Si vous avez investi dans un logement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans une résidence gérée depuis quelques années, il se peut que vous vous posiez la question de le revendre pour aller vers un autre investissement défiscalisant, ou autre. Dans cet article, nous passerons en revue les bonnes pratiques à adopter pour revendre votre bien dans les meilleures conditions.
Faire le point avant de revendre son bien immobilier LMNP
Tout d’abord, posez-vous les bonnes questions. Vous souhaitez vendre votre bien pour :
- investir dans un nouvel LMNP avec de meilleures prestations ?
- placer vos liquidités dans un autre véhicule d’investissement ?
- financer les études d’un de vos enfants ?
- faire face à un besoin urgent d’argent ?
- acquérir un actif immobilier secondaire ?
Répondre à ces questions, vous permettra de passer à l’étape de l’estimation de votre bien LMNP.
Bien estimer son bien meublé en résidence gérée à la revente
Après avoir déterminé les raisons de l’utilité de vendre votre bien, vous devrez déterminer un prix qui prendra en compte les spécificités du marché immobilier du moment. Mais ce n’est pas tout! En investissant dans une résidence gérée de type EHPAD ou étudiante vous devrez prendre en considération la qualité du bail qui vous lie à l'exploitant.
Ainsi, pour déterminer le juste prix, il faudra prendre en considération des critères comme :
- le professionnalisme de l'exploitant de la résidence
- l’emplacement
- le montant du revenu locatif annuel
- la durée du bail restant à courir
Les étapes pour vendre son bien LMNP
Pour vendre votre bien en résidence gérée, vous devrez, comme pour toute vente immobilière classique, suivre ces quelques étapes :
- Estimer au plus juste votre lot
- Rechercher des investisseurs sur le marché de l’occasion
- Effectuer des visites
- Bien négocier la vente
- Passer chez le notaire pour l’acte de vente
Pour revendre votre bien en LMNP dans une résidence gérée dans de bonnes conditions et avec un bon taux, n'hésitez pas à vous procurer les services d’un expert en la matière. En effet, celui-ci dispose d’un réseau d’investisseurs qu’il connaît parfaitement. Il fera la jonction entre vos intérêts et ceux d’un investisseur secondaire sur le marché de l’occasion.
En outre, ce professionnel s'appuie sur un réseau de compétences comme des experts comptables, des notaires ou des juristes afin de s’assurer de la bonne fin de votre vente en LMNP.
Les critères spécifiques pour revendre votre bien meublé
Le sort de la TVA
Lorsque vous avez acheté votre bien LMNP, il est probable que vous ayez bénéficié d’avantages comme un remboursement de la TVA.
Normalement, si vous vendez votre logement avant 20 ans vous devrez rembourser la TVA au prorata du temps restant.
Néanmoins, il est tout à fait possible d’éluder ce remboursement si le second investisseur remplit les mêmes conditions. En d’autres termes, vous n’aurez pas à vous acquitter d’un remboursement de TVA si le nouvel acquéreur est lui-même assujetti à la TVA et reprend le bail commercial. De même, et parce qu'elle concerne une transaction sur un bien non taxable, la TVA comprise dans les honoraires de vente est déductible, et donc récupérable.
Le droit de préférence légal au profit de l'exploitant
L'exploitant ne bail commercial bénéficie d'un droit de préférence légal pour acquérir le bien au prix que vous lui proposerez.
Ce droit de préférence comporte des exceptions qui sont expliquées dans notre page dédiée au droit de préférence, et aux différentes jurisprudence qui se mettent en place. De nombreuses dérives sont observées de la part de certains exploitants, directement ou via leur groupe, plus intéressés par le fait de réaliser des opérations spéculatives ou patrimoniales, que de conservez l'esprit du législateur qui a mis en place ce droit de préférence
L’aspect financier
N’oubliez pas qu’un bien en LMNP en résidence gérée intéresse au premier chef un “pur investisseur”. Acheter un bien en LMNP sur le marché de l’occasion est avant tout affaire de rentabilité effective.
Ainsi, préparez un dossier conforme aux attentes d’un investisseur potentiel axé sur les chiffres et la rentabilité. L’aspect extérieur du bien n’est pas aussi déterminant pour cet investisseur que dans l’immobilier classique.
Quid de la plus-value résiduelle?
Vous allez être soumis à l’impôt sur les plus-values plus prélèvements sociaux. Comme dans l’immobilier classique, il existe un système d'abattement en fonction de la durée de détention de votre bien.
Prenez garde de ne pas vendre trop cher votre bien car ce serait pour l’investisseur potentiel, une perte sèche de rentabilité sur le long terme. Gardez à l’esprit que l’acheteur fait une opération financière et qu’elle se doit d’être rentable afin qu’il puisse percevoir des revenus réguliers, lui aussi.
Trouver le bon investisseur
Mettre en valeur votre bien ou constituer un bon dossier ne suffit pas. Il faut aussi savoir convaincre le futur propriétaire avec les bons arguments.
Les avantages du LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel a des atouts non négligeables. En effet, il n’y a pas besoin de s’inscrire au registre du commerce. De plus l’investisseur est imposé sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC), ce qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire.
Enfin, insistez sur le fait qu’il ne s’occupera de rien car la gestion locative est totalement prise en charge par le gestionnaire de la résidence gérée via le bail commercial.
Le bail commercial
Votre bien en LMNP est le plus souvent soumis aux conditions d’un bail commercial entre le propriétaire et l'exploitant. C’est ce bail qui déterminera les droits et devoirs de chacune des parties, mais aussi qui prendra en charge les travaux à venir et la revalorisation des loyers.
Gardez en mémoire que plus le bail sera récent, plus votre bien aura de la valeur, car cela garantira à l’investisseur une bonne visibilité de ses revenus dans les années à venir. En revanche, plus le bail sera sur le point d’être reconduit, plus le risque pèsera sur les épaules de l’investisseur qui n’hésitera pas à demander un révision à la baisse de votre prix de vente.
Le gestionnaire la résidence gérée
L’exploitant de la résidence de service doit être de qualité. Il est nécessaire de le prouver à un acquéreur potentiel. Quoi qu’il en soit, l’acquéreur avisé vérifiera à coup sûr, la solidité du gestionnaire.
In fine, pour bien vendre votre bien LMNP en résidence gérée, il est crucial de se faire accompagner par un expert du secteur de la résidence gérée qui vous facilitera la vente grâce à son réseau dans un délai moyen de trois mois.
FAQ- Comment revendre un bien LMNP en résidence gérée ?
Q1. Quelles sont les étapes pour revendre un bien LMNP en résidence gérée ?
La revente se déroule en cinq étapes : l'estimation du bien, la recherche d'investisseurs, les visites, la négociation, puis le passage chez le notaire. Un délai moyen de trois mois est généralement observé lorsque la vente est accompagnée par un expert du secteur.
Q2. Quels critères influencent l'estimation d'un bien LMNP en résidence gérée ?
L'estimation prend en compte le professionnalisme de l'exploitant de la résidence, l'emplacement, le montant du revenu locatif annuel et la durée du bail commercial restant à courir. Un bail récent, offrant une bonne visibilité des revenus futurs, valorise le bien, tandis qu'un bail proche de son renouvellement crée une incertitude qui justifie une révision du prix à la baisse.
Q3. Doit-on rembourser la TVA en revendant un bien LMNP avant 20 ans ?
Oui, en principe, si le bien est vendu avant 20 ans, le vendeur doit rembourser la TVA au prorata du temps restant. Cette obligation disparaît si le nouvel acquéreur est assujetti à la TVA et reprend le bail commercial ; par ailleurs, la TVA comprise dans les honoraires de vente reste déductible.
Q4. Comment est imposée la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP ?
L'investisseur est soumis à l'impôt sur les plus-values ainsi qu'aux prélèvements sociaux, avec un système d'abattement qui varie selon la durée de détention du bien.
Q5. Quel type d'acheteur cible-t-on pour revendre un bien LMNP en résidence gérée ?
Un bien LMNP en résidence gérée intéresse au premier chef un investisseur recherchant la rentabilité plutôt que l'apparence du bien. Le dossier de vente doit donc mettre en avant les chiffres réels (revenus locatifs, bail, rentabilité) plutôt que l'aspect esthétique du logement.
Q6. Pourquoi le statut LMNP est-il un avantage pour l'acheteur d'un bien en résidence gérée ?
Le statut LMNP ne nécessite pas d'inscription au registre du commerce et permet à l'investisseur de bénéficier du régime des bénéfices industriels et commerciaux avec un abattement forfaitaire sur les revenus déclarés.