L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?

Quand on parle d’amortissement comptable, on se dit que c’est réservé aux entreprises assujetties à l'IS (Impôt sur les Sociétés). Pourtant, les particuliers qui louent un bien immobilier en location meublée LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peuvent, eux aussi, profiter de cet avantage fiscal. Découvrons le fonctionnement de l’amortissement, son impact sur la fiscalité des revenus locatifs, mais aussi ses limites et règles à respecter.

 

Qui est concerné par l’amortissement en LMNP ?

Les propriétaires bailleurs qui louent en meublé sous le statut LMNP peuvent choisir entre le régime fiscal Micro BIC ou le régime réel simplifié. Seul ce dernier permet de déduire les charges liées à l’activité de location et d’amortir le bien ainsi que le mobilier sur plusieurs années, afin de réduire l’imposition, voire la supprimer.

Le principe de l’amortissement comptable pour un loueur en meublé

En comptabilité, on parle d’amortissement pour constater l’usure d’un bien ou d’un matériel dans le temps (sur une période correspondant à la nature des biens), provoquant une dépréciation de valeur de ces derniers. Ainsi, les dotations aux amortissements constituent des charges d’exploitation, qui sont déductibles des revenus locatifs. Sur le plan fiscal, l’amortissement permet donc de réduire l’assiette imposable et donc, l’impôt à payer.

Cette opération est purement comptable : elle n’impacte pas la trésorerie (pas de sortie d’argent) et elle ne reflète pas la valeur économique du bien. En théorie, l’amortissement comptable permet de mettre en réserve une partie du résultat d’exploitation et a pour objectif la constitution d’une trésorerie suffisante pour remplacer, à terme, les immobilisations (bien immobilier, meubles et équipements).

 

L’impossibilité de créer déficit avec l’amortissement en LMNP

Selon l’article 39 C du CGI, le résultat fiscal d’une location meublée ne peut être déficitaire. Par conséquent, une fois les charges afférentes à l’exploitation (intérêts d’emprunt, frais de gestion, de travaux, d’assurance…) déduites des revenus locatifs, le montant des amortissements pris en compte ne doit pas créer ou accroître un déficit fiscal. Pourtant, lors des premières années d’activité, les charges sont généralement plus élevées : intérêts d’emprunt à rembourser, travaux réalisés pour rénover ou rafraîchir l’appartement ou la maison avant location, coûts d’acquisition des meubles, etc.

Heureusement, et c’est là un avantage majeur du régime fiscal LMNP : la part des amortissements à l’origine d’un déficit peut être différée et cumulée sans limite de montant ou de temps, et utilisée lorsque l’exploitation sera bénéficiaire. Une aubaine pour réduire son imposition sur plusieurs années.

La règle des amortissements par composants

A la suite d’une évolution fiscale intervenue en 2005, un bien immobilier doit être ventilé en plusieurs catégories qui constituent les « composants » : terrain, gros œuvre, toiture, installation technique, aménagement intérieur, etc. Chaque composant représente une partie de la valeur du bien et pourra être amorti de manière linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien. 

Bon à savoir : le terrain (qui ne subit pas d’usure physique dans le temps), n’est pas amortissable.

 

Ventilation et durée d’amortissement moyenne par composant

Comme chaque bien immobilier est différent, la répartition des composants devra s’apprécier au regard des caractéristiques propres du logement. Cependant, voici une base de ventilation théorique des amortissements possibles en LMNP :

ComposantPart dans le prix   Durée de l’amortissement
Terrain

10 à 20 %

Non amortissable

Gros œuvre

40 à 50 %

30 à 50 ans (voire plus)

Façade/étanchéité

10 à 15 %

25 à 40 ans

Equipements techniques

10 à 20 %

10 à 25 ans

Agencement

10 à 20 %

10 à 20 ans

Pour simplifier et pour l’exemple qui suit, on retiendra que l’immobilier peut être amorti en 30 ans environ.

L’autre poste de dépenses qui est concerné est le mobilier, dont la valeur et la durée d’amortissement seront également déterminées au cas par cas, mais pour lequel on constate un amortissement sur 5 à 10 ans.

Exemple d’amortissement LMNP

Prenons le cas de Marc, propriétaire Loueur en Meublé Non Professionnel, qui loue un appartement meublé :

  • 420 € par mois (soit un revenu locatif annuel de 5 040 €) ;
  • Logement acheté au prix de 100 000 € et équipé avec 10 000 € de mobilier ;
  • Charges déductibles (frais de copropriété, travaux de réparation, taxe foncière, frais d’adhésion à un centre de gestion agréé, intérêts d’emprunt, etc.) estimées à 1 800 € par an.

Si on considère les valeurs suivantes : 10 000 € pour le terrain (soit 10 % du prix, non amortissable), et 90 000 € pour le bâti, ce bien génère une réserve totale d’amortissement de 100 000 € (immobilier + mobilier). La construction sera amortie sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans.

Calculons maintenant l’amortissement annuel linéaire pour :

  • Le bâti : 90 000 / 30 = 3 000 €
  • Le mobilier : 10 000 / 7 = 1 428 €

Durant 7 ans (jusqu’à la fin de l’amortissement du mobilier), Marc pourra donc amortir 4 428 € chaque année, puis 3 000 € par an pendant les 23 années suivantes (fin de l’amortissement du bâti).

Or, lorsqu’on soustrait les charges déductibles et les amortissements des revenus locatifs, le résultat est négatif les 7 premières années : 5 040 - 1 800 - 4 428 = -1 188 €. Cette réserve d’amortissements non utilisée sera donc reportée sur les prochaines années bénéficiaires pour ne pas créer de déficit sur le résultat fiscal de la location meublée LMNP.

C’est à partir de la 8ème année, où seul le bâti pourra être amorti, que la base imposable devient positive : 5 040 - 1 800 - 3 000 = 240 €. Marc pourra alors utiliser sa réserve d’amortissements, sans limitation de durée, pour ramener son résultat fiscal à zéro, et ce pendant presque 35 ans !

Avec cet exemple, on comprend mieux l’intérêt majeur de l’amortissement dans le cadre du statut LMNP.

Bon à savoir :

Il est possible d’amortir un bien immobilier, même si vous l’avez acheté il y a plusieurs années, à partir de la date de début d’activité au régime réel ;

En cas de revente, le mécanisme d’amortissement n’a aucun impact : pour le calcul de la plus value, on retiendra la valeur d’achat du bien et non la valeur après amortissement.

Les risques fiscaux sur la valeur des amortissements

Si le régime fiscal réel en LMNP offre un avantage considérable grâce à l’amortissement, cette comptabilisation reste quand même très spécifique et nécessite une solide expertise. Déterminer la liste des composants et leur durée d’utilisation demande une étude propre à chaque logement. De plus, cette disposition fait aussi l’objet d’une surveillance des services fiscaux, car beaucoup de propriétaires réalisent un sur-amortissement pour s’exonérer de l’impôt…

C’est pourquoi, même si ce n’est pas obligatoire, Revenu Pierre recommande vivement de se faire accompagner par un expert comptable (dont les frais sont d’ailleurs déductibles) pour ne pas commettre d’erreur qui vous conduirait vers un redressement fiscal. Cela devient quasi indispensable lors d’acquisition immobilière donnant droit à récupérer la TVA, tel que les investissements en résidences de services étudiantes, senior, médicalisées, tourisme.