La défiscalisation est un sujet essentiel lorsqu’on s’intéresse au statut LMNP : c’est l’argument principal de ce statut. Rappelons que le statut existe depuis 1949, ce qui en fait la plus ancienne niche fiscale de France, et que ce statut a toujours été confirmé, dans toutes les lois de finances depuis 1949.

Cependant, le terme de défiscalisation doit être précisé. Car il recouvre deux sujets très différents : la défiscalisation Censi-Bouvard et la défiscalisation LMNP amortissable. Commençons par cette dernière.

Défiscaliser vos revenus locatifs avec le statut LMNP

Le statut LMNP encourage les particuliers à proposer des appartements meublés à la location ; cette incitation repose sur la réduction de l’assiette fiscale de vos revenus locatifs.

Vous déduisez toutes vos charges courantes et le montant de tous les travaux du montant de vos loyers. Cela peut créer un déficit, que vous allez reporter sur les années suivantes. Vous déduisez également l’amortissement de votre bien, selon ses « composants » (gros-oeuvre, façade, équipements techniques, agencement...), en le répartissant sur toute la durée de chaque composant, ce qui vous assurer là aussi une réduction de votre assiette fiscale sur plusieurs décennies.  Attention, ces calculs sont délicats et il est conseillé de les confier à un expert-comptable connaissant bien le statut LMNP. (Ses honoraires étant déduits de vos revenus locatifs.)

De plus, vous récupérez la TVA sur l’achat de votre bien, soit 20% du montant total, si vous vous engagez à maintenir cet appartement pour la location meublée pendant 20 ans. Si vous revendez pendant ce laps de temps, mais pour la même destination, votre acheteur prendra votre suite, et cette somme vous restera acquise.

Rappelons que pour bénéficier du statut LMNP, vous devez être un loueur non-professionnel, c’est-à-dire :

-        Que vos revenus locatifs tirés de la location d’un ou plusieurs appartements meublés ne doivent pas dépasser 23 000 € par an,

-        Ou que vos revenus locatifs ne dépassent pas la moitié de vos revenus totaux.

 

Vous le voyez, le LMNP « amortissable », en régime réel, est une très bonne solution de défiscalisation des revenus.

Défiscaliser votre patrimoine avec le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif prévu par la Loi Censi-Bouvard prévoit que vous allez récupérer 11% du montant du bien immobilier que vous achetez pour le louer meublé en résidence de services, et ce, sous forme de réductions d'impôt, par tranches de 1/9 sur 9 ans.

Vous pouvez en bénéficier si vous achetez un bien neuf dans une résidence de services, dans la limite de l’achat d’un bien de 300 000 € : vous pouvez donc économiser jusqu’à 33 000 € de réductions d’impôt sur 9 ans.

Comme pour le LMNP amortissable, vous récupérez la TVA, soit 20% du montant du bien, si vous vous engagez à le louer meublé pour 20 ans.

Le disposition Censi-Bouvard crée donc une défiscalisation du patrimoine.

 

Pour mieux comprendre les différences entre ces deux défiscalisations, voyons cet exemple :

LMNP amortissableDispositif Censi-Bouvard
Prix du bien : 100 000 €Prix du bien : 100 000 €
Dont mobilier : 4 000 €Dont mobilier : 4 000 €
Frais de notaire : 8 000 €Frais de notaire : 8 000 €
Total : 108 000 €Total : 108 000 €
Loyers annuels sur 10 ans : 45 000 €Loyers annuels sur 10 ans : 45 000 €
Charges d'exploitation : 4 500 €Charges d'exploitation : 4 500 €
Charges financières : 11 645 €Charges financières : 11 645 €
Economies fiscale et sociale : 1 615 €Economies fiscale et sociale : 1 615 €
Charges déductibles : 24 145 €
Amortissement bien + meubles : 21 855 €
Assiette fiscale des loyers : 0 €Economie d'impôt : 11 880 €


Durée de la simulation : 10 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 1,50 % hors assurances
Charges de copropriété : prises en charge par le propriétaire.
Taxe foncière : un mois de loyer.
Revalorisation annuelle : 1 %.
Taux de défiscalisation : 11 %.

La TVA étant récupérée, elle n’est pas prise en compte dans cette simulation.

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