Stable et tangible, générant des revenus tout au long de l'année, l’immobilier locatif est une part importante d'un patrimoine diversifié.
Mais alors que la location "nue" voit ses loyers imposés au titre de l'impôt sur le revenu - et donc sa rentabilité baisser assez lourdement - la location meublée bénéficie d'une fiscalité très intéressante, pouvant même aller jusqu'au zéro impôt.
Récapitulons alors l intérêt de se constituer un patrimoine LMNP
Dans votre patrimoine, le rôle dévolu à la composante "investissement LMNP" est de générer des revenus réguliers et défiscalisés.
Ce peut être pour votre retraite, ou les études de vos enfants. Ce peut être aussi pour augmenter vos liquidités sans payer davantage d'impôts.
Et, si vous commencez à vous constituer un patrimoine et que vous investissez dans une résidence gérée, votre objectif sera de couvrir une grande partie des remboursements de votre prêt immobilier avec vos revenus locatifs.
Investir en résidence gérée vous permet en effet de pouvoir compter sur des loyers versés chaque mois et revalorisés chaque année, et ce sur des années, grâce au bail commercial que vous propose l'exploitant. Si vous allez sur le marché secondaire, vous percevrez vos premiers loyers dès la signature de l'acte de vente, puisque votre bien est déjà loué.
La phase la plus délicate dans la constitution d'un patrimoine est bien sûr le départ. Vous pouvez vous lancer dans l'achat d'un bien en immobilier locatif avec des membres de votre famille. Deux statuts sont possibles : l'indivision et la SARL de famille.
L'indivision est une solution très souple, puisque chaque indivisaire qui le souhaite peut quitter facilement le dispositif. Il n'y a donc pas d'engagement sur la durée, ce qui facilite le recrutement des indivisaires. Chacun est ensuite rémunéré au prorata de sa part.
En indivision, les revenus locatifs sont déclarés obligatoirement en régime réel, ce qui, entre la déduction de toutes les charges et la prise en compte de l'amortissement du bien, entraîne une défiscalisation complète des loyers.
Créer une SARL de famille est une autre solution à envisager, surtout si l'un des associés veut transmettre la nue propriété de ses parts à ses héritiers, en activant le démembrement des parts sociales. Ici encore, les loyers sont déclarés au régime réel, au lieu de la double imposition Imposition sur les Sociétés + Imposition sur le Revenu. Ici encore, il est facile pour les associés de sortir du dispositif, grâce au démembrement des parts sociales.
Mais attention, créer une société entraîne l'obligation de tenir une comptabilité complète. Et, en l'absence de résultats positifs (déduction des charges du résultat global...) il faut constituer un montage financier compliqué pour récupérer le montant des loyers.
Comme tout investissement, l'immobilier locatif n'offre pas toujours une visibilité à long terme. Des mesures législatives, comme le serpent de mer de l'encadrement des loyers, ou de nouvelles obligations vis à vis des "passoires thermiques", par exemple, ou la situation économique, peuvent grever la rentabilité d'un bien. En investissant dans une résidence gérée, vous avez une visibilité sur les prochaines années grâce à votre bail commercial.
Le statut LMNP s'applique à toute location meublée : et notamment, la location pour les seniors, sur plusieurs années, la location étudiante, sur plusieurs mois, la location d'affaires ou de tourisme, plus brève et saisonnière...
Vous pouvez mettre un appartement classique en location, à condition de l'équiper "pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement", comme le rappelle le site service-public.fr. Mais vous devrez alors gérer vous-même la location : rechercher un locataire, percevoir le loyer, veiller à l'entretien du logement, planifier les travaux plus lourds (ravalement, remise aux normes)...
Si vous ne voulez pas gérer vous-même la location (et surtout si vous louez plusieurs appartements) vous pouvez investir en résidences de services : c'est la formule la mieux adaptée aux besoins des investisseurs qui décident de bénéficier du statut LMNP. Gestion déléguée et bail commercial sur le long terme déchargent habituellement l'investisseur de tout souci. Cependant, pour éviter déception et mauvaises surprises (comme le rachat de la résidence par une autre société de gestion), il faut choisir avec soin la résidence dans laquelle investir, selon le gestionnaire, selon l'emplacement, selon la demande et la demande prévisible...
On distingue quatre types de résidences gérées :
- les résidences étudiantes, dont les appartements sont facilement accessibles financièrement. La demande ne cesse de monter, mais d'une manière générale les résidences récentes ont du mal à trouver des adresses aussi bien situées que celles des résidences plus anciennes. A noter une tendance de fond : les jeunes actifs, une fois leurs études terminées, cherchent à conserver ce style de vie marqué par la convivialité et le partage de parties communes - ce que l'on appelle le "coliving". Cette tendance pourrait générer un nouvel axe de croissance pour ce type de résidences.
- les résidences de tourisme et d'affaires : celles-ci sont louées de manière saisonnière, pour des durées brèves. Ici, l'emplacement est primordial pour assurer une plus-value et une rentabilité optimales : à proximité des centres d'affaires, ou avec vue sur la mer ou sur les remontées mécaniques. Dans certaines villes universitaires, les résidences d'affaires peuvent également être mixtes étudiantes / affaires. Cependant, ce type de résidences s'est montré très affecté par la crise sanitaire et l'essor du télétravail, qui est une tendance lourde dans une économie tertiaire.
- les résidences seniors : celles-ci connaissent une croissance très soutenue. Ces résidences, qui proposent des appartements de taille moyenne à grande, accueillent les séniors "fragilisés", ou "en commencement de perte d'autonomie", généralement à partir de 75 ans.
Elles vivent aujourd'hui une mutation réelle, due au fait du changement de génération chez les seniors. A la "génération silencieuse" succèdent les "papy-boomers", plus actifs, plus exigeants et plus en recherche de liens. De nombreux concepts apparaissent dans les résidences récentes, comme l'idée d'une résidence ouverte, intégrée à la vie de son quartier, avec restaurant et salle de cinéma... Les emplacements, là aussi, se diversifient, tendant à couvrir des territoires encore peu équipés.
- les EHPAD : ces résidences médicalisées s'adressent aux personnes dépendantes, généralement à partir de 85 ans. Les récents scandales ont déprécié ces biens de manière momentanée, et provoqué une prise de conscience chez certaines sociétés exploitantes. Une démarche qualité généralisée peut redonner un nouveau souffle à ce secteur, qui par ailleurs doit répondre à une demande croissante.
Ces deux dernières catégories s'adressent à des investisseurs expérimentés, vu la valeur patrimoniale de ces biens.
Depuis 2021, une nouvelle forme d'investissement est possible : les "fonds d'investissement en location meublée" (FILM). Ces fonds sont en réalité des OPCI (OPCI LMNP) qui offrent tous les avantages de la gestion collective et permettent également aux associés de bénéficier de la fiscalité LMNP.
L’organisme de placement gère un patrimoine majoritairement investi en immobilier (entre 60 et 85 %) et redistribue les loyers et les plus-values potentiels de ce patrimoine aux investisseurs porteurs de parts.
Mais, si les avantages sont évidents, les OPCI LMNP restent des produits financiers, avec tous les risques de perte en capital que comportent ces placements. C'est pour cela que l'on conseille cette solution pour un investissement de long terme (au moins 8 ans).
En conclusion, ces différentes formules d'investissement sous le statut LMNP peuvent être choisies en fonction de l'âge, et de la croissance de votre patrimoine. Au début, on commence par acheter un logement en résidence étudiante. C'est un investissement relativement léger et en grande partie auto-financé par les loyers.
Une fois cette première base assurée, on peut accentuer le côté patrimonial de l'investissement locatif, en choisissant un bien de plus grande valeur en résidence senior. Et pendant la dernière décennie avant la retraite, on peut ajouter un risque raisonnable à une bonne rentabilité immédiate, en achetant des parts dans un OPCI LMNP pour la mutualisation des actifs meublés que l on pourra trouver à l 'intérieur du fonds.
Tout au long de cette constitution de patrimoine, il est conseillé de vous faire accompagner par un professionnel du secteur. Celui-ci pourra vous donner une vision à long terme de vos investissements. Il pourra bien sûr vous proposer les biens qui correspondent le mieux à vos objectifs du moment.