Revenu Pierre suit le marché secondaire des résidences gérées à partir d'environ 2 500 transactions réelles (800 par an). L'Observatoire réunit en un seul endroit nos baromètres de prix et de rendements, l'actualité des exploitants, la revue de presse et la veille réglementaire du LMNP géré. (Données réelles, mises à jour en continu — édition des baromètres deux fois par an.)
1. Nos baromètres (données réelles)
Baromètre des prix LMNP
Prix et rendements par type de résidence, −23 % depuis 2021.
Radar des risques LMNP
Taux de défaut et due diligence, mesurés sur 18 ans et plus de 10 000 lots revendus.
Diversifier son portefeuille LMNP
Répartition réelle de nos 10 000 lots revendus, et 3 profils d'allocation cible.
Indemnité d'éviction résidence étudiante
28 décisions analysées (2016-2026) : ce qui est acquis, ce qui reste en débat.
2. Actualité des exploitants et du marché
Rapprochements, reprises, changements de gestionnaire, ouvertures et fermetures de résidences, renouvellements de baux : l'essentiel de l'actualité du LMNP géré, en bref et toujours sourcé.Adagio Tour Eiffel : le renouvellement des baux se confirme, une bonne nouvelle pour les bailleurs
Juillet 2026 — courrier aux bailleurs
Le renouvellement des baux commerciaux de la résidence Adagio Paris Tour Eiffel est en cours de finalisation. Pierre & Vacances Center Parcs (PVCP) a confirmé la levée de la condition suspensive liée au nombre de lots ayant accepté le renouvellement : 300 lots sur 375 au total. Ce dénouement fait suite aux renouvellements obtenus en 2025 dans de bonnes conditions pour les bailleurs sur d'autres résidences Adagio (Aix-en-Provence, Malakoff, Strasbourg) — un signe positif sur la politique de renouvellement du groupe sur ce segment affaires.
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Zenitude : 7 résidences seniors placées en redressement judiciaire
Source : L'Informé, Guillaume Chazouillères — 30 juillet 2026
Sept résidences reprises par Zenitude fin 2024 lors du plan de cession de Réside Études (Choisy-le-Roi, Marnes-la-Coquette, Clermont-Ferrand, Trélissac, Volgelsheim, Reims-Les Girandières, Le Havre) sont placées en redressement judiciaire par le tribunal de Strasbourg. En cause : des retards de paiement contestés par le groupe, une conciliation restée sans issue, et plusieurs procédures en référé et en saisie conservatoire engagées par les bailleurs. Prochaines audiences attendues fin août-septembre.
Adagio abandonne l'exploitation de sa résidence La Défense-Esplanade
Juin 2026 — courrier aux bailleurs
Après plus de trois ans de désaccord sur le renouvellement du bail (loyer, travaux de rénovation) et une dernière offre transactionnelle restée sans adhésion suffisante des bailleurs, Adagio renonce au renouvellement de son bail sur cette résidence d'affaires, avec restitution des locaux au 31 décembre 2026. Un cas rare sur cette marque, qui confirme que le risque exploitant ne dépend pas que du segment ou de la notoriété de l'opérateur.
Sergic (Twenty Campus) se désengage de sa résidence de Palaiseau, au profit de Lokora
Juin 2026 — courrier aux bailleurs
Sergic, via sa filiale Twenty Campus, a annoncé en juin 2026 aux bailleurs son désengagement de la résidence étudiants Twenty Campus Palaiseau, à la suite de désaccords sur les conditions de renouvellement du bail qu'elle proposait — au profit de Lokora, qui reprend l'exploitation. Le désaccord portait notamment sur des travaux demandés par Twenty Campus aux bailleurs dans le cadre du renouvellement. Le dossier remonte à fin 2024 : 80 bailleurs en désaccord avec le renouvellement avaient assigné Sergic en justice ; l'exploitant avait alors pris un avocat, et les négociations se poursuivent depuis entre avocats, le bail étant resté en tacite reconduction. À ce jour, aucun des travaux dus n'a été réglé par les bailleurs. Lokora a depuis proposé de nouveaux baux aux bailleurs, comportant des clauses inhabituelles de pacte de préférence au profit du preneur, plus favorables à l'exploitant que ce que prévoit la loi — un point à suivre de près.
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Uxco cède 6 résidences étudiants à Lokora
Source : greffe du tribunal de commerce — juillet 2026
Uxco cède l'exploitation de 6 résidences étudiantes à Lokora : Avignon Express, Avignon République, Montpellier Côté Rambla, Montpellier Résid'Oc I et II, et Saint-Étienne L'Atelier.
Nohée : Stella Management propose des baisses de loyer allant jusqu'à -30 % sur plusieurs résidences
Juin 2026 — courriers aux bailleurs et visios engagées
Stella Management, qui a repris début 2026 les résidences Nohée au groupe Altarea, a engagé le renouvellement des baux — actuellement en tacite prolongation — sur plusieurs résidences : Chambéry, Villejuif et Sèvres. Les propositions de renouvellement intègrent des baisses de loyer assez fortes, pouvant aller jusqu'à -30 %. Des courriers ont été adressés aux bailleurs et des visios ont été engagées ; à ce stade, à notre connaissance, les discussions ne sont pas closes.
Nemea : les renouvellements de baux se poursuivent dans de très bonnes conditions pour les bailleurs
Juillet 2026 — courriers aux bailleurs
Les renouvellements des baux des résidences Nemea se poursuivent en 2026 comme l'année précédente, dans des conditions très correctes pour les bailleurs : pas de baisse de loyer, et une participation du bailleur aux travaux privatifs d'environ 2 000 euros par appartement.
Appart'City Villejuif : un accord équilibré conclu avec les bailleurs
Juin 2026 — courrier aux bailleurs
Un accord a été formalisé entre l'exploitant Appart'City et les représentants des bailleurs de la résidence de Villejuif, autour d'une proposition équilibrée : mise en place d'un bail ferme de long terme, hausse de loyers tenant compte des situations particulières héritées du passé, et un plan de travaux dont le financement est déjà intégré à la négociation. Une bonne visibilité pour cette résidence, qui affiche par ailleurs de bons comptes d'exploitation.
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Réside Études : les nouveaux baux proposés en 2026, entre baisses ciblées et quelques hausses
2026 — courriers aux bailleurs
Après sa sortie de procédure de sauvegarde mi-2025, Réside Études a engagé en 2026 une série de propositions de nouveaux baux auprès des bailleurs dont le bail est échu et actuellement en tacite prolongation. Dans les résidences étudiantes, les nouveaux baux proposés ne comportent en général pas de baisse de loyer. Quelques résidences, en situation économique plus difficile, se sont toutefois vu proposer des baisses allant de -15 % à -35 % :
- Sotteville-lès-Rouen (RSG) — -15 %
- Tours (RSG) — -15 %
- Cergy (RSG) — -15 %
- Nice Baie des Anges (RSG) — -15 %
- Marseille Saint-Jérôme (RSG) — -15 %
- Rosny-sous-Bois (RSG) — -17 %
- Stud City Clermont-Ferrand (Stud City) — -15 %
- Manosque (REA) — -20 %
- Nantes La Beaujoire (RSG) — -20 %
- Nantes René Cassin (RSG) — -30 %
- Vitry (REA) — -35 %
- Ivry (RSG) — -15 %
- Grenoble (RSG) — -15 %
À l'inverse, deux résidences se voient proposer des hausses de loyer : Courbevoie Grande Arche (RSG, +10 %) et Courbevoie Résidhome (REA, +15 %).
À noter : ces nouveaux baux sont souvent des baux fermes de très longue durée, avec des indexations de loyer plafonnées, mais des prises en charge de travaux moins favorables aux bailleurs que dans les baux initiaux.
3. Veille juridique
Les actualités juridiques qui concernent les résidences géréesZenitude Senior condamné en référé : le bail commercial survit au changement d'exploitant
Ordonnance de référé, tribunal judiciaire, 16 juin 2026, n° 25/00407
Un bailleur avait donné à bail un appartement en résidence senior à Réside Études Senior, repris fin 2024 par Zenitude Senior Exploitation à la suite d'une liquidation. Zenitude n'ayant réglé qu'un seul versement en 18 mois, le juge des référés a condamné l'exploitant à verser 15 659,54 € au bailleur, avec exécution provisoire : le bail commercial survit au plan de cession, et le repreneur reste tenu des loyers dus, y compris ceux antérieurs à la reprise.
Goelia (Les Flocons d'Argent) : l'indemnité d'éviction fixée à un coefficient proche de 100 % du chiffre d'affaires
La cour d'appel de Chambéry a retenu un « coefficient de 100 %, conforme tant à la situation de l'immeuble qu'à ses qualités » pour calculer l'indemnité d'éviction due à l'exploitant Goelia Gestion, moyenné avec une méthode comparative à 127 %. L'indemnité principale s'établit à 12 326 €, portée à 14 698 € avec les frais accessoires (remploi, déménagement). Une référence utile pour les bailleurs de résidences de tourisme de milieu de gamme en cas de contentieux sur le mode de calcul.
Source : Cour d'appel de Chambéry, 1ʳᵉ chambre civile, arrêt du 20 janvier 2026, n° 23/00547
Vacancéole : la clause plafonnant l'indemnité d'éviction à 1 % du chiffre d'affaires déclarée non écrite
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé « réputée non écrite » une clause d'avenant fixant forfaitairement l'indemnité d'éviction à 1 % du chiffre d'affaires annuel, au motif qu'elle fait échec au droit au renouvellement et aux règles d'ordre public du statut des baux commerciaux. L'indemnité a été recalculée selon le droit commun à 24 734 €. Décision à surveiller : plusieurs centaines de bailleurs liés à Pierre & Vacances / Vacancéole ont des contentieux ouverts sur des clauses similaires (« pas d'indemnité » ou plafonnée), potentiellement exposées au même risque d'annulation.
Source : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 3-4, arrêt du 22 janvier 2026, n° 22/00146
Résidence étudiante des Hauts-de-Seine (92) : 18 752 € d'indemnité d'éviction pour un studio évincé
Sur un bail commercial conclu en 1999, le tribunal reconnaît qu'« une disparition partielle du fonds de commerce » résulte de l'éviction d'un seul studio dans une résidence étudiante exploitée de façon centralisée. Il retient un coefficient de valorisation de 1,85 appliqué au chiffre d'affaires réparti par lot (indemnité principale de 16 166 €), écartant la méthode forfaitaire des six mois de loyer, nettement moins favorable (4 462 €). Avec les indemnités accessoires, le total atteint 18 752 €.
Source : Tribunal judiciaire de Nanterre, 4ᵉ chambre, jugement du 21 avril 2026, n° 24/03324 (1ʳᵉ instance)
Indemnité d'éviction en résidence de tourisme : le juge s'écarte de l'expert sur le multiple de chiffre d'affaires
Tribunal judiciaire de Gap, 4 mai 2026, n° 19/00667 — source : Pappers Justice
Dans une résidence de tourisme exploitée par MMV à Montgenèvre, plusieurs bailleurs souhaitant récupérer leur lot libre de location devaient à l'exploitant une indemnité d'éviction, fixée par le juge. Le tribunal a retenu des montants d'environ 14 000 € par lot, calculés sur la moyenne de 1 fois le chiffre d'affaires moyen et 4 fois l'excédent brut d'exploitation. L'exploitant réclamait 1,5 fois le CA et 25 fois l'EBE. Le juge a suivi l'expert judiciaire sur le multiple d'EBE (4), mais l'a écarté sur le multiple de CA, retenant 1 là où l'expert proposait 0,45.
Jurisprudence Août 2026 — Cours d'appel (Versailles, Grenoble, Toulouse)
Indexation des loyers en résidences gérées : la jurisprudence se précise, toujours sans arrêt de cassation
Mi-2026, la ligne de partage se confirme décision après décision : un bail à indexation fixe, sans référence à un indice, reste un bail à paliers licite ; une clause qui réfère à un indice (souvent le prix des prestations d'hébergement, PPH) avec un taux plancher garanti est annulée comme contraire à l'ordre public économique. Plusieurs cours d'appel ont ainsi invalidé de telles clauses dans des résidences seniors et EHPAD, avec un effet rétroactif pouvant remonter cinq ans en arrière. Aucun arrêt de la Cour de cassation n'a encore tranché ce point précis : l'analyse reste à faire bail par bail.
Source : CA Versailles, n°23/08379 et n°24/02263 ; CA Grenoble, n°24/03210 ; TJ Toulouse, n°22/01254 — justice.pappers.fr (Judilibre).
Pierre & Vacances : les renonciations à l’indemnité d’éviction au cœur de nombreux contentieux
Plusieurs propriétaires invoquent des courriers par lesquels Pierre & Vacances aurait renoncé à réclamer une indemnité d’éviction à la fin du bail. Le tribunal judiciaire de Dax a toutefois jugé qu’une lettre antérieure au bail renouvelé ne suffisait pas lorsque celui-ci ne reprenait pas cet engagement : l’exploitant a obtenu 14 798 € d’indemnité. À l’inverse, la cour d’appel de Chambéry a admis, le 1er avril 2025, qu’une renonciation postérieure au bail pouvait être valable si elle était expresse et non équivoque. L’issue dépend donc de la date, de la rédaction et de la portée exacte du document signé — un enjeu important pour les investisseurs concernés qui sont très nombreux, notamment avec des baux Pierre et Vacances. Sur le meme sujet, un notaire a été récemment mis en cause pour n'avoir pas attiré l'attention de l'acheteur sur l'aspect fragile de la clause du bail qui indiquait que l'exploitant ne réclamerait pas d'indemnité. Dans le cas présent, l'acheteur achetait en indiquant vouloir sortir du bail, ce qui a accentué la difficulté
Sources : Tribunal judiciaire de Dax, jugement du 1er juillet 2026, n° 25/00016 ; Cour d’appel de Chambéry, arrêt du 1er avril 2025
Loyer par paliers avec minimum garanti : la Cour de cassation le requalifie en clause d'indexation illicite
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904 (publié au Bulletin)
Premier arrêt rendu dans les contentieux d'indexation opposant des bailleurs à DomusVi, cette décision remet en cause l'analyse retenue jusqu'ici par plusieurs cours d'appel. Ces dernières admettaient les clauses de loyer par paliers assorties d'un minimum garanti, sans limite de durée, comme un simple mode de fixation du prix initial du bail. La Cour de cassation juge au contraire qu'une telle clause, dès lors qu'elle prévoit une hausse automatique et forfaitaire sans plafond ni limite de durée, ne fixe pas le prix initial mais organise en réalité une révision du loyer à la seule hausse. Elle doit donc être réputée non écrite, comme contraire aux règles d'ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.