Le statut LMNP a été conçu pour favoriser les particuliers investisseurs. Cependant, la comptabilité pour ce type de régime présente des difficultés pour les investisseurs non avertis, c’est pourquoi il est particulièrement recommandé de faire appel à un expert-comptable qui effectuera minutieusement vos déclarations fiscales.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?
Lorsque vous achèterez votre logement pour le louer meublé, l’expert-comptable vous apportera une aide précieuse pour votre déclaration d’activité LMNP au Greffe du Tribunal de Commerce.
Grâce à l’accompagnement d’un expert-comptable, vous saurez également à quel régime de TVA souscrire afin d’optimiser la fiscalité de votre investissement. De l’achat de votre bien immobilier à la revente de celui-ci, l’expert-comptable se tiendra à vos côtés pour les différentes démarches administratives liées à la location de votre logement.
Quelle que soit votre situation – que vous démarriez votre activité, ou que votre activité soit déjà installée – vous allez devoir remplir vos déclarations fiscales. Ce qui importe, c’est l’exactitude de celle-ci, c’est votre tranquillité d’esprit. Vous faire accompagner par un expert-comptable vous garantit de gagner en temps et en tranquillité d’esprit et de faire les meilleurs choix pour votre régime fiscal à long terme.
Déclarer votre activité avec votre expert-comptable
Le formulaire P0i, aussi nommé CERFA 11921*07, est nécessaire pour déclarer des Entreprises Individuelles (EI), ou des Entreprises Individuelles à Responsabilité Limitée (EIRL), recevoir un numéro de SIRET et de fournir à l’administration les informations nécessaires.
Vous allez donc remplir ce formulaire P0i avec votre expert-comptable et le faire parvenir au greffe du Tribunal de Commerce compétent pour l’adresse de votre logement en location meublée. Cette démarche obligatoire doit être effectuée au plus tard 2 semaines après la date de la mise en location de votre bien. Votre expert-comptable vous évite le non-respect de cette formalité administrative , et donc une amende et un rattrapage des cotisations.
De plus, cette démarche fiscale vous permet d’obtenir un numéro de SIRET officiel pour votre entreprise individuelle, mais aussi de fournir toutes les informations nécessaires à l’administration pour le calcul de vos avantages fiscaux.
Où trouver le formulaire P0i pour votre déclaration LMNP ?
Comme pour toutes les déclarations officielles, le gouvernement met à votre disposition le formulaire P0i en ligne sur le site internet service-public.fr.
Attention, bien déclarer vos informations n’est pas simple, et là encore, l’assistance d’un expert-comptable s’avère précieuse.
Le P0i : informations sur une autre activité non salariée
La case 1 du formulaire CERFA 11921*07 vous permet de renseigner une précédente activité non salariée. S’il s’agit de votre première création d’entreprise, vous pouvez cocher NON. Sinon, cochez OUI et renseigner le numéro SIREN correspondant.
Le P0i : déclaration relative au mode d’exercice
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous dispense de renseigner les cases 2A ou 2B quant au mode d’exercice de votre activité. Vous pouvez donc simplement laisser ces champs libres et poursuivre votre déclaration LMNP avec les cases suivantes du formulaire P0i.
Le P0i: déclaration relative à la personne
Afin d’attribuer un numéro de SIRET et de vous identifier clairement auprès de l’administration fiscale, la case 3 du formulaire P0i vous permet de renseigner toutes les informations relatives à votre identité : nom de naissance et nom d’usage, prénom(s), date et lieu de naissance, sexe et adresse du domicile personnel.
Le P0i: déclaration relative à l’activité
La case 4 du formulaire CERFA 11921*07 vous permet d’indiquer la nature du lieu où vous exercez votre activité LMNP.
S’il s’agit de votre domicile personnel, vous pouvez remplir directement la case 6 afin de renseigner la date de la première mise en location. Dans le cas de travaux de rénovation ou de réaménagement avant le début de votre activité, vous pourrez alors indiquer la date d’achat du bien. Il vous suffit ensuite de remplir les informations sur la nature de votre activité (saisonnière ou permanente) et son éventuelle pluralité.
S’il s’agit d’une adresse professionnelle, vous pourrez renseigner celle-ci dans la case 5 de votre formulaire P0i avant de compléter la case 6 comme mentionné ci-dessus. La case 7 vous permet enfin d’indiquer si votre activité est le résultat d’une création ou d’une reprise. Dans ce dernier cas, il convient de préciser les renseignements relatifs au précédent exploitant (numéro unique d’identification, nom de naissance, nom d’usage, prénom(s) et dénomination).
Cette rubrique du formulaire P0i permet de déterminer votre éligibilité à un Centre de Gestion Agréé (CGA), une condition indispensable afin de bénéficier de réduction d’impôts, mais aussi de vous épargner une majoration de 25% sur l’imposition de vos bénéfices.
Le P0i : les renseignements complémentaires
Les cases 12 à 14 de la déclaration CERFA 11921*07 vous permet de compléter vos informations avec, tout d’abord, la possibilité de partager certaines observations. Vous devrez ensuite renseigner l’adresse à laquelle vous souhaitez recevoir vos courriers de l’administration fiscale en case 13, avant de signaler votre accord ou votre refus quant à la transmission de vos informations, conformément à la réglementation RGPD applicable. Enfin, la case 15 vous permet d’indiquer l’identité du signataire, de dater et de signer ladite déclaration.
Le P0i: Déclaration relative à l’exploitation en commun
Dans le cadre d’une activité LMNP, le formulaire P0i ou CERFA 11921*07 est réservé aux propriétaires seuls ou mariés sous le régime de la communauté. Il n’est donc pas nécessaire de compléter la case 9 de ce document pour vous déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel.
Les propriétaires bailleurs disposant d’un bien en indivision sont également tenus de déclarer leur activité LMNP auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Néanmoins, le formulaire à remplir sera cette fois-ci le FCMB, et non le CERFA 19921*07.
Déclarer vos revenus locatifs chaque année avec votre expert-comptable
Si vous bénéficiez du statut LMNP, la déclaration de vos revenus fonciers devra être faite sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le cas où vous proposeriez du linge de lit, le petit-déjeuner ainsi qu’un service de réception et de nettoyage régulier au sein de votre habitation, vous seriez alors soumis à la TVA.
Pour effectuer la comptabilité en LMNP de votre logement meublé en vue de déclarer vos revenus locatifs et de bénéficier de sérieux avantages fiscaux, il faudra bien comprendre, et bien vous faire expliquer, la fiscalité dont vous pouvez disposer.
C'est au moment de la déclaration d'activité qu'il faut décider si vous allez déclarer vos revenus en régime micro-BIC ou réel. Une distinction qui permet de définir vos obligations comptables auprès de l’administration fiscale. Dans les deux cas, la présence à vos côtés d’un expert-comptable vous assure de faire les bons choix.
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous avez la possibilité de déclarer les revenus générés par les loyers de votre location meublée selon deux régimes distincts :
Le micro-BIC : les charges d’entretien et de financement peuvent être déduites à hauteur de 50% du loyer perçu.
Le régime réel : les charges sont ici déclarées au réel et vous pouvez profiter par ailleurs d’amortissements comptables.
Déterminant les critères de fiscalité auxquels vous serez soumis, la case 11 de votre formulaire P0i doit être remplie après mûre réflexion. S’il est important de tenir compte de votre situation et de ses spécificités, votre expert-comptable vous conseillera le plus souvent de choisir une option fiscale en régime réel pour une meilleure réduction de votre base imposable.
Vous allez devoir justifier chacune de vos charges à l’administration fiscale, et là encore, un expert-comptable vous simplifiera toutes vos démarches et vous assurera une activité conforme à la réglementation en vigueur.
Déclarer ses revenus LMNP en régime micro-BIC
Avec un régime micro-BIC, le montant des loyers perçus ne doit pas excéder la somme de 72 600 € par an. Vous n’êtes alors imposé que sur la moitié de vos revenus, 50% de ces derniers pouvant faire l’objet d’un abattement fiscal forfaitaire.
Par ailleurs, si votre activité de location concerne un gîte ou un logement saisonnier, vous avez la possibilité d’opter pour un régime micro-BIC plus avantageux avec 71% d’abattement.
Une forte réduction de votre base imposable et une fiscalité simplifiée : chaque année avant la fin du mois de mai, il vous suffira de déclarer vos revenus lorsque vous effectuerez votre déclaration d’impôts directement via le formulaire en ligne n° 2042 C, et vous n’aurez pas à fournir des documents justificatifs supplémentaires. Pour faire votre déclaration, vous devrez vous rendre dans l’onglet “Professions non salariées” puis, “Revenus de locations meublées non-professionnelles”.
Cependant, et votre expert-comptable vous le rappellera, ce n’est souvent pas le choix fiscal le plus avantageux. L’intérêt du statut LMNP réside dans le fait de pouvoir amortir le prix du bien pour réduire son imposition pendant de nombreuses années. Prenez conseil avant de choisir votre option fiscale, en fonction de votre projet.
Déclarer ses revenus LMNP en régime réel simplifié
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an, ce qui est le cas si vous avez mis en location meublée plusieurs biens, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos revenus sous le régime réel. Toutefois, vous avez toujours la possibilité d’effectuer votre déclaration de revenus avec le régime réel simplifié, même si le plafond de vos revenus ne dépasse pas ce montant.
En effet, ce régime est facultatif avec des revenus en-dessous de 70 000 € mais peut être réellement avantageux si vous avez des charges élevées.
Par contre, ce régime exige de véritables connaissances en comptabilité, c’est pourquoi un expert-comptable est presque obligatoire pour vous accompagner dans vos démarches.
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an, votre déclaration peut être faite sous le régime micro-BIC ou réel selon votre choix. En revanche, si ces derniers dépassent ce chiffre d’affaires, vous devrez déclarer vos revenus sous le régime réel.
Grâce à ce régime, vous déduirez les dépenses effectuées dans le cadre de la gestion de votre investissement. Pour cela, vous devrez transmettre à votre expert-comptable :
Le prix d’achat et les frais de notaire
Les intérêts d’emprunt
Les justificatifs pour les éventuels travaux réalisés au sein du logement
Les taxes payées
Les assurances immobilières auxquelles vous avez souscrit (assurance emprunteur, assurance habitation propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés, etc.)
Certaines de ces dépenses sont des charges déduites sur les loyers de l’année en cours, d’autres sont des amortissements dont le montant sera déductible sur plusieurs années. L’avantage essentiel du LMNP en régime réel est de pouvoir déduire de ces recettes le prix d’achat du bien pendant plusieurs années et ainsi réduire fortement votre impôt sur vos revenus locatifs.
Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes de plus de 10 700 €, le régime réel vous accorde un report de ce déficit sur l’année en cours ou sur les dix prochaines années pour les charges et sans limite de durée pour les amortissements.
Effectuer sa déclaration fiscale LMNP en régime réel
En faisant le choix d’une déclaration LMNP au régime réel lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an, ou par défaut lorsqu’ils dépassent ce seuil, votre comptabilité s’apparente à celle d’une entreprise classique. Toutes les dépenses ou les frais inhérents à l’entretien et à la gestion de votre location meublée peuvent ainsi apparaître en tant que charges au moment de votre déclaration fiscale.
Vos obligations légales sont de déclarer vos recettes via le formulaire en ligne n°2042 C-PRO. Vous devrez fournir une liasse fiscale comprenant certaines pièces justificatives : un bilan, un compte de résultat, un tableau des immobilisations et des amortissements, un relevé des prévisions, des amortissements dérogatoires et des déficits portables, un tableau présentant la valeur ajoutée réalisée sur l’année de référence… Fastidieuses et génératrices d’erreurs involontaires, ces démarches annuelles peuvent être confiées à un expert-comptable LMNP.
Pour effectuer la déclaration de vos revenus locatifs avec le régime réel, il sera nécessaire que votre expert-comptable renseigne les charges déductibles, les dépenses amortissables et le déficit LMNP sur le formulaire prévu à cet effet.
Quelles sont les charges déductibles ?
Vous pouvez notamment bénéficier de charges déductibles telles que :
Les charges liées à l’électricité, l’eau, le téléphone et l’abonnement internet de votre logement meublé.
La taxe foncière, la taxe d’habitation ou la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
L’assurance habitation du propriétaire du bien immobilier.
L’assurance de loyers impayés.
Les charges de copropriété (hors travaux).
Les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers.
Les dépenses liées à l’achat de mobilier ou à divers travaux avec une somme totale inférieure à 600€
Les honoraires et les frais de l’agence immobilière gérant, éventuellement, la location de votre bien.
Les travaux de réparation en cas de sinistre.
Les travaux d’amélioration.
L’achat de mobilier.
L’achat du logement ainsi que les frais de notaire.
Quelles sont les dépenses amortissables ?
Afin d’être bénéficiaire de réductions sur impôts lors de votre déclaration, il faudra que vous regroupiez les diverses dépenses dites amortissables. Ces dépenses sont considérées comme amortissables à partir du moment où elles dépassent la valeur de 600€. Elles regroupent notamment :
En quoi consiste le déficit LMNP ?
Si la déduction de vos dépenses locatives lors de votre déclaration est supérieure aux loyers perçus, vous générerez un déficit.
La différence entre la déduction de vos dépenses et vos loyers perçus disposera d’un report dans le temps. Vous pourrez bénéficier du report d’amortissement jusqu’à une date illimitée alors que le report des charges sera uniquement valable 10 ans (comme pour le déficit foncier en location non meublée).
Avec quel expert-comptable gérer votre investissement LMNP ?
Comme vous le voyez, la comptabilité, même si elle ne concerne qu’une activité déclarée « non-professionnelle », est un véritable métier. C’est pourquoi, afin de vous assurer que votre déclaration soit effectuée de façon optimale, nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner par un expert-comptable.
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