférence, services de santé…).

La résidence gérée est entretenu par une société gestionnaire qui va s’occuper de l’organisation quotidienne de la résidence.

La résidence gérée, une formule qui répond aux besoins de nombreux publics

Il y a deux populations, dans la société française, qui progressent numériquement et qui sont demandeuses : les étudiants et les seniors.

• Les étudiants sont confrontés à une offre de logements mal adaptée à leurs besoins et leurs attentes. Ils veulent habiter à proximité de leur lieu d’études, et pour eux la convivialité est très importante.
• Les seniors sont des gens actifs, qui aiment vivre au centre des activités, et qui aiment rencontrer les autres. Plus âgés, les seniors peuvent perdre leur autonomie, et devoir faire appel quotidiennement à des professionnels de santé.

Résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD répondent d’une manière moderne à ces nouveaux besoins. S’y ajoutent les résidences de tourisme et les résidences d'affaires, ces dernières pour les professionnels en déplacement. Ces deux derniers types de résidence gérée ont été fortement impactés par la crise du Covid, et seules les résidences très bien situées ont pu traverser cette période en conservant une bonne rentabilité.

Le concept de résidence gérée répond bien à l’évolution des styles de vie et de la démographie.

Pour les locataires, la résidence gérée offre de nombreux avantages et services à la carte, ce qui leur offre confort, convivialité et adresse bien située.

Comment fonctionne une résidence gérée ?

Le gestionnaire de la résidence de services va exploiter la résidence, dans le cadre d’un bail commercial, et va assurer au quotidien les services annoncés. Il se charge de trouver les locataires, et de percevoir les loyers.

Les investisseurs LMNP sont les copropriétaires de la résidence. Ils n’interviennent pas dans la gestion de la résidence, que la plupart n’ont même jamais visitée. Ils ont un unique locataire, qui est la société de gestion : celle-ci s’est engagée à leur verser un loyer mensuel, dont le montant est défini par le bail commercial.

Diversifier son patrimoine avec un investissement sans souci et souvent sans impôt

Aujourd’hui, la résidence gérée constitue la meilleure formule pour le particulier investisseur qui veut bénéficier du statut LMNP, sans avoir à gérer lui-même son bien. L’offre de résidences s’est considérablement étoffée ces dernières années, bien que, souvent, les emplacements disponibles se trouvent désormais en périphérie des villes.

L'investisseur LMNP, qui cherche à diversifier son patrimoine, y trouvera les avantages suivants :

• des revenus stables : versés par un seul locataire, la société exploitante
• une exploitation entièrement gérée par une société tierce, selon un modèle hôtelier
• une fiscalité favorable, pouvant aller jusqu’à la défiscalisation complète, par le biais de l’amortissement

L’investissement dans une résidence gérée répond à plusieurs objectifs. En effet, ce type d’investissement immobilier en LMNP permet de se constituer un complément de revenus immédiats ou pour la retraite, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Investir dans une résidence gérée permet également d’éviter toutes les contraintes de l’immobilier locatif. Enfin, si on est déjà détenteur de plusieurs biens immobiliers classiques, investir en LMNP dans une résidence avec services via le dispositif Censi Bouvard ou le LMNP classique, amortissable, permet de diversifier le patrimoine immobilier.

En choisissant son bien sur le marché de l’occasion, l’investisseur LMNP a une vision plus fiable de la rentabilité réelle de son bien, de la gestion de l’exploitant et du niveau des charges, et surtout il perçoit des revenus locatifs immédiatement, le bien étant déjà occupé par un locataire.

Comment évaluer et sélectionner une résidence gérée

Il n’est pas toujours simple de collecter les informations sur les résidences et de les évaluer soi-même : l’investisseur ne doit pas hésiter à faire appel à un professionnel du secteur pour trouver le bien qui correspondra à ses objectifs.

Ce dernier va évaluer les résidences gérées selon six critères :

• Le type de résidence : si les résidences étudiantes sont plus accessibles, les résidences séniors et les EHPAD ont un caractère plus patrimonial.
• L’emplacement de la résidence : selon les publics visés, cet emplacement doit être situé près des campus ou des centres d’affaires, au pied des pistes ou avec vue sur la mer… Les résidences anciennes sont souvent mieux situées que les résidences neuves, les emplacements intéressants étant pour la plupart déjà occupés.
• La qualité de gestion de la société exploitante, garante de la rentabilité du bien.
• La qualité du bail commercial et sa durée restant à courir : le bail fixe les limites des charges de chacun, il peut être valable pour 6 ou 9 ans, et souvent tacitement reconductible.
• L’état de la résidence et le respect de dernières normes : celles-ci ne cessent d’être plus exigeantes, notamment pour les résidences séniors et les EHPAD.
• Enfin, les critères non-financiers, liés à la Responsabilité Sociale des Entreprises, prennent aujourd’hui une importance conséquente dans les choix des investisseurs. Le secteur des EHPAD, notamment, pourrait s’orienter vers les normes de gestion des Entreprises à Mission.

Q1. Qu'est-ce qu'une résidence gérée en LMNP ?

En résidence gérée, l'investisseur confie l'administration de son bien à un exploitant professionnel de location meublée, avec lequel il signe un bail commercial. L'investisseur n'a alors rien à gérer et perçoit des revenus chaque mois ou chaque trimestre, indépendamment du taux d'occupation réel du bien.

Q2. Quels types de résidences gérées existe-t-il en LMNP ?

Les résidences gérées en LMNP regroupent cinq grandes catégories : les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées, les résidences seniors et les résidences d'affaires. Chacune correspond à un exploitant professionnel spécialisé qui gère le bien au quotidien.

Q3. Comment fonctionne la récupération de la TVA en LMNP résidence gérée ?

Sur un bien neuf en résidence gérée, la TVA est remboursable à l'investisseur. Sur le marché secondaire, si l'achat se fait auprès d'une société foncière, la TVA à 20 % peut également être récupérée, dans le cadre encadré par l'article 257 bis du Code Général des Impôts.

Q4. Le LMNP en résidence gérée protège-t-il contre l'inflation ?

Oui, les revenus versés par le bail commercial sont indexés sur l'inflation, avec des clauses d'indexation non plafonnées. Cela permet aux loyers perçus de suivre l'évolution des prix dans le temps.

Q5. Quelle fiscalité s'applique aux revenus d'un LMNP en résidence gérée ?

Les revenus d'un LMNP en résidence gérée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Grâce à l'amortissement comptable, il est possible de gommer tout ou partie des impôts dus, ce qui permet dans de nombreux cas de percevoir des revenus affranchis de tout impôt.

Q6. Peut-on acheter une résidence gérée sur le marché secondaire ?

Oui, le marché secondaire des résidences gérées est décrit comme profond et liquide, ce qui permet à un second acquéreur de bénéficier de la même fiscalité qu'un primo-investisseur. C'est un point important pour la revente d'un bien en résidence gérée.

Q7. Quels critères permettent de réussir un investissement en résidence gérée ?

L'emplacement du bien est présenté comme primordial pour la réussite d'un investissement en résidence gérée. Le choix du gestionnaire compte aussi beaucoup : il doit être reconnu sur le marché et présent depuis de nombreuses années.