SOMMAIRE

  • Qu'est ce qu'une résidence d'étudiants
  • Ou investir en résidence d'étudiants ?
  • Quels sont les services proposés à l'étudiant ?
  • Quelles résidences et quels gestionnaires exploitants sont à privilégier ?
  • Quelle perspective de valorisation peut on espérer après son achat ?

 

1. Qu'est ce qu'une résidence d'étudiants ?

Une résidence étudiante est destinée à accueillir pendant plusieurs mois au moins 70 % d’étudiants. Ce qui veut dire qu’elle peut également accueillir 30 % d’autres types de locataires, en priorité des jeunes travailleurs ou des touristes. Le taux d’occupation avoisine donc souvent les 100 %.

Les résidences sont exploitées par un gestionnaire exploitant unique qui assure le remplissage de la résidence, son entretien, et assure le paiement des loyers aux investisseurs dans le cadre d'un bail commercial.

Les résidences d'étudiants sont des établissements monovalents, avec des espaces communs relativement réduits. La configuration des résidences, avec une destination "habitation" permet d'envisager à l'issue des baux commerciaux , renouvelés 1 ou 2 fois, d'envisager une seconde vie immobilière et de voir ces résidences devenir des copropriétés classiques. De nombreux exemples de changement de destination existent, soit parce que les gestionnaires ont dénoncé leur baux, soit parce que les bailleurs ont souhaité retrouver une totale liberté de gestion.

2. LOCALISATION de son achat LMNP  - Où INVESTIR EN RESIDENCES D'ETUDIANTS ? 

Ces résidences LMNP sont le plus souvent situées à proximité des établissements d’enseignement supérieur : Facultés, Grandes Écoles, I.U.T. … Elles doivent également être bien desservies par différents moyens de transports en commun (bus, tram, métro…) permettant de rejoindre facilement le centre-ville et les gares centrales.  Un achat LMNP en résidence étudiante doit cocher ces critères d'emplacement.

Nous préconisons d'investir sur le TOP 10 de villes étudiants en France, qui concentrent 80% des demandes locatives.  Le classement 2021-2022 du magazine l'Etudiant donne : 1-Toulouse, 2-Lyon, 3-Rennes, 4-Strasbourg, 5-Montpellier, 6-Nantes, 7-Grenoble, 8-Bordeaux, 9-Paris, 10-Aix

 

3. Quels sont les SERVICES PROPOSES DANS LES RESIDENCES D'ETUDIANTS

Les résidences proposent également des services inclus ou à la carte tels que des laveries automatiques, une connexion internet illimitée, des salles de détente, de sport ou de travail, local à vélos, parking… Tout est fait pour créer un cadre propice aux études et à la convivialité. Depuis 2 ans, nous voyons éclore des résidences de nouvelles générations incluant des espaces de co working ou des espaces de convivialité.

Tous les appartements sont meublés et équipés, permettant de réduire les frais de déménagement. Ce sont essentiellement des studios et des T2, de 17 à 35 m2. 

Toutes les charges sont incluses dans le loyer : pas de surprises à la fin du mois pour ces résidents ayant souvent un budget limité.

 

4. Quelles résidences et quels gestionnaires exploitants sont à privilégier 

L'investissement LMNP  sur le marché secondaire des résidences d'étudiants est particulièrement actif, notamment pour les résidences sortant du dispositif fiscal "Censi bouvard". 

Les renouvellements des baux commerciaux s'effectuent dans de bonnes conditions pour les meilleurs résidences, et l'année 2021 a vu les baux de nombreuses résidences récentes être reconduits dans des conditions identiques aux loyers précédents. Ces renouvellements s'accompagnent généralement de travaux de remises en état ou de changements de meubles.

Les résidences récentes, sortant du dispositif Censi Bouvard nous paraissent être de bonnes opportunités pour un achat LMNP. Récentes, avec des baux renouvelés, et des prix proches du prix du neuf il y a 10 ans, elles sont recherchées en achat LMNP.

Les gestionnaires leaders : Réside Etudes, Nexity Studea, Cardinal campus, Logifac, Artémisia sont les 6 exploitants concentrant 85% de nos reventes

 

5. Quelle perspective de valorisation peut on espérer après son achat ?

Un investissement LMNP en résidence d'étudiants ne génère pas de plus values dans les 10 prochaines années, mais a pour vocation de tenir la valeur et de se révéler stable dans le temps. Une revente à 10 ans doit pouvoir s'effectuer entre 100 et 110 % du prix d'achat initial.

La plus value peut se matérialiser en cas de sortie du bail commercial, dans les villes où l immobilier est tendu et les prix en hausse.

2,9 millions

d’étudiants en France en 2020. 

 

50 000

nouveaux étudiants chaque année

 

385 000

logements étudiants en France (2020)

 

15 %

des besoins sont couverts par l'offre publique 

 

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