2. Quels sont les taux d’imposition en cas de revente d'un bien en location meublée ?
Les plus values immobilières, réduites des abattements, sont taxées à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.
Le paiement des prélèvements de 17,2% s'appliquent aux résidents de France, HUE (hors Suisse et Royaume Uni) et ETNC (états et territoires non coopératifs).
Pour les Résidents UE (hors France), EEE et Suisse : 7,5 %, prélèvement de solidarité. Il est applicable à la double condition que le cédant soit affilié à un régime de sécurité Sociale dans l'un des états membres de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou en Suisse et qu’il ne soit pas affilié à la Sécurité Sociale française.
Pour les résidents britanniques : 7,5 % depuis le 1er janvier 2021, prélèvement de solidarité applicable à la triple condition que le cédant soit affilié à la sécurité sociale britannique. Il ne soit pas affilié à la sécurité sociale française et qu’il soit ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d’un autre état membre de l’UE.
A noter : les plus values immobilières n’incluent pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel sur ses revenus locatifs déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est d’ailleurs un des principaux avantages fiscaux du LMNP.
Cas des non résidents : les personnes physiques qui ne sont pas domiciliées et France et qui vendent un bien immobilier, sont soumise à un taux forfaitaire de 19%, quel que soit le pays de résidence.
Le montant doit être réglé dans le mois suivant l'acte sous la responsabilité d'un représentant fiscal agréé par l'administration fiscale, lorsque le prix de cession est supérieur à 150 000 euros. Le représentant fiscal est obligatoire en cas de cession par les non résidents hors de l'UE, Islande, Norvège et pour des biens dont la durée de détention est inférieure à 30 ans.
Les plus values peuvent donner lieu à des cas complexes, notamment lorsque le vendeur est un non résident dont les revenus de meublés en France sont supérieurs à 23 000 euros, et que ses autres revenus (salariaux) sont situés hors de France. La fiscalité LMNP applicable dans ce cas devient ... une fiscalité LMP.
3. Calculer les plus values de votre bien lors de la cession
Vous pourrez aisément calculer votre plus value LMNP en vous rendant sur le site des notaires , en cliquant sur le lien ci dessous :
Calcul de la plus value LMNP : Site des notaires
Bien sûr, si vous vous posez la question de garder votre bien ou de le revendre, ou si vous avez déjà pris votre décision, n'hésitez pas à en parler à un spécialiste du secteur, comme le Revenu Pierre. Par son expérience et par la connaissance permanente qu'il a du marché et des transactions LMNP, votre interlocuteur au Revenu Pierre pourra vous conseiller efficacement sur la décision à prendre. Si vous pensez acheter, il pourra également vous proposer des biens assurés d'une bonne valorisation sur le long terme.
4. Nouveauté du PLF 2024 - Un amendement Anti AirBnB qui voulait tout changer
Dans le cadre de l'examen du PLF 2024 en commission des finances, les députés ont voté le 12 octobre 2023 un amendement n°I-CF2789 présenté par le député Christophe Plassard (groupe Horizon) , qui , s'il était ensuite retenu par l'Assemblée nationale lors du vote définitif aurait des conséquences sérieuses sur la plus value à la revente de biens LMNP.
Selon l’exposé des motifs, il s’agit de « diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme ». Les meublés « font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location », affirme le groupe Horizons.
Le groupe dénonce des stratégies qui conduisent à l'éviction des résidents permanents des zones tendues
Selon les auteurs, l'une des singularités fiscales de la location de meublés réside dans " la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value ", alors que dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n'est pas permise. Ils estiment que leur amendement " corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel ".
Tel que rédigé, l'amendement ne concerne pas que les locations "courtes durées", mais s'appliquerait à l'ensemble des biens meublés sous la fiscalité LMNP. Sa rédaction n 'est donc pas en ligne avec l'exposé des motifs.
Cet amendement a été largement repris par le presse spécialisée et par les conseils en patrimoine, et une multitude d'observateurs qui y ont vu "LA FIN DU LMNP". Sans beaucoup de prudence et en oubliant les process conduisant à l'adoption du PLF 2024, qui peut également être adopté via le 49.3.
Notre conviction : A ce stade, cet amendement n 'est qu un amendement , qui selon nous ne sera pas voté en l'état , au vu de sa rédaction actuelle, si tant est qu il sera même repris lors de l'examen à l'assemblée. Nous sommes surpris par l'amateurisme des commentaires à ce stade. Nous sommes convaincus que les locations long terme, notamment dans des résidences de services gérées ne seront pas concernées par les objectifs visés par cet amendement.
Conclusion (mis à jour 20/10/2023) : cet amendement n'a pas été retenu dans le texte final.
Mais cela montre une tendance de fond qui conduira à n 'en pas douter, à voir un jour la fiscalité du meublé remise en cause ou harmonisée avec la fiscalité de la location nue, notamment pour favoriser les locations longues au détriment des locations de courts séjours de type AirBnB
5 Les cas d'exonérations
Dans certaines situations, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value LMNP. Vous évitez cet impôt en tant que LMNP dans les situations suivantes :
- Une expropriation ;
- Un immeuble sinistré ;
- Vous vendez en pleine propriété un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € ;
- Vous êtes retraité ou invalide sous conditions de revenus ;
- Vous êtes dans une maison de retraite.
En sus, il existe une autre situation , souvent méconnue, qui vous permet d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value LMNP. Trois conditions sont à respecter.
- Vous devez vendre votre première résidence secondaire depuis le 1er février 2012 On ne peut en bénéficier qu'un seule fois, mais on peut en faire bénéficier la cession de son choix, si par exemple une cession d'un bien exonéré de plus values (car détenu depuis plus de 30 ans ) est intervenue auparavant. Les biens vendus ne peuvent être que des logements détenus directement. Donc pas de locaux commerciaux ou de parts de SCI.
- vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années avant la vente. La mise en vente doit etre antérieure à l'acquisition de la résidence principale et sa vente effective effectuée dans un délai normal (1 an).
- Vous devez réutiliser le prix de la vente (en entier ou partiellement) dans un délai de 24 mois pour acheter votre résidence principale. Dans ce cas, l’exonération sur la plus-value immobilière s’applique sur le montant qui est réinvesti dans votre résidence principale. Sur la base de consultations Cridon réalisées, la quote part d'exonération est la quote part du prix de cession comparée au prix d'achat de la résidence principale. On peut meme utiliser cette cession pour rembourser tout ou partie du pret ou du pret relais mis en place pour l'achat de la résidence principale, tout cela dans un délai "normal".
Pour en bénéficier, vous devrez remplir le formulaire 2048 IMM et le mentionner également dans votre déclaration annuelle 2042.
Situations rencontrées : cette exonération de plus values LMNP se rencontre en particulier chez certaines professions (gendarmes, militaires...) qui sont logés professionnellement pendant leurs carrières ,sans etre propriétaires de leur résidence principale .
