Notre rôle : Rester indépendant et comprendre les enjeux et les contraintes des gestionnaires exploitants
Revenu Pierre agit avec indépendance vis-à-vis des acteurs en présence dans les résidences gérées. Les gestionnaires sont l'un des rouages majeurs des résidences gérées pour assurer aux propriétaires des investissements durables.
Ni allié, ni adversaire, mais simplement objectif, rationnel et pédagogue, Revenu Pierre tient à garder sa liberté de choix.
Il discute en permanence avec la majorité des gestionnaires pour comprendre et pouvoir expliquer les contraintes et enjeux économiques des segments de marché des différentes résidences.
Les comptes d’exploitations sont régulièrement analysés, mais la société a des discussions constantes avec les exploitants, à tous les niveaux : des directions générales aux contrôleurs de gestion, en passant par les responsables des résidences et les services de relations investisseurs.
Ces discussions lui permettent de choisir selon ses critères et d’analyser les risques.
Aucun exploitant ne voit l’ensemble de ses résidences référencées chez Revenu Pierre. Une résidence en perte, ou avec des problématiques identifiées, même chez un exploitant de qualité, ne sera pas référencée chez Revenu Pierre.
Les gestionnaires sélectionnés : des exploitants nationaux et des « pure players »
Revenu Pierre est capable de référencer des exploitants nationaux et des acteurs n°2. La société a particulièrement travaillé depuis 2010 au référencement de plusieurs exploitants « nouveaux », sur les segments des résidences étudiantes ou d'affaires. Revenu Pierre a beaucoup investi en suivi, analyse et discussions avec des nouveaux entrants, souvent intéressés par des reprises de résidences. Ces « pure players », au nombre limité, sont, avec le recul, l'une des plus fortes satisfactions de la société, ce qui lui permet assez souvent de se différencier.
Sans citer la totalité des gestionnaires sélectionnés, nous pouvons citer le TOP 5 de chacune des catégories citées, en terme de volume de reventes :
1. en EHPAD : Orpea, Korian, Domidep, Colisée, Le Noble Âge
2. en résidences d'étudiants : Nexity Studea, Réside Etudes, Les Belles Années, Artémisia, le groupe OSE
3. en résidences de services seniors : Les Jardins d'Arcadie, Domitys, Montana, Steva, Espace et Vie
4. en résidences d'affaires : Pierreval, Privilodges, Pichet
5.en résidences de tourisme : non significatifs dans notre société
Les sociétés d'exploitation en « autogestion »
Dans le droit fil des exploitants spécialisés en reprise de résidences, Revenu Pierre a particulièrement suivi plusieurs opérations de reprises par les propriétaires, organisées via des SAS d’autogestion, dont le professionnalisme n’est plus à démontrer. En nombre limité, certaines sont très favorablement recherchées par les partenaires de Revenu Pierre, qui connaissent l’expertise de la société sur ces thèmes..
Les critères RSG des gestionnaires exploitants
Depuis la crise sanitaire de 2020 qui a vu un certain nombre de gestionnaires exploitants se trouver en difficulté, notamment en résidences d'affaires et de tourisme, le comportement de ces gestionnaires exploitants avec les bailleurs est un critère de référencement.
Si le paiement des loyers à 100% durant la période a été pratiqué par certains, nombre d'entre eux ont négocié avec leurs propriétaires des étalements de loyers, des franchises, ou des annulations partielles de loyers. Leur communication ou leur pédagogie ont été très différentes, et ceux qui ont soigné leur communication et qui ont faire oeuvre de transparence, ont contribué à stabiliser la valeur des lots qui exploitent. Les propriétaires des lots exploités par des gestionnaires défaillants ou jugés comme tels voient la valorisation de leurs actifs très impactés à la baisse, ou momentanément peu liquides.
Sur le marché des EHPAD, impacté par la crise sanitaire, mais qui n'ont pas en règle générale proposé des franchises de loyers à leurs propriétaires, l'appréciation des critères mis en place par des organismes tiers et indépendants (PapyHappy, MDRS...) est de plus en plus suivie, et entre systématiquement dans les critères de sélection et de valorisation.
L'impact médiatique début 2022 qui a touché tous les exploitants cotés (Orpea, Korian, Noble Age) , à la suite de révélations de pratiques de maltraitances et de méthodes de gestion critiquables, et les nombreuses attaques que les gestionnaires d'ehpad privés ont subi à la suite de la publication de livres ou d'enquêtes très critiques sur la profession, ont un impact non négligeable sur l'appréciation et la valorisation des actifs immobiliers sous jacents.
Même s'il est trop tôt pour en mesurer les effets indirects sur les propriétaires, il nous parait clair que les grands distributeurs bancaires et institutionnels , ont presque immédiatement levé le pied sur leurs préconisations de ce type d'établissements (EHPAD) . Comme les fonds qui ont des critères RSG, les investisseurs LMNP et leurs conseils ont presque immédiatement réagi de la même façon.
Les critères RSG se sont imposés.
Les gestionnaires d'EHPAD :
des entreprises à mission ?
Certains gestionnaires d'EHPAD se transforment en Entreprise à mission.
L'entreprise à mission est un dispositif prévu dans la loi Pacte de 2019, et qui l'engage sur le plan social et environnemental. La société qui prend ce statut s'engage à poursuivre des objectifs extra-financiers auxquels elle consacre des moyens et un suivi.
Le gestionnaire Colisée à notre connaissance est le 1er exploitant à avoir adopté ce statut dès 2021, et à avoir mis en place des chartes éthiques avec son écosystème, incluant ses bailleurs LMNP. Korian a indiqué en 2022, s'engager également dans cette voie et d'autres gestionnaires exploitants ont engagé des travaux sur ce thème.