Il faut savoir que les déclarations fiscales et la comptabilité LMNP sont plus complexes qu’en location nue. Vous devez tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et au code du commerce. Et vous devez déposer les liasses fiscales (bilan et compte de résultat notamment). C'est pourquoi il est conseillé de recourir aux services d’un expert comptable. Voilà une charge que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs...
Le loueur meublé est soumis à une déclaration de début d’activité. Avec une date de début d’activité correspondant à la date de signature de l’acte authentique. Ainsi on peut déduire en charges les frais de notaire et les frais d’agence (en optant pour le régime LMNP au régime réel).
Le premier document à remplir est le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire). Ce formulaire, que vous trouvez sur le site infogreffe.fr, est à transmettre au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Tribunal de Commerce compétent géographiquement (dans la région du bien loué). Et un seul formulaire doit être rempli même si on possède plusieurs appartements loués en meublé. Ainsi, on obtient un numéro d’immatriculation SIRET utile pour les déclarations fiscales. Si on met en location d’autres biens meublés plus tard, il faudra renseigner un formulaire P2-P4i pour chacun de ces biens.
Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend contact et demande de renseigner un formulaire 1447 au sujet de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Lorsque vous louez en meublé un bien acquis en indivision, il vous faudra compléter le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01).
Il est toujours possible de changer de statut a posteriori. Par exemple, un appartement qui était loué en location nue peut devenir une location meublée. Dans ce cas, la déclaration P0i devra être envoyée au greffe du tribunal de commerce avant tout changement. Comptablement, au régime réel, il sera possible d’amortir le bien et les meubles à leur valeur vénale (mais pas les frais de notaire ni ceux d’agence).
En LMNP, les revenus que vous tirez de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ceux-ci doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour réduire l'assiette taxable, vous devez déclarer les charges déductibles des recettes, et calculer les amortissements LMNP, mobiliers et immobiliers.
Sans oublier que ces amortissements sont simplement une charge comptable et non une vraie charge en trésorerie ! Leur intérêt est de réduire votre base taxable, jusqu'à l'annuler, alors que le résultat réel (en trésorerie) est positif. Voyez un amortissement comme une charge déductible étalée sur plusieurs années.
Un logement meublé est loué charges comprises, et vous n'avez donc pas l'obligation de faire des régularisations de charges annuelles. Vous pouvez fixer des charges mensuelles forfaitaires, puisque vous déclarez vos revenus locatifs charges comprises.
Concernant les déclarations à effectuer, elles dépendront du régime fiscal choisi (régime micro-BIC ou régime réel).
Le montant des revenus LMNP est à déclarer dans le formulaire n° 2042 C-PRO dans la rubrique des « Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Indiquez le montant total de vos revenus locatifs. C'est l'administration fiscale qui calcule l’abattement dont vous bénéficiez.
Si vous désirez changer d’option fiscale, vous pouvez désormais le faire au plus tard avant l’échéance de votre déclaration annuelle des revenus (IR) dont la date varie selon votre département.
L'intérêt essentiel du régime réel est qu’il permet de défiscaliser, totalement ou en grande partie, vos revenus locatifs. Mais vos obligations pour déclarer ces revenus sont plus complexes. Vous devez établir chaque année un bilan comptable et déclarer votre liasse fiscale (ensemble de documents fiscaux établis à la fin de votre exercice comptable). Cela passe par une télédéclaration.
Vous devez remplir tout d'abord le formulaire n°2031 et les formulaires n°2033-A à 2033-E lors de votre déclaration d’impôt.
Après voir complété et envoyé votre liasse fiscale au SIE, vous devez compléter votre déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n° 2042 C-PRO) en reportant le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables.
Vous devez bien sûr respecter les échéances fiscales pour votre déclaration. Si vous êtes en retard, sachez qu'il n’est jamais trop tard pour régulariser votre situation. Faites-le alors dès que possible.
Prochaines échéances pour 2022 :
