L'investissement locatif est l'achat d'un bien immobilier par un particulier dans l'intention de le louer (et non d’y résider). 
Même si nous nous limiterons ici aux logements, vous pouvez le réaliser dans différents types de biens, qu’ils soient à vocation d’habitation ou à usage professionnel : appartement ou maison individuelle (en vide ou meublé ; dans le neuf ou dans l’ancien), local professionnel (bureaux ou "murs commerciaux”), parking, logement aménagé pour un public spécifique (chambre en maison de retraite, appartement "de tourisme" ou logement d’étudiant)...Vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). 
Comment arbitrer pour atteindre vos objectifs ? Suivez le guide !

A chaque objectif, sa solution dans l'investissement immobilier

L'immobilier locatif présente des perspectives d'investissement très variées, avec leurs avantages mais aussi leurs contraintes, et donc la première question que vous devez vous poser concerne vos objectifs. 

Voulez-vous vous assurer de revenus complémentaires, à court terme, pour aider votre famille, financer les études de vos enfants, ou pour plus tard, pour préparer votre retraite ? Voulez-vous constituer un patrimoine solide, revendre pour obtenir une plus-value, ou simplement épargner ? Sans oublier l'important sujet des avantages fiscaux consentis par l'Etat pour favoriser la croissance du parc locatif français, avantages qui peuvent aboutir, avec certaines formules, à une défiscalisation totale du patrimoine ou des revenus locatifs.

L’investissement immobilier de placement pour aider les vôtres ou augmenter vos revenus dès maintenant

Choisissez un bien sur le marché de l'occasion

On dit souvent que l’investissement locatif demande du temps pour générer des revenus : c'est le cas des logements neufs ou achetés sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Vous n'aurez pas tout de suite un locataire.

Si vous souhaitez percevoir des loyers dès le premier jour de votre acquisition, vous devez acheter un bien sur le marché de l'occasion : un bien déjà occupé par un locataire. De plus, les prix de ces logements sont décotés de 15 à 20% environ par rapport au marché du neuf.
Attention : vous ne pourrez pas changer de locataire avant un moment (trois ans minimum). Si vous ne voulez pas être contraint par cela, vous pouvez opter pour une gestion déléguée en résidence de services, ou acheter des parts de SCPI. Dans les deux cas, vous n'aurez aucune gestion de location, et vous toucherez des loyers garantis par un bail commercial ou un contrat. Mais la SCPI ne vous donne pas accès aux avantages fiscaux liés à la location meublée.

Pensez au principe de base de l'investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. Les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais les locataires changent fréquemment. Et n'entretiennent pas votre bien. Résultat, un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquentes. 

  • Immobilier classique, petites surfaces
  • Résidences de services
  • SCPI

L’investissement dans la pierre pour louer, pour préparer votre retraite

Choisissez un investissement à forte valeur patrimoniale, comme les résidences de services seniors

Face à l'incertitude qui pèse sur l'avenir des retraites, vous pouvez choisir l'immobilier pour percevoir des revenus locatifs qui viendront compléter votre pension. 

Vous devez y penser suffisamment tôt pour ne plus avoir de crédit à rembourser une fois votre retraite arrivée. La bonne stratégie peut consister à démarrer avec peu de fonds, avec l'achat d'un logement en résidence étudiante, à un prix accessible, auto-financé en partie par les loyers, avant de le revendre pour acheter un bien plus important, sur le plan patrimonial comme sur celui des revenus, comme un logement en résidence senior

Quant à la rentabilité, n'exigez pas le maximum : vous évitez le risque, en investissement dans des biens à la valeur patrimoniale durable, et dont la valeur d'achat est de plus en plus élevée au cours du temps. 

Vous pouvez aussi envisager l’acquisition d’une résidence secondaire quelques années avant la fin de votre vie professionnelle. Pour contrebalancer le coût d’achat et les frais de détention (entretien, taxe foncière…),vous pouvez mettre ce bien en location meublée touristique avant de vous y installer. Attention toutefois à bien respecter les contraintes légales qui encadrent ce type de location : vous devez obligatoirement la déclarer en mairie et, éventuellement, obtenir une autorisation.

  • Immobilier classique moyennes et grandes surfaces
  • Toute la gamme des résidences de services
  • Résidence secondaire sur emplacement touristique

La pierre qui rapporte pour transmettre votre patrimoine à vos enfants

Une fois que vous possédez un patrimoine immobilier, vous vous posez certainement la question de sa transmission à vos enfants. Il faut éviter que ce ou ces biens fassent partie de l’actif successoral, ce qui peut entraîner des droits de succession et la création d'une indivision.

Une transmission se prépare à l’avance. Plusieurs solutions sont à considérer.

La société civile immobilière (SCI) familiale : elle devient alors propriétaire du ou des biens et vous-même et votre famille en possédez les parts. Cela vous permet de faire des donations de parts en franchise d’impôt, grâce à un abattement fiscal de 100.000 euros par enfant renouvelable tous les quinze ans. Pensez que la création et la gestion d’une SCI demandent l'accompagnement d'un notaire et d'un expert-comptable.

Le démembrement de propriété : vous séparez la nue-propriété et l’usufruit de vos biens. Vous conservez l'usufruit - donc la jouissance des biens, ce qui signifie que vous continuez à percevoir les loyers - et vos héritiers récupèrent la nue-propriété. Vous exploitez le fait que la valeur de la nue-propriété soumise aux droits de donation connaît une décote dégressive avec l’âge : lorsque le nu-propriétaire est âgé de 51 à 60 ans au moment de la donation, la valeur fiscale de la nue-propriété est diminuée de moitié, elle n'est diminuée que de 40% entre 61 et 70 ans, et seulement de 30% de 71 à 80 ans… Autrement dit, plus vous mettez la donation en place tôt, plus l’impôt diminue.

  • SCI familiale
  • démembrement de propriété

Miser sur le rendement pour constituer votre patrimoine

Constituer votre patrimoine est une motivation très importante. Elle vous oblige à être exigeant et sélectif, et à avoir une réflexion et une vision à long terme. Il faut donc veiller à la qualité du bien et à son emplacement, de façon à attirer les locataires et à se valoriser avec le temps. L'idée étant, en cas de revente, de percevoir une plus-value.

Dans cette perspective, il faut veiller à la qualité et l’attractivité de l’adresse. Vous favoriserez généralement l’immobilier ancien en centre-ville, mais si  vous visez un public précis, comme les étudiants, le meilleur emplacement sera la proximité des campus et des établissements d'enseignement. Pensez aussi aux transports en commun, à la facilité des déplacements. Les centres d'intérêt et de vie, comme les cinémas, les quartiers commerçants... comptent aussi pour beaucoup dans la valeur d'une adresse. Evidemment, les prix des biens de qualité sont souvent élevés, ce qui tend à tirer le rendement locatif vers le bas.

Si, comme beaucoup, vous démarrez avec peu de budget, soyez modeste, et visez pour votre premier investissement une petite surface dans une ville moyenne. Mais, si les prix sont plus abordables, restez exigeant sur la qualité. Etudiez le dynamisme de la ville, en termes d’emploi et de démographie. Projetez-vous dans le futur, suivez les chantiers et les projets urbains : réaménagements, implantation d'une nouvelle grande école, d'une pépinière d'entreprises, d'un pôle technologique... peuvent donner de l’attractivité à un quartier.

Les logements étudiants permettent de vous lancer dans l’immobilier à moindre coût. Bien situés, ces actifs sont accessibles à partir de 60.000 à 80.000 euros selon les pôles universitaires. Pensez que ceux-ci sont souvent évolutifs et mobiles, et que la tendance est à la décentralisation : de nouvelles unités d'enseignements peuvent être ouvertes dans des villes de moindre importance, situées autour d'une métropole. Soyez dans les premiers à y investir !

  • Immobilier classique
  • Logement en résidence étudiante
  • Puis logement en résidence senior

investie en immobilier locatif pour réaliser un bon placement financier

Louez meublé

Si vous privilégiez l'aspect financier d'un bien immobilier, vous choisirez la location meublée. Parce qu'elle vous permet de fixer des loyers plus élevés qu’en location nue d’environ 15%. En contrepartie, la loi vous oblige à fournir meubles et équipements selon une liste officielle. Il existe des sociétés qui vous proposent de prendre en charge ces achats, vous faisant économiser argent et temps.

Mais surtout, la location meublée bénéficie d’une fiscalité beaucoup plus intéressante. Si la location nue engendre des revenus fonciers, qui sont imposés sur le revenu, la location meublée engendre des revenus commerciaux : vous dépendez alors du régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), qui donne droit à un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés de 50%, contre 30% pour les revenus fonciers d’une location vide. Si vos charges excèdent la moitié de vos recettes, vous pouvez les déduire intégralement (régime réel).Enfin, vous prenez en compte l'usure de votre bien (amortissement), ce qui vous permet, là encore, de réduire votre assiette d'imposition, et généralement de supprimer votre impôt. 

En définitive, la location meublée génère un rendement brut moyen autour de 5 à 7%, contre 3 à 4% pour la location vide.

Autre solution, les particuliers peuvent se tourner vers la pierre-papier et les sociétés de gestion, SCPI et OPCI.  Mais  l’imposition des dividendes versés par les sociétés de gestion relève en grande majorité du régime fiscal des revenus fonciers, avec peu d'abattement. 

Par contre, les FILM, fonds d’investissement en location meublée, sont des OPCI nouvelle génération qui vous proposent d'acheter des parts dans les sociétés gestionnaires des des résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD principalement) : elles vous font donc bénéficier du régime de la location meublée. Outre cet avantage fiscal très avantageux, les FILM bénéficient de l’ensemble des avantages de la gestion collective : délégation et professionnalisation de la gestion immobilière, mutualisation des risques, calibrage de l’investissement et du désinvestissement. On conseille d'y investir pour une durée longue, souvent 8 ans. 

  • Location meublée
  • OPCI et FILM

L'investissement immobilier locatif pour défiscaliser votre patrimoine ou vos revenus

L’investissement locatif est très apprécié des gouvernements successifs parce qu’il est une manière de financer la construction de nouveaux logements – une gageure dans un pays qui en manque cruellement, surtout dans les zones les plus tendues (région parisienne, grandes villes-métropoles...). Pour cette raison, ces mêmes gouvernements prévoient des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent d’investir en immobilier locatif en étant aussi incité par des avantages fiscaux substantiels.

Attention : ces différents dispositifs ne sont généralement pas compatibles entre eux. Ceux-ci défiscalisent votre patrimoine :

  • La loi Pinel : venu renforcer la loi Duflot, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 21 % sur 12 ans. À condition de mettre en location au plus vite, dans des villes spécifiées, et avec un loyer plafonné.
  • Le dispositif Denormandie : entré en vigueur le 1er janvier 2019, il est similaire au Pinel, mais concerne les appartements rénovés, là encore dans des villes spécifiées.
  • La loi Censi-Bouvard : ce dispositif qui concerne l’investissement locatif dans des résidences de services uniquement permet d’obtenir une déduction d’impôts de 11 %, dans la limite d’un prix d’acquisition de 300 000 €.
  • La loi Malraux : elle concerne les biens immobiliers patrimoniaux et favorise la restauration des immeubles classés « monuments historiques ». Ce dispositif permet de déduire le montant des travaux de rénovation de votre revenu global avec plafonnement à 100 000 €, et en échange d’une mise en location pendant 9 ans en tant que résidence principale.
  • Les SCPI fiscales, plus souples, qui permettent de calibrer son investissement en fonction de son impôt. Il en existe de trois types : Pinel, Malraux et déficit foncier.
  • La nue-propriété : si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou si vous craignez d'atteindre le seuil des 1,3 millions d'euros, vous pouvez réaliser un investissement immobilier en nue-propriété, comme l’usufruit locatif social (ULS) par exemple. Et ce à une condition : ne pas avoir recours à un crédit immobilier.

Ceux-ci défiscalisent vos revenus : 

  • Le statut LMP (« loueur en meublé professionnel ») est accessible si vous procédez à un achat locatif meublé qui vous rapporte plus de 23 000 € par an, si vos recettes fiscales représentent plus de 50 % de vos revenus annuels : il donne alors droit à la déduction totale des déficits d’exploitation, à un amortissement fiscal pendant toute la durée du prêt immobilier, et au remboursement de la TVA sur le prix d’achat.
  • Le statut LMNP (« loueur en meublé non professionnel ») concerne les investissements locatifs qui vous rapportent moins de 23 000 € de recettes en loyers par an, et à condition que ces recettes représentent moins de 50 % de vos revenus annuels : vous pouvez alors déduire les charges liées à l’investissement locatif ainsi que les amortissements.

Enfin, il peut être intéressant de percevoir moins de loyers, contre une réduction d'impôt :

  • Le dispositif Loc'Avantages : il permet aux propriétaires qui louent à un prix inférieur à celui de marché de bénéficier d'une réduction d'impôt. Il n'est pas lié à un nouvel investissement. Le taux de la réduction d'impôt varie entre 15 % et 65 % des revenus bruts fonciers. L'avantage fiscal s'applique chaque année pendant la durée de la convention avec l'ANAH.

Bien penser votre financement

Choisir un bien locatif, c'est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous investirez dans un studio. Ou un logement dans une résidence étudiante : avec des loyers garantis par le bail commercial que vous signerez avec la société exploitant, vous pourrez mieux négocier avec votre banque.

Votre budget sera déterminé par la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu'en général le loyer ne couvre pas totalement la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l'apport personnel dans l'opération. Gardez de la trésorerie : vous pourrez prendre en charge les travaux éventuels (si la chaudière de votre locataire tombe en panne, vous devez avoir les moyens de la faire réparer) et vous pourrez payer votre emprunt en cas de vacance locative. Sauf si vous investissez en résidence de services, puisque là c'est l'exploitant qui prend en charge l'entretien de la résidence.

Un avantage décisif de l'immobilier locatif est qu'il vous permet d'acquérir un important patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. Et ce seront les loyers versés par le locataire et les avantages fiscaux qui couvriront en grande partie vos frais.

Pensez aux déductions fiscales : les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide, avec le déficit foncier, qu'en location meublée, avec la déduction des charges et des amortissements des recettes locatives. Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent.

Déterminez la bonne durée de remboursement. Allonger la durée de remboursement est intéressant lorsque vous êtes jeune. Vous réduirez les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui diminuera, voire supprimera, votre effort d'épargne. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage. Mais emprunter sur 25 ans à 50 ans n'est pas intéressant : payez votre investissement avec vos fonds propres, vous ne déduirez pas les intérêts d'emprunt mais vous encaisserez l'intégralité des loyers dès le premier mois de location.

Faites appel à un courtier. Avec la crise de la Covid-19, les banques sont plus strictes sur les critères des prêts aux investisseurs. Vous devrez disposer d'un apport personnel au moins égal à 10 % du prix sans compter les frais annexes (droits de mutation notamment). La durée du crédit ne dépassera pas 20 ans. Les banques vous demanderont de garder une épargne résiduelle, autrement dit une marge de manœuvre financière. Elles n'aiment pas les plans de financement trop tendus, et rejetteront les dossiers fragiles. C'est pourquoi il est intéressant de consulter un courtier en crédit immobilier. Celui-ci pourra mieux présenter votre projet d'investissement aux banques, parce qu'il connaîtra bien la politique et les critères de prêt de ses interlocuteurs, et il saura négocier pour vous de meilleures conditions de crédit.  

Vaut-il mieux louer vide ou meublé ?

Louer vide ou meublé, c'est l'une des principales questions que se posent les candidats à l'investissement immobilier. Si la location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l'investisseur, son fonctionnement est moins souple que celui de la location meublée. Cette dernière bénéficie par ailleurs d'une fiscalité plus favorable mais plus complexe.

La location vide

Vous signez un bail de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, limité à un mois dans certains cas (mutation professionnelle subie, perte d'emploi, etc.).

La fiscalité. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : régime micro foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15.000 € et régime réel au delà de 15.000 €. Dans le cadre du régime réel, si vous dégagez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d'imposition.

Réduire vos impôts. Si vous subissez un déficit foncier, ce dernier s'impute sur vos revenus globaux à hauteur de 10.700 € par an. Si vous faites des travaux, vous déduisez leur montant de vos loyers lors de votre déclaration. Si un déficit apparaît, vous le reportez sur vos revenus globaux qui du coup baissent, ce qui diminue vos impôts. 

La location meublée

En location meublée, le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants, dix mois maximum non renouvelables pour le nouveau bail mobilité). Le dépôt de garantie est d'un mois. Le logement doit être meublé et équipé selon la liste des meubles prévue par la loi.

Vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Vous avez deux options : le régime forfaitaire (vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel. Avec ce dernier, vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Du coup, elles diminuent ce qui minore votre imposition.

Allez-vous gérer vous-même votre bien ou en déléguer la gestion ?

En matière d'investissement immobilier, le locataire est primordial. Si vous ne louez pas, vous ne percevez pas de loyers et vous ne pouvez pas rembourser votre prêt ! Mais attention : pas question de le choisir au petit bonheur la chance. Votre objectif : sécuriser la location en sélectionnant un locataire fiable et calculer un loyer qui permet de louer facilement tout en obtenant une bonne rentabilité.

Le locataire. Pour le trouver, vous pouvez passer une annonce. Vous lui demanderez de justifier ses revenus. Ces derniers devront représenter au moins trois fois le montant du loyer. Pour sécuriser la location, vous pouvez lui demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer ou la caution d'un tiers qui se portera garant du paiement des loyers.

Le loyer. Il est fixé librement entre les parties, en location vide comme en location meublée. Pour évaluer le vôtre, vous pouvez vous baser sur nos annonces immobilières pour des biens similaires. Restez raisonnable dans votre évaluation : vous trouverez plus facilement votre locataire et vous le fidéliserez. 

Les charges. Vous ne paierez que celles relatives à la possession du bien (taxe foncière, gros travaux, etc.). Le locataire s'acquittera des charges récupérables, qui concernent l'usage du logement (taxe d'habitation, menues réparations, etc.).

Comment gérer l'investissement locatif ?
Pour la gestion de votre bien deux solutions. Soit vous la prenez intégralement en charge, soit vous la déléguez à un professionnel. Quelques clés pour bien choisir.
Vous gérez vous-même le bien. Vous devez bien vous informer sur tous les aspects de l'investissement locatif (fixation et perception du loyer, choix du locataire, entretien, etc.). Vous réalisez des économies puisque vous ne payez pas d'intermédiaire. Du coup, vous augmentez votre rentabilité. Vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés (les primes sont fiscalement déductibles des loyers ou utiliser la garantie Visale si votre locataire a moins de trente ans ou s'il est en situation de mobilité professionnelle.
Vous choisissez la gestion déléguée. Vous devrez être vigilant quant à la prestation effectivement fournie par le gestionnaire. Vous lirez le contrat proposé avec attention avant de signer pour connaître la portée de votre engagement. Le prix, à titre indicatif, varie de 3 à 12% des loyers hors charges en fonction des services fournis, ce qui fait forcément diminuer le rendement locatif. 

Que vous gériez pas vous-même, ou que vous confiiez cette charge à une agence immobilière, pensez à souscrire une assurance loyers impayés pour sécuriser votre investissement. 

En conclusion, quelques points à toujours se rappeler sur l'immobilier locatif

Un bien immobilier locatif est un produit financier : ne le choisissez pas sur un coup de coeur, mais sur des données chiffrées.

L'emplacement est essentiel : pour être sûr de louer votre appartement, de toujours trouver des locataires, de le louer à un bon prix, le premier argument, c'est l'adresse. Celle-ci doit se trouver à proximité des centres d'intérêt de vos locataires (université, travail...), se trouver dans un quartier vivant et commercial, se trouver près des transports en commun. Investissez dans les villes et les quartiers à forte tension locative. Pour connaître celle-ci, consultez le comparateur des territoires  géré par l'INSEE.

Votre bien est un investissement de long terme : pensez à sa valeur et à son attractivité aujourd'hui, amis aussi à sa valeur et à son attractivité dans 20 ans. Qui dépendent souvent de l'environnement, et donc des projets des collectivités locales. Qui dépendent aussi des dynamiques de l'économie et de la démographie. Pensez toujours à la revente !

Prenez en compte la taxe foncière. Elle représente en moyenne deux mois de loyers et parfois plus dans certaines villes. Dans le neuf, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle sur les parts départementales et communales pendant deux ans. La taxe foncière est déductible des loyers en location vide comme en location meublée.

Attention à la performance énergétique ! Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique seront interdis à la location en 2025. En 2028, ce sera le tour des biens classés F, celui des biens classés E en 2034 . Si vous vous tournez vers ce type de logement, vérifiez absolument s'il sera possible de réaliser les travaux. L'idéal est d'acquérir des biens classés A, B, C ou D. Le neuf reçoit toujours un A ou un B.

Si besoin, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier - spécialisé dans l'investissement - qui saura vous conseiller sur vos choix d'investisseur. Ensuite, vous pourrez prendre une agence qui s'occupera de votre gestion locative – et de tous les éventuels désagréments qu’entraîne une mise en location ! Pour un investissement locatif dans une résidence de services, ce sera une société exploitante qui gèrera votre bien et vous paiera vos loyers.