SOMMAIRE
Qu'est-ce qu'un EHPAD ?
Localisation des investissements en chambre médicalisée
Fonctionnement des établissements
L'investissement en résidences médicalisées : pourquoi investir ? pour qui ?
Un achat dans une chambre médicalisée est-il de l'immobilier ?
Achat et investissement : les critères à retenir
Les gestionnaires exploitants de ces résidences
L’investissement locatif en EHPAD jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante grâce aux dispositifs fiscaux LMP ou LMNP.
Cependant avant d’envisager d’investir dans une chambre d’EHPAD, vous vous posez sûrement quelques questions : la conjoncture actuelle est-elle favorable ? Faut il encore investir en EHPAD en 2022 ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou encore, quels en sont les risques ou les inconvénients ?
Nous allons répondre à ces questions afin de vous aider à réussir votre investissement en EHPAD.
1. QU'EST CE QU'UN EHPAD ?
Le terme EHPAD décrit les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.
L'investissement EHPAD , dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, ou plus communément, une maison de retraite, consiste à investir dans une structure médicalisée dédiée à l'accueil des personnes agées de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie et ne pouvant plus être maintenues à domicile.
Investir dans un EHPAD consiste à devenir propriétaire des murs loués au gestionnaire. Le bailleur confie l’ensemble de la gestion locative à un locataire unique professionnel qui a reçu au préalable une autorisation (ARS et département) pour exploiter ladite résidence.
Vous pouvez aussi investir sur le marché des EHPAD en achetant en bourse des actions des gestionnaires cotés : Orpea par exemple est un opérateur gestionnaire d'EHPAD dont le parcours boursier est une solide référence.
Les agréments sont accordés aux exploitants pour la gestion d’un établissement. Cet agrément n’est pas lié à la résidence. Cela signifie que en théorie, un exploitant pourrait quitter les lieux et transférer son fonds de commerce. Dans ce cas, il lui faudrait motiver sa décision auprès des autorités de tutelles (vétusté, résidence de taille trop réduite, conflits avec les bailleurs...)
Avant d'investir en EHPAD, nous vous conseillons, de découvrir ici le classement 2021 des meilleurs gestionnaires exploitants d'EHPAD
2. LOCALISATION DES INVESTISSEMENTS EN CHAMBRE MEDICALISEE
Contrairement aux autres types de résidences, les EHPAD ne sont pas forcément implantés en centre-ville de grandes agglomération : certains exploitants font le choix d’un environnement calme et verdoyant dans de plus petites communes.
3. FONCTIONNEMENT DES ETABLISSEMENTS
Les EHPAD disposent d’une équipe pluridisciplinaire comprenant au moins un médecin, un infirmier titulaire du diplôme d'État, des aides-soignants, des accompagnants éducatifs et sociaux et des personnels psycho-éducatifs.
Les services minimum proposés sont l’accueil 24/7, la restauration, le nettoyage du linge et des locaux, l’animation sociale et l’administration générale.
Les chambres sont individuelles ou doubles, de 17 à 35 m2, avec salle de bain. Elles sont équipées de matériels médicaux indispensables aux résidents et à l’équipe de soin (lits ergonomiques, système d’appels, etc…). La plupart des etablissements proposent aussi des unités Alzheimer offrant des soins spécifiques à cette maladie.
On trouve différénts modes d'accueils :
- L’hébergement permanent : le plus répandu, permet une prise en charge 24/24h.
- L’hébergement temporaire : de quelques semaines à 3 mois maximum, pour faire face à des difficultés ponctuelles (retour d’hospitalisation, absence des aidants…)
- L’accueil de jour : à la journée ou demi-journée, pour soulager les aidants, garder du lien social et préserver l’autonomie.
4. L’INVESTISSEMENT EN RESIDENCES MEDICALISEES : Pourquoi investir ? pour qui ?
L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine. Ce qui leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement.
Ce type d’investissement est souvent envisagé dans une optique de préparation de retraite.
Il peut également être recherché par des investisseurs qui décident de convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement. La quête d’un rapport rendement/fiscalité supérieur au patrimoine financier étant un de leur objectif recherché.
5. Un achat dans une chambre médicalisée est-il de l'immobilier ?
L'investissement en EHPAD est certes basé sur un sous jacent immobilier, mais il est plus représentatif d'un investissement financier.
6. ACHAT ET INVESTISSEMENT : LES CRITERES à retenir
L'investissement en EHPAD repose sur des critères d'achat stricts et doit plus que tout autre achat LMNP être effectué avec le support d'un professionnel. L'obsolescence, la taille de la résidence, sa profitabilité, le bail commercial, le gestionnaire exploitant...sont entre autres à examiner avec attention.
A ire aussi notre article : investir en ehpad
7. LES GESTIONNAIRES EXPLOITANTS DE CES RESIDENCES
Les gestionnaires exploitants en France sont , pour les 6 premiers , de grands groupes qui ont tous développé des stratégies de croissance à l'international.
Controlés par des fonds d'investissements ou cotés en bourse, leur solidité n'est plus à démontrer. La consolidation du secteur se poursuit au bénéfice de : ORPEA, KORIAN, COLISEE, DOMIDEP. Depuis 2022, le groupe ORPEA se trouve cependant pris dans la tourmente et a du mettre en place des accords de sécurisation de son refinancement dans le cadre d'une conciliation. Pour cette raison, il ne fait plus partie de notre référencement depuis mai 2022.
LES CHIFFRES CLES DE L'EHPAD
- 1,6 millions de français agés de plus de 85 ans (2020), 5 millions prévus en 2050
- 1,2 millions sont en situation de perte d'autonomie, 1,4 millions prévus en 2050
- 7 600 EHPAD en France (2020)
- 600 000 places disponibles
LES RESIDENCES POUR PERSONNES AGEES EN 2022 :
Un secteur sous surveillance
- Les dérives dénoncées début 2022 dans la gestion de certains exploitants (scandale touchant notamment ORPEA) , et conduisant à des multiplications de cas de maltraitances, ont mis l'ensemble du secteur sous surveillance.
- La sélection des EHPAD commercialisés aux investisseurs LMNP devra tenir compte des avis des clients, de leur famille ou des organismes indépendants. Les investissements dans des murs d'EHPAD sont certes un placement immobilier, mais ne peuvent être analysés sur des seuls critères financiers.
- Des initiatives de plusieurs gestionnaires exploitants sont à souligner pour mettre en place des chartes d'éthique et de règles de conduite. COLISEE notamment, est engagé dans un processus de certification B Corp pour reconnaître ses exigences sociales, sociétales, environnementales et de gouvernance, ainsi que de transparence envers le public.
- Les avis clients dans l'environnement des EHPAD se développent et font maintenant partie des critères de référencements des résidences. Colisée, encore lui, rend publique les avis de tiers indépendants (We Do Xa) . Revenu Pierre s'appuie sur les avis de Pappy Happy ou de MDRS.
- Depuis mai 2022, ORPEA ne fait plus partie, sans doute pour toute l'année 2022, des référencements proposés à nos partenaires CGP et banques.
Découvrez toutes les résidences EHPAD.
Depuis 2007, Revenu Pierre a référencé près de 300 EHPAD accessibles aux investissements LMNP.
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Argenteuil (95100)
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