La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) compose, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET). Il s'agit d'un impôt local créé par la loi de finances 2010, qui a remplacé la taxe professionnelle.
Par nature, une activité commerciale professionnelle est imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE)
Ainsi, si vous louez un meublé avec des loyers imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous rentrez dans le champ d’exigibilité de la cotisation foncière des entreprises. Et ce, quel que soit le régime d’imposition choisi (régime Réel Simplifié ou régime Micro BIC)
La LMNP est concernée par la CFE.
En effet, dès que le loueur en meublé déclare le début de son activité en meublé, afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE. Vous recevrez alors le questionnaire 751-sd, relatif à l'activité, à compléter dans les 15 jours et à renvoyer afin que la CFE puisse être calculée.
C'est donc l'obtention d'un n° SIRET qui déclenche la CFE.
Depuis 2024, les LMNP exploitées en résidences de services, sous la forme d'un bail commercial avec un exploitant sont aussi redevable de la CFE. En effet l'administration a modifié sa doctrine administrative (BOI-IF-CFE-10-30-10-50 du 08/11/2023).
Mode de calcul de la CFE
La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (comme celle qui est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. A Paris, par exemple, ce taux était de 16.52% en 2021, inchangé depuis 2012, et qui est inférieur à la moyenne nationale qui s'élève à plus de 26%.
Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est due. Elle est établie en fonction d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal. Par exemple, à Paris, ce montant minimum est de 76€.
La CFE : les cas d'exonération
Étant un impôt local, la cotisation sera due dans chaque commune où l’exploitant de location meublée non professionnelle dispose de locaux. Il existe par ailleurs quelques cas d’exemption ci dessous :
- Si les loueurs en meublé réalisent un chiffre d’affaires annuel inférieur à 5000€
- Certaines locations dont la municipalité ou la collectivité locale territoriale a délibéré pour une exonération de la CFE des loueurs en meublé.
- Location occasionnelle, qui n'est pas destinée à se répéter, d’une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) ;
- Location ou sous-location d’une partie du logement personnel à un locataire ou sous-locataire, seulement s’il s’agit de son domicile pour une somme peu élevée ;
- Location d’une résidence secondaire durant quelques semaines par an ;
Même en étant redevable de la CFE, cette cotisation reste une charge déductible au même titre que la taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété … Cela ne remettra donc pas en cause l’intérêt et le gain fiscal permis par la location meublée non professionnelle.
La CFE se paie par virement et uniquement sur le site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours.
Pour leur 1ère année d'activité de location meublée, les loueurs en meublés en sont exonérés (sauf en cas de début d'activité au 01/01 de l'année). La base d'imposition de la première année suivant celle de création est également réduite de moitié.
A lire également : Taxe foncière et CFE en LMNP
FAQ - La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) en LMNP
Q1. Qu'est-ce que la CFE et qui doit la payer en LMNP ?
La CFE, avec la CVAE, compose la Contribution Économique Territoriale (CET), un impôt local créé par la loi de finances 2010 en remplacement de la taxe professionnelle. Tout loueur en meublé dont les loyers relèvent des BIC y est soumis, quel que soit son régime d'imposition, dès l'obtention d'un numéro SIRET.
Q2. Comment est calculée la CFE d'un loueur en meublé ?
Elle se calcule à partir de la valeur locative du bien, multipliée par un taux fixé par la commune. À Paris par exemple, ce taux était de 16,52 % en 2021, inchangé depuis 2012 et inférieur à la moyenne nationale de 26 %.
Q3. Existe-t-il une cotisation minimale de CFE ?
Oui, une cotisation minimale s'applique lorsque la valeur locative du bien est inférieure à la base minimale fixée par la commune. À Paris, ce minimum s'élevait par exemple à 76 €.
Q4. Dans quels cas est-on exonéré de CFE en LMNP ?
Sont notamment exonérés les loueurs dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 5 000 €, ceux bénéficiant de décisions municipales spécifiques, ainsi que les locations occasionnelles d'une partie de l'habitation personnelle ou d'une résidence secondaire quelques semaines par an. La première année d'activité est également exonérée, sauf si elle débute le 1er janvier.
Q5. Les LMNP en résidences de services sont-ils redevables de la CFE ?
Depuis 2024, les loueurs LMNP en résidences de services sous bail commercial avec un exploitant sont également redevables de la CFE, selon le BOI-IF-CFE-10-30-10-50 du 08/11/2023.
Q6. Quand et comment payer la CFE ?
Le paiement s'effectue par virement sur le site impots.gouv.fr, avant le 15 décembre de l'année en cours.
Q7. La CFE est-elle déductible des revenus LMNP ?
Oui, la CFE constitue une charge déductible, au même titre que la taxe foncière, les assurances et les charges de copropriété, pour un loueur au régime réel.