Pour répondre à la demande de logements meublés en location, les pouvoirs publics ont toujours favorisé fiscalement les propriétaires loueurs : le statut LMNP, créé en 1949, est ainsi la plus ancienne niche fiscale en France, et a fort peu été modifié depuis cette date. Cette stabilité est une sécurité incomparable pour vous qui êtes investisseur.  Aujourd’hui le statut LMNP vous permet de vous assurer de revenus locatifs partiellement ou totalement défiscalisés.

Rappelons que pour bénéficier du statut de la location meublée, vous devez satisfaire 3 conditions essentielles :

  • Votre bien doit être meublé , bien défini depuis la loi ALUR. Votre locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste officielle des meubles et équipements.
  • Vous devez générer des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros, ou ne dépassant pas 50% des revenus de votre foyer fiscal : votre activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale.
  • Vous devez posséder le bien en tant que personne physique : en propriété directe, en indivision ou via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR).

 

Vous avez le choix entre deux régimes : micro-BIC et régime réel

Vous souhaitez déclarer votre activité comme une micro-entreprise : 

Si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les plafonds prévus pour les micro-entreprises, vous pouvez opter pour le régime Micro-Bic.

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme) sur vos recettes locatives. Les charges ne sont pas déductibles.

Vous préférez bénéficier du statut LMNP "amortissable" : 

Vos pouvez aussi choisir le régime réel (celui-ci est obligatoire si vos revenus perçus sont supérieurs aux seuils d’application du régime des micro-entreprises, soit plus de 70 000 euros). Ce régime vous permet de déduire vos charges, amortissements et intérêts d’emprunts. L'idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour réduire votre base imposable, et en arriver, le plus souvent, à une défiscalisation complète de vos revenus locatifs. 

Une fiscalité beaucoup plus favorable pour la location meublée que pour la location nue

Par rapport à la location nue, la location meublée permet de bénéficier d'une fiscalité nettement plus favorable : si vous optez pour le régime micro-BIC, vous déduisez d'emblée 50% de vos revenus locatifs (contre 30% en régime micro-foncier pour la location nue), et si vous optez pour le régime réel, vous déduisez toutes vos charges, ainsi que l'amortissement de votre bien. L'exemple ci-dessous vous permet de faire la comparaison, sur un appartement de 142 500 €, meublé et équipé pour 5 000 €, avec un taux d'imposition du propriétaire de 30%. 

Location nueLocation meublée
Régime fiscalMicro-foncierRéelMicro-foncierRéel
Loyers annuels charges comprises9 000 €9 000 €10 080 €10 080 €
Abattement fiscal forfaitaire30%--50%--
Amortissements------5 250 €
Charges déductibles--3 280 €--4 130 €
Revenus locatifs imposables6 300 €5 720 €5 040 €0 €
Impôts et charges sociales à payer2 975 €2 700 €2 380 €0 €

Vous récupérez la TVA sur le prix de votre bien, soit 20%

En principe, la location meublée est exonérée de TVA, sauf pour 3 types d’exploitation :

  • L’hôtellerie,
  • La para-hôtellerie (fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants : réception des clients, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition de linge, nettoyage régulier des locaux),
  • Les résidences de tourisme classées.

Les résidences services (résidences étudiantes, d'affaires, de tourisme, seniors et EHPAD), qui fournissent les services adéquats sont donc assujettis à la TVA sur les loyers.

On distingue deux taux de TVA sur les loyers en LMNP, à savoir 10 % pour les loyers des biens LMNP en résidence étudiante, d'affaires, de tourisme et seniors, et 5,5 % pour les loyers des logements en résidence de type EHPAD.

Enfin, à l'achat, le taux de TVA normal de 20 % est aussi appliqué dans ces situations :

  • Lors de l’achat d’un logement neuf ou en VEFA ;
  • Lors de l’acquisition d’un bien ancien vendu par un opérateur immobilier qui a lui-même payé la TVA à 20 % à l’achat.

Enfin, si vous achetez un bien ancien à un opérateur qui a acquis sans TVA, alors vous serez redevable de la TVA sur la marge réalisée par le vendeur.

Mais, si vous êtes assujetti à la TVA, sachez que vous devez respecter une condition impérative : vous devez conserver le bien pendant 20 ans à usage de location, et en permanence avec les services annoncés. En cas de revente plus tôt, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis. Sauf si votre acheteur poursuit la location meublée, et continue d'assurer les services  (art 257 bis du CGI), ou si le gestionnaire de la résidence préempte votre bien. D'où l'intérêt d'investir dans un logement situé dans une résidence de services.

A la revente, la plus-value est taxée au régime des particuliers

Le principe est simple : lors de la cession d’un bien LMNP, la plus-value réalisée bénéficie du régime des particuliers. Concrètement, avec un système d'abattement progressif, au bout de 22 ans, la plus-value peut être exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, exonérée de prélèvements sociaux.

La plus-value se calcule à partir de la différence entre le prix de cession - incluant les frais occasionnés par la transaction - et le prix d’acquisition HT, moins les frais d'acquisition et les dépenses liées aux travaux de rénovation.

Les amortissements ne sont pas pris en compte, jusqu'à présent : il s'agit donc d'un avantage fiscal très intéressant.

Si le montant de la plus-value dépasse 50 000 € par vendeur (dans le cas d'un couple qui revend son bien), celle-ci est surtaxée selon un barème progressif allant de 2% à 6%.

 

Pour conclure, la location meublée bénéficie de nombreux avantages fiscaux refusés à la location nue, et dans le cadre de la location meublée, le statut LMNP, qui s'adresse aux particuliers qui veulent s'assurer de revenus complémentaires, est particulièrement intéressant pour défiscaliser ces revenus

 

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