Qu’est-ce qu’une résidence services ?

Sommaire

1. Définition des résidences services ou résidences gérées - Est ce la même chose ?

2. Quels sont les acteurs d'une résidence de services

3. Investir en résidences gérées pour diversifier son patrimoine

4. L immobilier géré et ses avantages fiscaux LMNP

5. Comment évaluer la qualité et les perspectives d'une résidence gérée

6. Les promoteurs, les institutionnels et les résidences  de services gérées : un appétit croissant

Résidence de services ou résidence gérée : est-ce la même chose ?

• Tout à fait : les personnes qui pensent aller y vivre en tant que locataires parlent de « résidences de services », ou "résidences services".

Définition : L’article 15 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement crée l’article L631-13 dans le code de la construction et de l’habitation (CCH). Aux termes de cet article, une résidence de services est « un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ».

• Les investisseurs, eux, pensent plutôt « résidences gérées ». Une résidence de services est un immeuble, ou un ensemble d’immeubles, accueillant des locataires.  Ceux ci y trouvent, donc, un logement, des meubles et équipements ménagers, de larges espaces communs… et des services collectifs, hôteliers et para-hôteliers.  Selon les besoins, salle de sport, conciergerie, salle de réunion, services de santé,  sont accessibles à l’ensemble des résidents.

La résidence services est entretenue par un gestionnaire professionnel qui va s’occuper de l’organisation de la vie au quotidien, dans celle-ci.

Les résidences services s’adressent à des publics très variés

Les résidences services répondent aux besoins du quotidien des locataires.

On les classe par type, chaque type correspondant à une catégorie d’utilisateurs et de services :

• Résidences d'étudiants  pour les étudiants, et éventuellement les jeunes actifs. Souvent situées à proximité des universités, elles répondent à un besoin de logements et d'offres de services qui ne cesse de progresser. Elles suivent l’évolution des styles de vie chez les jeunes adultes.
• Résidences seniors pour les personnes âgées non dépendantes (celles ne nécessitant pas de soins médicaux). Cela correspond à une nouvelle génération de maisons de retraite, pour des séniors encore actifs, et qui cherchent un cadre de vie agréable et convivial.
• EHPAD pour les personnes âgées dépendantes (celles qui ont besoin de soins médicaux). Les EHPAD sont donc des structures médicalisées et accueillent des populations dépendantes. Certains sont publics, mais le nombre de places ne suffisant pas à une demande croissante, du fait de l’allongement de l’espérance de vie, le secteur privé ne cesse de s’étoffer.
• Résidences de tourisme, pour les touristes et vacanciers. On trouve ces résidences essentiellement à la mer ou à la montagne, dans des lieux et des adresses attractives.
• Résidences d'affaires pour les professionnels en déplacement comme les VRP ou les responsables de chantier. Elles allient le confort d'une prestation hôtelière avec l’indépendance d'un appartement (avec par exemple la présence de kitchenettes).

Quels sont les différents acteurs  ?

Une résidence de services implique donc plusieurs acteurs :

• Un promoteur immobilier – c’est ce promoteur qui est à l’origine du projet, qui l’a conçu et construit et qui l’a ensuite vendu à ses premiers investisseurs.
• Un gestionnaire de résidences services – Dans le cadre d'un bail commercial, c’est lui qui exploite la résidence services au quotidien et assure les services promis. Il verse un loyer à chaque copropriétaire (investisseur LMNP),  et se charge de trouver des locataires.
• Des locataires –  Ce sont eux qui vivent dans la résidence de services et qui payent leurs loyers au gestionnaire. Selon le type de la résidence, ils sont là pour des séjours courts (résidence de tourisme ou résidence d'affaires), pour une année (résidence d'étudiants) voire pour des périodes plus longues (résidences seniors ou EHPAD).
• Des investisseurs LMNP– Ce sont les copropriétaires. Selon les mêmes règles d’une copropriété classique, ils possèdent un ou plusieurs lots auxquels sont attachés des quote-part de parties communes et privatives.  Ceux-ci n’interviennent pas dans la gestion de la résidence, et peuvent en être physiquement très éloignés.

Tout comme les résidences services qui ont un bel avenir devant elles, l'investissement LMNP en immobilier géré a le vent en poupe depuis plusieurs années car il offre des réponses appropriées à des publics très différents. En outre, il offre des solutions attractives pour l’investisseur avisé qui souhaite investir en immobilier tout en se diversifiant. 

L'investisseur LMNP y trouvera les avantages suivants :

• des revenus stables : versés par un seul locataire, la société exploitante
• une exploitation entièrement gérée par une société tierce, selon un modèle hôtelier
• une fiscalité favorable, pouvant aller jusqu’à la défiscalisation complète, par le biais de l’amortissement
• quelquefois, en résidence de tourisme, une occupation personnelle possible plusieurs semaines par an

Investir dans l'immobilier géré pour diversifier un patrimoine

Une résidence qui fournit des services est indéniablement un placement attractif qui répond à plusieurs objectifs. En effet, ce type d’investissement immobilier en LMNP permet de se constituer un complément de revenus immédiats ou pour la retraite, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

En outre, investir dans une résidence de services permet également d’investir sans aucune contrainte dans l’immobilier locatif. En effet, on délègue la gestion de son bien en totalité à un gestionnaire, grâce à un bail commercial.

Enfin, si vous êtes déjà détenteur de plusieurs biens immobiliers classiques, investir en LMNP dans une résidence avec services via le dispositif Censi Bouvard  ou le LMNP classique, amortissable, vous permet de diversifier votre patrimoine immobilier.

Immobilier géré et avantages fiscaux LMNP

Vous pouvez réduire vos impôts en investissant dans un logement neuf dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées. Ainsi, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux du statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) au BIC et ceux de la loi Censi-Bouvard.

Si vous investissez dans l’occasion, vous aurez une vision plus fiable de la rentabilité réelle de votre bien, de la gestion de l’exploitant et du niveau des charges, et surtout vous pourrez percevoir des revenus locatifs immédiatement, le bien étant déjà occupé par un locataire.

Comment évaluer la qualité et les perspectives d'une résidence gérée

Si vous souhaitez décider vous-même de votre investissement, vous devez évaluer les résidences qui vous sont présentées selon six critères :

• Le type de résidence : si les résidences étudiantes sont plus accessibles, les résidences séniors et les EHPAD ont un caractère plus patrimonial.
• L’emplacement de la résidence : selon les publics visés, cet emplacement doit être situé près des campus ou des centres d’affaires, au pied des pistes ou avec vue sur la mer… Notez que les résidences anciennes sont souvent mieux situées que les résidences neuves, les emplacements intéressants étant pour la plupart déjà occupés.
• La qualité de gestion de la société exploitante, garante de la rentabilité du bien.
• La qualité du bail commercial et sa durée restant à courir : le bail fixe les limites des charges de chacun, il peut être valable pour 6 ou 9 ans, et souvent tacitement reconductible.
• L’état de la résidence et le respect de dernières normes : celles-ci ne cessent d’être plus exigeantes, notamment pour les résidences séniors et les EHPAD.
• Enfin, les critères non-financiers, liés à la Responsabilité Sociale des Entreprises, prennent aujourd’hui une importance conséquente dans les choix des investisseurs. Le secteur des EHPAD, notamment, pourrait s’orienter vers les normes de gestion des Entreprises à Mission.

Il n’est pas toujours simple de collecter les informations sur les résidences et de les évaluer soi-même : n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du secteur, qui grâce au nombre de transactions qu’il a conduites, peut vous proposer les biens qui correspondront à vos attentes. Vous pourrez investir dans une résidence de services gérée en toute sécurité et bénéficier du statut de loueur en meublé.

Les Promoteurs, les institutionnels et l'immobilier géré - Un appétit croissant

Le résidentiel géré en résidences de services connait un engouement important chez les investisseurs institutionnels, notamment parce qu'il permet de revenir sur le marché résidentiel avec un risque limité par la présence d'un exploitant. 

Résidences étudiantes, résidences séniors, coliving… Regroupées sous l’appellation « immobilier géré », ces formes de logement rencontrent un succès croissant, témoignent des participants au salon mondial de l’immobilier Mipim à Cannes.

Cependant, en raison principalement d'un manque d'offre, avec 1,1 milliard d'euros investis, le résidentiel géré ne représente que 15 % des volumes engagés dans le résidentiel en France en 2021,

A l'inverse, les transactions des actifs en coliving progressent et atteignent un record de 455 millions d'euros en 2021, ce qui les placent pour la première fois en première place : un volume global encore modeste mais presque 15 fois supérieur à celui enregistré en 2020.

Très recherchées en raison de leur stabilité (baux de longue durée, biens décorrélés des cycles économiques, etc.) et de rendements plus élevés que d’autres types d’actifs, les résidences gérées bénéficient de fait de l’intérêt d’un nombre croissant d’investisseurs.

Sur l’ensemble de 2022, ce segment de marché a ainsi rassemblé 1,4 milliard d’euros en France, soit une hausse de près de 40 % par rapport à 2021 et 27 % du total des sommes engagées sur le marché du logement dans l’Hexagone.

Les volumes investis sur le marché français des résidences seniors, bien qu’en hausse de plus de 20 % sur un an, demeurent toutefois assez loin de ceux relevés au Royaume-Uni (2,8 milliards d’euros en 2022).

Si les fonds étrangers sont de plus en plus présents sur le marché des résidences seniors, à l’image de la résidence intergénérationnelle récemment achetée à Lille par COLUMBIA THREADNEEDLE REP, les Français en restent les principaux acteurs (caisses de retraite et mutuelles, SCPI, etc.). Certains profils sont de plus en plus en présents, à l’image d’assureurs tels MALAKOFF HUMANIS et AG2R LA MONDIALE ou de promoteurs tels VINCI IMMOBILIER et BOUYGUES. Cet engouement contribue à l’accélération des ouvertures. Le think tank MATIERES GRISES recense ainsi une centaine de mises en exploitation de résidences seniors chaque année.

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