Votre patrimoine doit vous permettre de financer vos projets, tant professionnels que personnels, vous apporter une sécurité et une "marge de manoeuvre" indispensables en cas de situation difficile, vous permettre de donner à vos enfants, et enfin générer des revenus complémentaires réguliers, aussi bien pour financer les études de vos enfants que pour votre retraite. 

Votre patrimoine doit être diversifié, comprendre des produits financiers comme de l'immobilier locatif, notamment sous statut LMNP. Le rôle d'un investissement LMNP est de générer des revenus réguliers et si possible prévisibles. Ce peut être aussi pour financer le développement de votre patrimoine : si vous achetez vos biens immobiliers à crédit, vous bénéficiez ainsi d'un puissant effet de levier en faisant payer tout ou partie de vos remboursements par vos loyers. 

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Pour créer votre patrimoine LMNP, faites une étude préalable des besoins locatifs

L'investissement LMNP reste la meilleure solution pour l'immobilier locatif : il présente souvent une meilleure rentabilité que la location nue, il est défiscalisé, et pour les biens en résidence de services, il est en gestion déléguée.

Mais il convient de s'assurer que l’offre de location doit correspondre à une demande locative réelle. Certaines villes, qui n'ont pas de population étudiante, et relativement peu de seniors, ne se prêtent pas à la location meublée. Vous devrez donc choisir d’investir dans les villes qui optimisent votre rapport rendement/potentiel de plus-value/risque.. Vous pouvez ainsi choisir d’acquérir des biens immobiliers locatifs neufs ou sur le marché de l'ancien, gérés en direct par vous ou par une agence immobilière, ou gérés en résidence de services (étudiantes, EHPAD, seniors, d’affaires ou de tourisme).

Attention aux évolutions sur la location meublée : taux de crédit qui augmente en France, conditions de crédit bancaire fortement resserrées, nouveaux modes de vie et nouvelles attentes de la part des locataires, incertitudes sur l'évolution des prix immobiliers, retour de l'inflation...

Ainsi, le choix du bien, du mode d’exploitation et du montage fiscal doit toujours être bien étudié au préalable.

 

 

Pour développer votre patrimoine, adoptez une vision claire à 5 ans

Investir en location meublée est une décision de long terme, et pour optimiser votre investissement LMNP, tant pour la rentabilité que pour la valorisation et la plus-value à la revente, il faut anticiper. 

Elaborez un mini-business plan, tant en termes de revenus et de résultats que d’évolution probable des prix de vente, et ce sur 5 ans au moins. Ensuite, déterminez dans quelle « case » vous vous trouvez chaque année, (LMNP déficitaire, LMNP peu imposé, LMP). 

Fixez aussi l'horizon d’investissement de vos biens : revente, cession ou donation. Votre gestion sera différente.

Le statut LMNP permet de louer tout type de bien, pourvu qu'il soit correctement meublé et équipé : de l'appartement dans un immeuble "classique" à un logement en résidence de services. Une résidence de services est une copropriété entièrement dédiée à la location meublée, qui propose des logements privés, des espaces communs et des services hôteliers (petits-déjeuners, blanchisserie, salle de sport...)  pour tous les locataires. Il existe plusieurs types de résidences, qui s'adressent à des publics "en transition" : étudiants, seniors, seniors dépendants. Pour l'investisseur, copropriétaire dans une résidence, celle-ci lui assure une gestion entièrement déléguée, des loyers même si son bien est vide, et une visibilité de long terme, via le bail commercial. 

Il est conseillé d'acheter un bien d'occasion en résidence de services : vous aurez l'historique de la gestion de votre bien, et surtout, vous toucherez votre premier loyer le mois suivant la signature de l'acte d'achat. 

 

Loueur non-professionnel ou loueur professionnel ?

Si vous en êtes à créer votre patrimoine, vous opterez pour le LMNP. Mais si vous êtes bien avancé dans le développement d'un patrimoine riche et diversifié, la question peut se poser, pour optimiser le régime fiscal. A ce stade, être professionnel LMP peut créer des opportunités. 

En effet, vous pouvez déduire immédiatement votre déficit de l’année sur votre revenu global.  Il peut donc vous procurer un crédit d’impôt représentant la moitié de votre déficit ! Contrairement aux non-professionnels, plus besoin d’attendre les premiers bénéfices pour rajeunir les déficits voire courir le risque de la prescription.

Et en ce qui concerne les plus-value de cession, le LMP peut être plus avantageux que le LMNP même si vous êtes assujetti aux charges sociales : au niveau des plus-values à court-terme (PVCT), vous pouvez bénéficier d’une exonération sous conditions. Quant aux plus-values à long terme (PVLT), elles sont exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 15 ans, contre 22 ans dans le régime des particuliers.

Fixez ce que vous êtes prêt à accepter, en termes de revenus, en termes de plus-value pour changer de «case».  Par exemple, pouvez-vous faire baisser votre chiffre d’affaires en dessous de 90 K€ pour bénéficier de l’exonération des plus-value de cession court terme ? Ou à un niveau inférieur à votre revenu principal pour anticiper une donation ?

 

Pour ces quelques conseils sur la création et le développement de votre patrimoine, nous nous sommes limités à l'investissement immobilier locatif. C'est un sujet essentiel pour votre situation financière, puisqu'il peut vous procurer des revenus que vous pouvez utiliser, au départ, pour financer de nouveaux investissements et faire croître votre patrimoine, puis, une fois celui-ci développé, pour percevoir des revenus de complément souvent défiscalisés. 

Bien sûr, il faut une stratégie de long terme pour optimiser ses investissements : nous vous conseillons d'y réfléchir avec un conseiller en gestion de patrimoine, et, pour l'immobilier LMNP, avec un professionnel du secteur, qui grâce à sa connaissance des résidences de services sur le long terme, saura vous proposer les biens qui correspondront à vos objectifs.

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