Le déficit LMNP : comment le calculer et le déclarer

SOMMAIRE

• 1. Comment calculer le déficit LMNP ? 
• 2. Déficit LMNP : sur combien d'années peut-on le reporter ? 
• 3. Déficit LMNP ou déficit foncier : quelles différences ? 
• 4. Amortissement et déficit LMNP : ce qu'il faut savoir 
• 5. Comment déclarer le déficit LMNP ? 

1. Comment calculer le déficit LMNP

Pour les propriétaires opérant sous le statut LMNP et choisissant le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux), la règle du déficit foncier est simple : si le montant de vos charges est supérieur au montant de vos loyers, vous pouvez déclarer un déficit foncier, dans la limite de 10 700 € par an, et vous pouvez reporter l'excédent, jusqu'à épuisement, pendant 10 ans.  Ce déficit est imputable uniquement à vos revenus locatifs, et non à vos revenus globaux. 

Quelles dépenses peuvent participer au déficit LMNP

Le régime réel en LMNP vous permet de déduire les charges de copropriété, les travaux courants et les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les honoraires de votre expert-comptable, les frais de notaire. 

Vous devez déduire en priorité les charges annuelles, avant l'amortissement. 

Vous pouvez ainsi neutraliser vos revenus locatifs vis-à-vis du fisc, sans augmenter votre assiette imposable.

Le déficit LMNP n'est pas l'amortissement

Vous devez bien distinguer  l'amortissement, qui lui est une mesure comptable pour prendre en compte le vieillissement de votre bien. L'amortissement ne peut créer de déficit, il ne doit donc pas dépasser le montant des loyers moins les charges. Il est reportable sans limitation de durée. 

Le déficit en LMP

Pour les propriétaires qui exercent leur activité à titre professionnel, sous le statut LMP, les règles du déficit foncier changent. Toutes les charges imputables à la mise en location du logement peuvent créer un déficit foncier déductible de l'impôt global sans limite de montant, par tiers, pendant 3 ans.

Les amortissements définis à l'article 39 C du code général des impôts sont exclus du calcul du déficit foncier en LMP.

Au régime réel, dès que vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce déficit est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur vos bénéfices futurs de location meublée : chaque année où votre activité dégage un bénéfice, vous imputez le déficit en report jusqu'à épuisement du stock ou expiration du délai de dix ans.

Le point essentiel à retenir : ce déficit ne s'impute jamais sur votre revenu global (salaires, pensions, autres revenus). C'est la grande différence avec le déficit foncier de la location nue — et avec le statut LMP, qui autorise, lui, une imputation sur le revenu global sous conditions. En LMNP, le déficit reste « cloisonné » à votre activité de location meublée.

Beaucoup confondent les deux, alors qu'ils ne fonctionnent pas du tout de la même manière. Le déficit foncier concerne la location nue et s'impute sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans) : il réduit donc l'impôt sur l'ensemble de vos revenus. Le déficit LMNP concerne la location meublée (régime BIC) et se reporte uniquement sur vos futurs revenus meublés, pendant 10 ans.

Autre différence majeure : en LMNP, vous disposez de l'amortissement, qui n'existe pas en location nue. Il permet souvent de neutraliser votre imposition sans même créer de déficit. Le meublé offre donc un levier fiscal plus puissant, mais un déficit plus « ciblé ».

Certaines confusions entre le déficit foncier classique, le déficit LMNP et l'amortissement du bien ont entraîné plusieurs mises au point de l'administration fiscale. 

Il est conseillé de bien identifier le déficit LMNP au sens strict, qui est lié aux charges, et donc à des dépenses réelles, du déficit au sens large, lié au calcul de l'amortissement. Ces deux déficits doivent être déclarés de manière distincte sur le document cerfa 2033-B.

Les déclarations erronées sont fréquentes, aussi nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable connaissant bien les règles du statut LMNP, ou à un Centre de Gestion Agréé. Ses honoraires, comptés dans les charges déductibles, contribueront d'ailleurs à réduire l'assiette fiscale de vos revenus de loueur.  Et sa déclaration vous évitera tout risque de contrôle de la part du fisc, tout en contribuant à la pérennisation de ce régime très favorable à l'investisseur.