L’investissement locatif en EHPAD jouit d’une fiscalité particulièrement attrayante grâce aux dispositifs fiscaux LMP ou LMNP.

Cependant avant d’envisager d’investir dans une chambre d’EHPAD, vous vous posez sûrement quelques questions : la conjoncture actuelle est-elle favorable ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou encore, quels en sont les risques ou les inconvénients ?

Nous allons répondre à  ces questions afin de vous aider à réussir votre investissement en EHPAD.

 

1. QU'EST CE QU'UN EHPAD ?

Le terme EHPAD décrit les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes

L'investissement EHPAD , dans un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, ou plus communément, une maison de retraite, consiste à investir dans une structure médicalisée dédiée à l'accueil des personnes agées de plus de 60 ans en situation de perte d’autonomie et ne pouvant plus être maintenues à domicile. 

Investir dans un EHPAD consiste à devenir propriétaire des murs loués au gestionnaire. Le bailleur confie l’ensemble de la gestion locative à un locataire unique professionnel qui a reçu au préalable une autorisation (ARS et département) pour exploiter ladite résidence.

Vous pouvez aussi investir sur le marché des EHPAD en achetant en bourse des actions des gestionnaires cotés : Orpea par exemple est un opérateur gestionnaire d'EHPAD dont le parcours boursier est une solide référence.

Les agréments sont accordés aux exploitants pour la gestion d’un établissement. Cet agrément n’est pas lié à la résidence. Cela signifie que  en théorie, un exploitant pourrait quitter les lieux et transférer son fonds de commerce.  Dans ce cas,  il lui faudrait motiver sa décision auprès des autorités de tutelles (vétusté, résidence de taille trop réduite, conflits avec les bailleurs...)

Découvrir ici le classement 2021 des meilleurs gestionnaires exploitants d'EHPAD . 

 

2. LOCALISATION DES INVESTISSEMENTS EN CHAMBRE MEDICALISEE

Contrairement aux autres types de résidences, les EHPAD ne sont pas forcément implantés en centre-ville de grandes agglomération : certains exploitants font le choix d’un environnement calme et verdoyant dans de plus petites communes.

 

3.  FONCTIONNEMENT DES ETABLISSEMENTS

Les EHPAD disposent d’une équipe pluridisciplinaire comprenant au moins un médecin, un infirmier titulaire du diplôme d'État, des aides-soignants, des accompagnants éducatifs et sociaux et des personnels psycho-éducatifs.

Les services minimum proposés sont l’accueil 24/7, la restauration, le nettoyage du linge et des locaux, l’animation sociale et l’administration générale.

Les chambres sont individuelles ou doubles, de 17 à 35 m2, avec salle de bain. Elles sont équipées de matériels médicaux indispensables aux résidents et à l’équipe de soin (lits ergonomiques, système d’appels, etc…). La plupart des etablissements proposent aussi des unités Alzheimer offrant des soins spécifiques à cette maladie.

On trouve différénts modes d'accueils :

  • L’hébergement permanent : le plus répandu, permet une prise en charge 24/24h.
  • L’hébergement temporaire : de quelques semaines à 3 mois maximum, pour faire face à des difficultés ponctuelles (retour d’hospitalisation, absence des aidants…)
  • L’accueil de jour : à la journée ou demi-journée, pour soulager les aidants, garder du lien social et préserver l’autonomie.

4.   L’INVESTISSEMENT EN EHPAD : Pourquoi investir  ? pour qui ?

L’investissement locatif en EHPAD s’adresse à des personnes qui ont pour objectif de se constituer un patrimoine. Ce qui leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative du logement. 

Ce type d’investissement est souvent envisagé dans une optique de préparation de retraite.

Il peut également être recherché par des investisseurs qui décident de convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier de rendement. La quête d’un rapport rendement/fiscalité supérieur au patrimoine financier étant un de leur objectif recherché.

 

5. Un achat EHPAD  est il de l'immobilier ?

L'investissement en EHPAD est certes basé sur un sous jacent immobilier, mais il est plus représentatif d'un investissement financier

 

6. ACHAT EHPAD : LES CRITERES D'INVESTISSEMENT

L'investissement en EHPAD repose sur des critères d'achat stricts et doit plus que tout autre achat LMNP être effectué avec le support d'un professionnel. Le bail commercial, le gestionnaire exploitant...sont entre autres à examiner avec attention.

A ire aussi notre article :  Pourquoi investir en EHPAD

7. LES GESTIONNAIRES EXPLOITANTS D'EHPAD

Les gestionnaires exploitants en France sont , pour les 6 premiers , de grands groupes qui ont tous développé des stratégies de croissance à l'international.

Controlés par des fonds d'investissements ou cotés en bourse, leur solidité n'est plus à démontrer. La consolidation du secteur se poursuit au bénéfice de : ORPEA, KORIAN, COLISEE, DOMIDEP

1,6 millions

de français agés de plus de 85 ans (2020), 5 millions prévus en 2050

 

1,2 millions

sont en situation de perte d'autonomie, 1,4 millions prévus en 2050

 

7 600

EHPAD en France (2020)

 

600 000

places disponibles

 

Le classement 2021 des meilleurs gestionnaires d'ehpad 

 

 

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