10 conseils pour optimiser sa revente lmnp

Quand on investit dans une résidence gérée avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMNP), on ne pense pas toujours à la revente de son bien. Pourtant, la revente est une étape décisive dans le succès de son investissement. 

Ainsi, si la cession de son bien LMNP est réalisée dans les règles de l’art, nul doute que vous pourrez obtenir une plus-value à terme. Faut il tenter de revendre dans son coin , ou faire appel à un professionnel spécialisé en revente LMNP ? 

Voici 10 recommandations à appliquer pour une revente LMNP gagnante. 

Revente LMNP, les 10 conseils pour revendre : 

1. Choisir le bon moment pour vendre son bien en LMNP 

Le timing en LMNP est une des clés pour revendre de manière efficiente son bien en résidence gérée.  Ce moment crucial, s’il en est, déterminera la plus-value que vous pourrez empocher à l’issue de votre investissement. Préalablement à la mise en vente de votre bien immobilier LMNP, n’hésitez pas à vous renseigner sur la conjoncture du marché immobilier.

Certes, les biens LMNP en résidences gérées font l’objet d’un appétit grandissant des investisseurs sur le marché de l’occasion. Néanmoins,  celui-ci, comme en immobilier classique, oscille à la hausse comme à à la baisse. 

Important: si vous avez investi dans des résidences gérées Censi-Bouvard, vous devrez, bien entendu, attendre la fin de votre engagement (9 ans) avant de vous séparer de votre bien. Dans le cas contraire, vous pourriez être amenés à rembourser au fisc les avantages perçus au cours de votre investissement.

2. Bien choisir sa plate forme de revente LMNP

La revente d’un bien en résidence de services obéit à des impératifs différents du LMNP classique, que l’on fait seul, la plupart du temps. Ce marché de niche obéit à des impératifs différents et parfois complexes pour le particulier investisseur. Il est donc primordial de se faire accompagner par un expert du secteur pour une vente réussie. 

En LMNP “classique”, vous pouvez plus facilement vendre par vous même ou via l’agence immobilière du coin. En effet, vendre votre bien dans cette hypothèse suivra les règles standard de l’immobilier nu; du moins, dans ses aspects juridiques.

A contrario, si vous souhaitez revendre votre bien en résidence gérée, mieux vaut passer par un spécialiste dans la revente de ce type de bien.

En suivant ce conseil de base, vous vous assurez de trouver le bon investisseur sur le marché secondaire et donc une revente rapide.

Pour trouver la bonne plateforme de revente de biens LMNP, optez pour celles qui collaborent étroitement avec les conseillers en gestion de patrimoine ou des banques qui travaillent avec des promoteurs sérieux. Cela vous garantira un maximum de sécurité.

Retenez que si votre produit est de qualité, les plates-formes optimiseront au maximum le prix que vous demandez. En revanche, si votre produit est de qualité moindre, il se retrouvera sur des sites grands publics du style leboncoin avec des délais plus longs pour le revendre.

3. Evitez le mandat exclusif 

Le mandat exclusif est un contrat signé entre un un vendeur d'une part, et un professionnel d'autre part. Il confère l'exclusivité à un professionnel pour réaliser une transaction immobilière. Ce mandat est limité dans le temps. Le mandat exclusif est par nature, engageant. 

En donnant l'exclusivité à un seul professionnel, ce n'est pas forcément un avantage pour céder votre bien. En effet, Certains vendeurs de biens LMNP en résidence gérée ont la sensation que le professionnel peut négliger leur vente dans le temps.

En outre, un mandat exclusif est souvent piégeux pour le vendeur d’un bien LMNP car les professionnels négocient souvent le prix miroité, au départ... 

Une autre solution consiste à opter pour le mandat simple. Il vous permettra de vous attacher les services d'un professionnel motivé avec le bénéfice de multiplier vos chances de trouver un acquéreur fiable.

4. Plafonner les honoraires des professionnels

Les plateformes travaillent la plupart du temps avec des honoraires compris entre 10 à 15% HT . N'hésitez pas à privilégier celles qui ont des honoraires plus proches de 10% que de 15%!

N’oubliez pas cette loi d'airain : plus le prix pour l’investisseur en LMNP d’occasion sera faible, plus il sera enclin à acheter. 

A ce sujet, sachez que la TVA comprise dans les honoraires de revente est récupérable dans tous les cas. Si votre expert-comptable conteste ce point, voici les arguments qui le convaincront.

5. Fixer le bon prix pour une revente rapide en LMNP

Le délai normal est de 3 mois pour une vente réussie en LMNP. Si vous mettez plus de temps à vendre votre produit, le doute peut s’installer dans l’esprit des investisseurs, qui auront certainement remarqué votre bien à la vente sur internet ou ailleurs dès le début.

Comme pour l’immobilier classique, il est impératif de fixer le bon prix en fonction du marché et de la qualité de votre bien, voire également l’ancienneté de votre bail, qui vous lie à l’exploitant de votre résidence de services. 

En fonction de tous ces paramètres, si vous mettez un prix trop élevé, votre bien ne partira pas en temps voulu. Rappelez-vous que vous avez affaire à des investisseurs qui connaissent bien le marché et qui ne sont pas dépourvus, eux même, de calculette. Ils achètent des biens d’occasion pour leur rentabilité et le premier élément qu’ils étudieront sera bien évidemment le prix, en corrélation avec son marché.

6. Soignez l’image de votre bien 

N’est pas Robert Doisneau qui veut. En matière immobilière, n’hésitez pas à avoir recours à un professionnel de l’image qui saura mettre en valeur votre bien.

Combien d’annonces postées sur les sites internet avec des photos de piètre qualité?  Quel dommage de rater de faire une bonne première impression alors que votre bien mérite sans doute une exposition plus favorable.

Une image vaut la plupart du temps bien plus qu’un long discours et mérite donc toute votre attention. Certes, il s’agit avant tout d’un investissement pour l’acheteur mais l’aspect esthétique d’un bien est essentiel pour une revente réussie de votre bien LMNP; et gage de sérieux de la part du vendeur. Autant de signaux faibles pour donner confiance à un investisseur patenté.

7. Savoir motiver le professionnel

Si vous décidez de vendre votre bien LMNP sur le marché de l’occasion, il faut préparer votre dossier. Cela  simplifiera la tâche du professionnel que vous allez rencontrer. Pour ce faire, il vous faudra retrouver votre acte d’achat, le bail qui vous lie à l’exploitant, etc, etc…

Par ailleurs, si vous êtes satisfait de ses prestations lors d’une revente rapide, n’hésitez pas à le recommander auprès de votre réseau.

8. N’imposez pas votre notaire coûte que coûte 

En effet, avoir recours à son notaire, à tout prix, en LMNP est parfois la fausse bonne idée, voire un mauvais réflexe. Dans ce marché de niche, ceux-ci ne sont pas forcément de bons conseils, car mieux placés pour discourir sur l’immobilier ordinaire et non sur les résidences gérées; qu’ils ne connaissent pas toujours bien.

Votre notaire pourra freiner votre opération par manque de connaissance et retarder votre vente, in fine. Ce qui engendrera perte de temps et frustrations diverses.

Sachez que la plupart du temps, un bon professionnel aura recours à son réseau de notaires, complètement formés sur le sujet et mieux à même de vous fournir une information pertinente et rapide sur le bien que vous cédez.

9. Soyez transparent

Dans l’environnement l'environnement des résidences gérées, et peut être plus qu’ailleurs, soyez transparent et transmettez toutes les informations dont vous avez connaissance. Il est impératif de transmettre au fil de l’eau les échanges avec le conseil syndical, le syndic ou encore le gestionnaire de la résidence. Il ne faut surtout pas cacher des travaux à venir par exemple. Sous risque de faire capoter l’opération et de retarder la vente de votre bien.

10. La réactivité avant tout!

Soyez réactif si vous décidez de vendre votre bien LMNP. En effet, les professionnels (du moins les bons) croulent sous les demandes de valorisations de biens en résidences gérées. Si vous êtes agiles, les professionnels de l’immobilier géré seront plus attentifs à votre dossier. Cela engendrera une spirale de vente vertueuse pour vendre au mieux votre bien.

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Q1. Quel est le délai moyen pour vendre un bien en LMNP ?

Le délai normal pour réussir une vente en LMNP est d'environ 3 mois. Ce délai dépend notamment du bon choix du moment de la mise en vente, de la plateforme utilisée et du prix fixé. Un prix correctement positionné dès le départ favorise une revente rapide.

Q2. Quelle est la différence entre un mandat exclusif et un mandat simple pour vendre un LMNP ?

Le mandat exclusif confie la vente à un seul professionnel pendant une durée déterminée, tandis que le mandat simple permet de confier le bien à plusieurs agences en parallèle. Le mandat simple multiplie les chances de trouver un acquéreur en élargissant la diffusion de l'annonce. L'article recommande d'éviter le mandat exclusif pour cette raison.

Q3. Quels sont les honoraires habituels d'une agence pour revendre un LMNP ?

Les honoraires des professionnels se situent généralement entre 10 et 15% HT du prix de vente. Il est conseillé de privilégier des tarifs proches de 10%. La TVA appliquée sur ces honoraires est récupérable.

Q4. Peut-on revendre un bien en Censi-Bouvard avant la fin de l'engagement locatif ?

L'engagement de location en Censi-Bouvard est de 9 ans minimum. Une revente avant ce délai expose à un risque de remboursement des avantages fiscaux obtenus au titre de ce dispositif. Il est donc recommandé d'attendre la fin de cette période avant d'envisager une revente.

Q5. Faut-il imposer son propre notaire pour vendre un LMNP ?

Non, l'article conseille de ne pas imposer son notaire coûte que coûte lors de la revente. Rester flexible sur ce point facilite la transaction, notamment lorsque l'acquéreur a déjà son propre notaire.

Q6. Comment fixer le bon prix pour revendre rapidement un bien en LMNP ?

Fixer un prix cohérent avec le marché dès la mise en vente favorise une transaction rapide, alors qu'un prix surévalué allonge les délais. Un prix bien calibré, combiné à une présentation soignée du bien, augmente les chances de trouver un acquéreur rapidement.

Q7. Pourquoi la réactivité est-elle importante lors de la revente d'un LMNP ?

La réactivité face aux demandes de visite, aux offres et aux échanges avec le professionnel en charge de la vente accélère le processus de revente. L'article la présente comme un facteur clé, au même titre que le choix du bon moment ou du bon prix.