Avec le remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2018, les règles en matière d’exonération d’une activité de location meublée ont évoluées : les conditions à respecter pour en bénéficier deviennent plus complexes et plus strictes. Revenu Pierre donne les grandes lignes à suivre pour aider les contribuables concernés à y voir plus clair sur l’assujettissement ou non à l’IFI des immeubles placés en location meublée.
L’IFI concerne les patrimoines immobiliers dont la valeur est supérieure à 1,3 millions d’euros
Les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition doivent s’acquitter de l’IFI. Sont concernés dans leur intégralité : les immeubles bâtis (maisons, appartements ou dépendances) mis en location ou non, les immeubles en cours de construction au 1er janvier, les terrains constructibles ou agricoles, les parts de sociétés immobilières ainsi que les places de parking. Seule la résidence principale fait l’objet d’un abattement d’environ 30 % de sa valeur locative au 1er janvier.
Néanmoins, certaines situations donnent droit à des exonérations totales ou partielles, notamment dans le cas des immeubles, locaux et terrains utilisés à des fins professionnelles ou les logements proposés à la location meublée, sous conditions.
Des conditions difficiles à atteindre pour être exonéré d'IFI en location meublée
C’est l’article 975 V du CGI qui précise les règles en matière d’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière liée à l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée en direct par le contribuable ou via une société transparente (EURL, SARL de famille ou SNC).
1. L’activité doit présenter un caractère commercial
La qualification commerciale de l’activité de loueur en meublé au sens de l’IFI découle des deux conditions cumulatives suivantes :
- Les recettes annuelles correspondantes à cette activité (loyers), perçues par l’ensemble des membres du foyer fiscal, doivent excéder 23 000 € ;
- Le propriétaire doit retirer de cette activité plus de 50 % de ses revenus, face à l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) , bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. A noter, le ministère de l’Economie et des Finances a précisé en août 2020 que les pensions de retraite ne devaient pas être prises en compte dans le total des revenus du foyer fiscal.
Sur ce dernier point, l’administration fiscale prend en compte le revenu imposable lié à l’activité de location, soit le bénéfice net, après déduction des charges et amortissements. Une situation difficile à obtenir en pratique, qui se rencontre soit lorsqu’on fait le choix du régime Micro-BIC, soit au régime réel, à la fin de l’activité quand l’amortissement touche à sa fin…
Ces deux conditions cumulatives se rapprochent des critères requis pour accéder au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les propriétaires bailleurs exerçant sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne peuvent donc prétendre que très rarement à une exonération d’IFI.
Bon à savoir : la location de locaux nus étant considérée comme une activité de nature civile et de gestion du patrimoine privé, aucune exonération d’IFI n’est admise. Il est par ailleurs possible de transformer une location nue en location meublée.
2. L’activité de location meublée doit être exercée à titre principal
Autre condition nécessaire, l’activité de location meublée doit représenter l’essentiel des activités économiques du redevable, même si celle-ci ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (entreprise déficitaire par exemple). Or, il s’agit là de la théorie et, selon le contexte, la définition de « l’activité principale » est délicate à établir. En pratique, il conviendra donc d’examiner chaque cas particulier d’après la doctrine fiscale, comme par exemple :
- Dans le cas d’un loueur en meublé professionnel qui exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, on ne peut généralement pas considérer l’activité de location comme profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus du loueur. Le bien immobilier loué ne peut donc pas être retiré de l’assiette de calcul de l’IFI ;
- Autre situation : les diverses activités professionnelles sont d’égale importance. Il faudra définir l’activité principale selon plusieurs critères comme le poids de chaque profession au sein des revenus du contribuable, le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées, etc. ;
- Enfin, lorsque le loueur LMP détient, directement ou indirectement, un ou plusieurs logements loués en résidences servicesvia la signature d’un bail commercial, ces biens peuvent être exclus de l’exonération d’IFI. En effet, l’administration pourrait estimer que, même si le loueur remplit les conditions nécessaires, il n’exerce pas effectivement cette profession en laissant le soin de la gestion locative au gestionnaire de la résidence gérée.
Au regard de la complexité à respecter les règles décrites ci-dessus, chaque contribuable assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière devra faire preuve d’une grande prudence pour apprécier s’il peut ou non prétendre à une exonération. C’est pourquoi, afin d’éviter les litiges avec l’administration fiscale et de sécuriser son activité de location meublée, il est vivement recommandé de se faire conseiller par un professionnel ou votre expert-comptable.
FAQ - Exonération d'IFI et location meublée : un cadeau presque inaccessible
Q1. Qu'est-ce que l'IFI et à partir de quel patrimoine s'applique-t-il ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Il porte sur les immeubles bâtis, les terrains constructibles, les parts de sociétés immobilières et les places de parking, avec un abattement d'environ 30 % pour la résidence principale.
Q2. La location meublée permet-elle d'être exonéré d'IFI ?
Oui, mais de manière très restrictive : selon l'article 975 V du Code général des impôts, deux conditions cumulatives doivent être réunies, le caractère commercial de l'activité et son exercice à titre principal. En pratique, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut donc rarement prétendre à cette exonération.
Q3. Quelles conditions de recettes et de revenus rendent une activité de location meublée « commerciale » au regard de l'IFI ?
Les recettes annuelles de l'activité doivent excéder 23 000 € et représenter plus de 50 % des revenus professionnels imposables du foyer. Selon une précision du ministère de l'Économie datant d'août 2020, les pensions de retraite ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul des 50 %.
Q4. Qu'est-ce qu'une activité de location meublée exercée « à titre principal » pour l'exonération d'IFI ?
L'activité doit représenter l'essentiel des activités économiques du redevable, même si elle est déficitaire. Cette condition s'ajoute à celle du caractère commercial et les deux doivent être remplies simultanément pour ouvrir droit à l'exonération.
Q5. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut-il facilement être exonéré d'IFI ?
Non, les loueurs en meublé non professionnel ne peuvent prétendre que très rarement à une exonération d'IFI, car les conditions de recettes et de part de revenus sont difficiles à atteindre pour une activité non professionnelle. Ce sont surtout les loueurs en meublé professionnel (LMP) qui peuvent y accéder plus facilement.