Le statut LMNP s'applique à toute location meublée : et notamment, la location pour les seniors, sur plusieurs années, la location étudiante, sur plusieurs mois, la location d'affaires ou de tourisme, plus brève et saisonnière...
Vous pouvez mettre un appartement classique en location, à condition de l'équiper "pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement", comme le rappelle le site service-public.fr. Mais vous devrez alors gérer vous-même la location : rechercher un locataire, percevoir le loyer, veiller à l'entretien du logement, planifier les travaux plus lourds (ravalement, remise aux normes)...
Si vous ne voulez pas gérer vous-même la location (et surtout si vous louez plusieurs appartements) vous pouvez investir en résidences de services : c'est la formule la mieux adaptée aux besoins des investisseurs qui décident de bénéficier du statut LMNP. Gestion déléguée et bail commercial sur le long terme déchargent habituellement l'investisseur de tout souci. Cependant, pour éviter déception et mauvaises surprises (comme le rachat de la résidence par une autre société de gestion), il faut choisir avec soin la résidence dans laquelle investir, selon le gestionnaire, selon l'emplacement, selon la demande et la demande prévisible...
On distingue quatre types de résidences gérées :
- les résidences étudiantes, dont les appartements sont facilement accessibles financièrement. La demande ne cesse de monter, mais d'une manière générale les résidences récentes ont du mal à trouver des adresses aussi bien situées que celles des résidences plus anciennes. A noter une tendance de fond : les jeunes actifs, une fois leurs études terminées, cherchent à conserver ce style de vie marqué par la convivialité et le partage de parties communes - ce que l'on appelle le "coliving". Cette tendance pourrait générer un nouvel axe de croissance pour ce type de résidences.
- les résidences de tourisme et d'affaires : celles-ci sont louées de manière saisonnière, pour des durées brèves. Ici, l'emplacement est primordial pour assurer une plus-value et une rentabilité optimales : à proximité des centres d'affaires, ou avec vue sur la mer ou sur les remontées mécaniques. Dans certaines villes universitaires, les résidences d'affaires peuvent également être mixtes étudiantes / affaires. Cependant, ce type de résidences s'est montré très affecté par la crise sanitaire et l'essor du télétravail, qui est une tendance lourde dans une économie tertiaire.
- les résidences seniors : celles-ci connaissent une croissance très soutenue. Ces résidences, qui proposent des appartements de taille moyenne à grande, accueillent les séniors "fragilisés", ou "en commencement de perte d'autonomie", généralement à partir de 75 ans.
Elles vivent aujourd'hui une mutation réelle, due au fait du changement de génération chez les seniors. A la "génération silencieuse" succèdent les "papy-boomers", plus actifs, plus exigeants et plus en recherche de liens. De nombreux concepts apparaissent dans les résidences récentes, comme l'idée d'une résidence ouverte, intégrée à la vie de son quartier, avec restaurant et salle de cinéma... Les emplacements, là aussi, se diversifient, tendant à couvrir des territoires encore peu équipés.
- les EHPAD : ces résidences médicalisées s'adressent aux personnes dépendantes, généralement à partir de 85 ans. Les récents scandales ont déprécié ces biens de manière momentanée, et provoqué une prise de conscience chez certaines sociétés exploitantes. Une démarche qualité généralisée peut redonner un nouveau souffle à ce secteur, qui par ailleurs doit répondre à une demande croissante.
Ces deux dernières catégories s'adressent à des investisseurs expérimentés, vu la valeur patrimoniale de ces biens.
Depuis 2021, une nouvelle forme d'investissement est possible : les "fonds d'investissement en location meublée" (FILM). Ces fonds sont en réalité des OPCI (OPCI LMNP) qui offrent tous les avantages de la gestion collective et permettent également aux associés de bénéficier de la fiscalité LMNP.
L’organisme de placement gère un patrimoine majoritairement investi en immobilier (entre 60 et 85 %) et redistribue les loyers et les plus-values potentiels de ce patrimoine aux investisseurs porteurs de parts.
Mais, si les avantages sont évidents, les OPCI LMNP restent des produits financiers, avec tous les risques de perte en capital que comportent ces placements. C'est pour cela que l'on conseille cette solution pour un investissement de long terme (au moins 8 ans).