On l’a connue sous le nom de « 1 % logement » : l’Action Logement est un ensemble de dispositifs prévus spécifiquement pour soutenir l’accès au logement. Bien sûr, il s’agit d’aider les locataires en difficulté, mais ce que l’on sait moins, c’est que les loueurs peuvent aussi y avoir droit ! A deux conditions : réaliser des travaux de rénovation énergétique et être salarié d’une entreprise privée.
Dans quels cas les propriétaires bailleurs peuvent-ils bénéficier de l’Action Logement ?
L’Action Logement (20 comités interprofessionnels du logement gérant la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction) soutient à la fois les locataires et les propriétaires. Mais il s’agit souvent des propriétaires occupants.
Mais cette aide peut vous être accordée si vous souhaitez réaliser des travaux de rénovation énergétique pour votre bien destiné à la location meublée.
Or, en location meublée sous le régime réel, toutes les charges que vous engagez pour la gestion de votre bien locatif sont déductibles de vos revenus locatifs. De tels travaux, qui vont valoriser votre bien et le rendre d’autant plus attractif, vous permettent de réduire l’imposition sur vos loyers. A noter que si vous êtes copropriétaire dans une résidences services, vous n’êtes pas concerné, puisque les travaux de rénovation sont à la charge du gestionnaire.
Quels sont les travaux pris en charge par la subvention pour rénovation énergétique ?
Il s’agit principalement de travaux d’isolation ou de chauffage, correspondant aux caractéristiques techniques et critères de l’arrêté du 30 mars 2009. Ces travaux ont donc pour but :
d’améliorer l’isolation thermique des murs, planchers et combles,
de remplacer le système de chauffage,
de mettre en place un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Cette aide est avant tout conçue pour assurer l’isolation thermique du bien.
Si le diagnostic thermique fait apparaître que les travaux d’isolation ne sont pas nécessaires, l’aide portera sur les deux points concernant le chauffage.
Concrètement, ces aides permettent donc de financer la fourniture, la pose et les travaux nécessaires, ou associés à, pour la réalisation d’économies d’énergie. Et dans la limite de 15 % du montant de la subvention, les frais :
d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO),
de maîtrise d’œuvre et études relatives aux travaux,
des diagnostics énergétiques imposés pour la réalisation des travaux,
d’assurance maîtrise d’ouvrage si vous en souscrivez une.
Il existe également des aides accordées par les régions. Ainsi, la région Grand-Est a-t-elle mis en place une aide à la rénovation des logements de tourisme. Renseignez-vous auprès de votre région.
En quoi consiste l’aide à la rénovation énergétique ?
Sous réserve de respecter les critères d’éligibilité, Action Logement peut vous apporter une enveloppe de 45 000 € qui comprend deux parts :
15 000 € de subventions au titre de vos travaux de rénovation énergétique
30 000 € de prêt complémentaire (et facultatif) pour les travaux restants à charge
Si ce second volet est facultatif, il est indissociable de la subvention de 15 000 €, vous devez donc en faire la demande simultanément. Le taux d’intérêt nominal annuel appliqué est de 1 %. La durée de remboursement est à déterminer par vous-même, dans la limite de 20 ans (avec un différé d’amortissement possible jusqu’à 36 mois).
On peut donc considérer que l’ensemble des mensualités de remboursements de ce prêt constituerait, toujours avec option pour le régime réel, des charges déductibles de vos loyers, pendant toute la durée de remboursement du prêt.
Dans quels cas les loueurs en meublés peuvent-ils bénéficier de l’action logement ?
Les conditions à réunir pour pouvoir bénéficier de l’aide d’Action Logement en tant que propriétaire-bailleur concernent à la fois votre situation économique en tant que propriétaire mais également votre logement.
Votre logement doit :
Constituer la résidence principale de votre locataire, ce qui exclut les résidences affaires et les locations et résidences de tourisme,
Être situé en zone B2 ou C du territoire, ou dans une des communes du programme « Action Cœur de Ville » (ACV),
Faire l’objet d’une attestation justifiant que vos travaux respectent les conditions de l’éco-prêt à taux zéro,
Vos travaux devront être réalisés par un professionnel labellisé RGE (Reconnu garant de l’environnement).
En tant que propriétaire, vous devez :
Être salarié d’une entreprise privée non agricole de plus de 10 salariés ou, si vous êtes en SCI, celle-ci doit être constituée exclusivement d’associés personnes physiques dont l’associé majoritaire doit être salarié d’une entreprise du secteur privé.
Respecter les plafonds de ressources prévus par Action logement. Ceux-ci varient selon la composition de votre ménage et votre situation géographique.
Avec ou sans aide, une fiscalité optimisée est tout aussi intéressante
Le financement proposé par Action Logement peut être intéressant pour un bien « classique » que vous gérez vous-même. Vous pouvez contacter l’antenne locale d’Action Logement pour plus de précisions.
Mais lorsque vous avez le statut LMNP, vous devez toujours, en priorité, vérifier vos options fiscales. Lors de la déclaration de votre activité, vous avez choisi votre régime d’imposition : le micro-BIC ou le réel simplifié.
Le régime réel vous permet de supprimer l’impôt dû sur vos loyers. Vous pouvez, si vous avez choisi le micro-BIC, revenir sur cette option à tout moment. Votre expert-comptable vous alertera certainement, et vous aidera à réduire l’impact de ces travaux sur la rentabilité de votre bien, que vous ayez bénéficié ou non de l’aide de Action Logement.