Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , créé en 1949, permet aux investisseurs de bénéficier de la fiscalité LMNP, c'est à dire de réduire la taxation de leurs revenus locatifs. Et ce, que ce soit avec la formule du "LMNP amortissable" ou avec le dispositif Censi-Bouvard.
La location meublée - Tout savoir sur le statut LMNP
Le législateur a tenu à encourager les particuliers à louer des logements meublés à des publics « en transition » - étudiants, travailleurs détachés, seniors, touristes – pour lesquels l’offre de logements est très insuffisante. Il y a en France une demande de plus en plus forte pour ce type de logements : augmentation de la population étudiante et de celle des seniors, et évolution des modes de vie vers un habitat convivial.
A la fin des années 80, un nouveau concept a transformé la location meublée : les résidences de services. Ce système libère les propriétaires loueurs de la gestion quotidienne, et notamment de la charge de trouver des locataires et de recouvrer les loyers.
Revenus complémentaires, transmission, défiscalisation : les atouts LMNP qui séduisent les particuliers investisseurs
La location meublée en LMNP a du sens si l'on veut préparer des revenus complémentaires au moment de sa retraite, ou organiser une future transmission de biens à vos héritiers. Le tout dans un cadre fiscal allégé grâce au mécanisme de l'amortissement qui diminue la base taxable des revenus locatifs.
L'investissement en LMNP est un atout indéniable si votre tranche marginale d'imposition est élevée. La comparaison fiscale avec la location nue en immobilier classique ou en SCPI est très en faveur de la location meublée.
Le régime fiscal LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. C'est donc un paradis fiscal sans être une niche fiscale !
Faites le tour de tous les avantages fiscaux liés au statut LMNP
Les 3 grands avantages de la location meublée LMNP sur la location nue :
La souplesse quant aux loyers, libres, et aux préavis
La rentabilité locative, supérieure à celle de la location nue
La fiscalité surtout, puisque les loyers tirés d’une location nue sont des revenus fonciers, et donc sont lourdement imposés, tandis que les loyers tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui permet de déduire, non seulement les charges et dépenses liées à l'entretien, mais également l'amortissement comptable, ce qui, en réduisant la base taxable, conduit à une imposition des revenus locatifs faible ou nulle sur une longue période.
La location meublée en immobilier géré
Ces résidences sont exploitées par un gestionnaire exploitant unique qui se charge du remplissage de la résidence, de son entretien, du paiement du loyer quelle que soit l'occupation, en offrant des services de type para hôtelier (accueil client, service de petit déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage), ce qui permet de facturer les loyers avec la TVA, et donc de récupérer la TVA de l'investissement, des travaux et des dépenses de fonctionnement.
On trouve dans cette catégorie les résidences d'étudiants, les résidences de tourisme ou d'affaires, les résidences seniors et les EHPAD. Ces résidences gérées représentent une part significative et en croissance de l investissement en location meublée.
Depuis quelques années, des résidences de coliving se développent et visent une clientèle qui recherche des services et des espaces communs de convivialité plutôt sur des longs et moyens séjours.
Découvrez les 6 avantages de l'immobilier géré
En immobilier géré, le marché secondaire (la revente LMNP) est très recherché. Investir dans l'ancien présente de nombreux avantages : un prix d'acquisition moins élevé, une adresse souvent plus valorisante que pour un bien neuf, des loyers perçus dès l'acquisition, surtout si vous achetez en résidence de services... Les achats LMNP lors du renouvellement des baux commerciaux, la connaissance des performances commerciales et financières des résidences, apportent une sécurité à l'investissement.
Pourquoi est-ce plus intéressant d'investir sur le marché secondaire des résidences gérées
En immobilier géré, le rôle des gestionnaires exploitants est essentiel. Majoritairement représenté par des grands groupes solides, notamment sur le marché de l'EHPAD et des résidences seniors, les gestionnaires exploitants en résidences d'étudiants sont plus diversifiés.
Revenu Pierre discute en permanence avec la majorité des gestionnaires, les comptes d’exploitations sont régulièrement analysés et vérifiés. Ces discussions lui permettent de choisir selon ses critères et d’analyser les risques.
Qui sont les principaux gestionnaires exploitants en immobilier géré
La location meublée en immobilier classique
La location meublée peut être effectuée dans les biens d'habitation classique (maisons, appartements), pour des longs séjours ou pour des locations saisonnières, ou de type Air BNB pour des courts séjours. Pour réaliser des investissements LMNP en immobilier classique, il est également conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé.
La location meublée - Tout comprendre de la fiscalité LMNP
La location meublée peut être soumise au régime micro BIC ou au régime réel (LMNP). Si le régime réel est souvent plus avantageux, le régime micro BIC peut être une solution pour les biens immobiliers sans crédit, ou sans perspectives de travaux, car aucune charge réelle ne peut être déduite en micro BIC.
Les propriétaires qui ont une certaine phobie administrative verront aussi dans le micro BIC une solution simple et non contraignante. Notons que l'option pour la TVA (donc la récupération de la TVA) est aussi possible en micro BIC, ce qui pourra intéresser les investisseurs du régime Censi Bouvard qui souhaiteront conserver leur bien à l'issue des 9 ans de conservation obligatoire.
Le statut micro BIC ou BIC réel est rattaché à l'investisseur. Vous ne pourrez donc pas être micro BIC ou BIC réel, mais vous devrez choisir l'un des 2 statuts.
Les 3 conditions pour bénéficier du statut de la location meublée LMNP
Condition 1 : Le bien doit être meublé , bien défini depuis la loi ALUR. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat.
Condition 2 : Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si vous générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros ou ne dépassant pas 50% des revenus du foyer fiscal. L'activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale.
Condition 3 : Le statut LMNP concerne des personnes physiques. Le bien doit donc être en propriété directe ou indirect via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR).
Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez par l'intermédiaire d'un expert comptable si vous le souhaitez, vous faire identifier auprès de l'administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel avec tenue d'une comptabilité spécifique.
Pour cela, il suffit de compléter et renvoyer le formulaire PO1 de déclaration de début d’activité, permettant notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de son activité de loueur sous statut LMNP et d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro-Bic ou Réel). Vous devrez alors faire des déclarations fiscales spécifiques (imprimé 2031).
Le statut LMNP et la fiscalité LMNP sont des domaines riches. Voici les points juridiques et fiscaux à connaître, et les réponses concrètes à la plupart des questions que vous vous posez sur les avantages fiscaux du statut LMNP :