LMNP d'occasion : Quels sont les 5 avantages d’un achat LMNP ancien sur le marché secondaire ?

L’investissement en LMNP ancien (appelé quelquefois LMNP d'occasion) connaît depuis quelques années un engouement auprès des investisseurs immobiliers cherchant des compléments de revenus immédiats ou à se constituer un patrimoine. 

Le marché de l’achat LMNP des résidences étudiantes, des résidences seniors et des EHPAD voit ses volumes progresser année après année. 

Investir en LMNP ancien sur  ces biens immobiliers est vu comme un bon moyen de constituer un patrimoine, sans s'en occuper soi même, et de se créer un complément de revenu . Ce complément de revenu sera à effet immédiat pour les acquéreurs qui vont payer sans crédit, ou à effet différé pour les investisseurs qui vont mettre en place un crédit sur 15 ou 20 ans.

Résumé des 5 avantages d'un investissement LMNP ancien sur le marché secondaire :

  • avantage 1 : Les prix des LMNP d'occasion sont plus attractifs que les prix du neuf.
  • avantage 2 : l'investisseur perçoit  des loyers immédiatement car la résidence est  déjà livrée et exploitée. Les loyers sont indexés et sont revalorisés généralement annuellement.
  • avantage 3 : la gestion est déléguée à un gestionnaire professionnel qui est responsable de son fonctionnement, de son entretien et du paiement du loyer
  • avantage 4 : un bail commercial long terme sécurise l'opération.
  • avantage 5 : la fiscalité sur les revenus locatifs (revenus BIC) est particulièrement favorable grâce à l'amortissement. La TVA de l'investissement , y compris sur des biens en LMNP d'occasion, est récupérée ce qui présente également un avantage.

 

A lire également : Pourquoi investir en LMNP en résidence gérée ?

Les résidences gérées - Quelles sont les plus recherchées ? Quels sont les gestionnaires exploitants les plus solides ?

Pour vous aider à sélectionner votre futur investissement LMNP, Revenu Pierre  vous aide à décrypter ce marché aux intérêts multiples. 

Certains seront plus intéressés par un achat LMNP en résidences d'étudiants, pour ses prix accessibles, d'autres rechercheront un achat LMNP en résidences seniors pour leur caractère patrimonial. Les plus sensibles au marché de l'achat LMNP en EHPAD souhaiteront ce type d'investissement pour la lisibilité de ses baux ou par la profondeur du marché.

En terme de gestionnaires sélectionnés, Revenu Pierre a acquis depuis 15 ans une connaissance pointue des gestionnaires exploitants. Nous avons régulièrement de belles découvertes ou des confirmations de gestionnaires très professionnels. Ils se reconnaitront...

Nous avons par exemple eu la chance de croire dès 2012, au développement du gestionnaire Pierreval (marque City Résidences)  depuis une dizaine d'années, développement et comportement qui ont maintenant été appréciés de tous.

2020 a été l'occasion de vérifier le sérieux du gestionnaire Privilodges, (exploitant de résidences d'étudiants ou urbaines),  qui a montré une résilience et un comportement parfait pendant la crise sanitaire 

2021 a été l'occasion de découvrir le professionnalisme d'un exploitant de résidences seniors de l'Ouest de la France, qui, apprécié de nos équipes, sera à n'en pas douter très appréciés des CGP nationaux.

Nos équipes, quelquefois passionnées et connaisseuses,  et vos conseillers en gestion de patrimoine vous accompagneront dans votre projet d’investissement immobilier qui correspond à votre sensibilité et au niveau de risque souhaité.

Découvrez les résidences gérées proposées à l'achat pour votre investissement LMNP, par Revenu Pierre

Les résidences étudiantes

Une résidence étudiante est destinée à accueillir pendant plusieurs mois au moins 70 % d’étudiants

Ce qui veut dire qu’elle peut également accueillir 30 % d’autres types de locataires, en priorité des jeunes travailleurs ou des touristes. Le taux d’occupation avoisine donc souvent les 90 à 100 %. 

L' investissement LMNP en résidence d'étudiants est considéré comme peu risqué. Elles ont bien résisté à la crise sanitaire de 2020. 

Pour vos investissements  2021 , notre résidence préférée  à Grenoble : le Hub, une résidence urbaine de nouvelle génération. 

Voir les résidences étudiantes

Les résidences d'affaires

Une résidence d’affaires est un ensemble immobilier collectif, composée de 80 à 120 logements, destinée à accueillir en priorité une clientèle de professionnels en déplacement, pour une durée allant de quelques jours jusqu’à 3 mois au maximum.

Les résidences d'affaires ont été particulièrement affectées par la crise sanitaire en 2020 et 2021. mais certaines ont mieux résisté et leurs loyers ont été payés à 100% . 

Pour votre investissement LMNP 2022, notre résidence favorite à Grenoble : le Hub, une résidence urbaine de nouvelle génération.

Voir les résidences d'affaires

Les résidences séniors

Ce sont des établissements réservés aux personnes âgées autonomes, le plus souvent de 60 à 80 ans.  

Le concept diffère de la maison de retraite classique médicalisée. Offrant des cadres et prestations souvent haut de gamme, le but de ses résidences est d’apporter un maximum de confort à leurs résidents pour maintenir leur autonomie le plus longtemps possible. Les résidences seniors favorisent aussi le lien social.

Nos résidences préférées sont situées en coeur de ville avec des services et des transports immédiatement accessibles.

Voir les résidences séniors

Les EHPAD

Un Établissement d’Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes, ou plus communément, une maison de retraite, est une structure médicalisée dédiée à l'accueil des personnes de plus de 80 ans en situation de perte d’autonomie et ne pouvant plus être maintenues à domicile.

Certains établissements comportent des unités dédiées à la maladie d'alzheimer. Exploités par de grand groupes solides, les investissements en EHPAD ont bien résisté à la crise sanitaire. 

Investir dans un EHPAD est toujours une bonne option pour votre investissement LMNP 2022.

Voir les résidences EHPAD

Comment acheter dans une résidence gérée ?

Pour réaliser un investissement LMNP dans une résidence gérée, vous pouvez :

  • Faire appel à un conseil en gestion de patrimoine
  • Vous appuyer sur les sélections des plates formes immobilières spécialisées en LMNP et vous faire accompagner
  • Réaliser vous-même votre propre sélection

 

Si vous avez une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales touchant à la location meublée, et si vous avez le temps nécessaire à consacrer à la recherche de biens en vente, rien n’exclut que vous soyez un excellent chasseur immobilier pour constituer votre patrimoine LMNP.  Vous aurez alors à répondre aux questions « quels critères  de sélection », « comment choisir », comment rédiger une offre… 
Le plus probable est que vous choisissiez les 2 premières options (le CGP ou la plateforme LMNP).

 

Dans tous les cas, une acquisition LMNP ressemble à une acquisition immobilière classique, avec en plus les thèmes suivants à traiter :

  • Choisir son régime fiscal (BIC réel ou micro BIC)
  • Mettre en place la comptabilité
  • Respecter les délais déclarations fiscales
  • Suivre son investissement
  • Eviter les chausses trappes
  • Se former aux renouvellements des baux commerciaux
  • Répondre aux questions de l’administration fiscales

 

En conclusion, acheter un bien LMNP en immobilier géré ne s’improvise pas. La rentabilité n’est pas, et de loin, le seul critère à prendre en compte lors de son investissement. Un accompagnement professionnel s’impose.

En savoir plus

Comment choisir une résidence gérée ?

Le choix d’un investissement LMNP en résidence gérée repose sur les 5 critères suivants :

  • Critère 1 : L’emplacement en considération de la destination de la résidence.
    Une résidence seniors sera par exemple prioritairement située en cœur de ville, avec des services accessibles et des transports faciles d’accès. Une résidence d’affaires sera située dans les quartiers d’affaires, et une résidence d’étudiants aura des moyens de transports à proximité immédiate. Nous éviterons en 2021 certaines résidences d’affaires trop liées aux aéroports, ou les résidences de tourisme qui ne fonctionnent que sur une seule saison (été ou hiver), ou des résidences seniors nécessitant l’usage de voitures pour accéder aux centres villes. L’emplacement sera donc analysé en fonction de la nature de la résidence.
  • Critère 2 : la profitabilité de la résidence. 
    Il est utile d’analyser les comptes d’exploitation de la résidence pour s’assurer que le gestionnaire soit en situation de réaliser des résultats positifs, lui permettant d’entretenir correctement et d’investir dans son outil de travail. Les taux d’efforts des loyers comparés au chiffre d’affaires seront analysés, un loyer trop élevé étant souvent le premier signe d’une exploitation faiblement rentable. Un taux d’effort de 20 % en EHPAD par exemple est un coefficient maximum dans les sélections de résidences. Une taille critique minimum est une condition permettant au gestionnaire exploitant de mieux amortir ses coûts fixes et donc d’optimiser son compte d’exploitation.
  • Critère 3 : une résidence aux normes
    Le respect des normes sera un critère à vérifier, notamment dans les EHPAD. Il pourra être utile de vérifier les résultats des commissions de sécurité, et de demander des précisions sur l’existence d’un plan de travaux. Les travaux passés réalisés seront un bon indicateur, tout comme les projets d’amélioration, de montée en gamme ou de rénovation.
  • Critère 4 : la solidité du gestionnaire exploitant.
    La santé financière du gestionnaire de la résidence est un point essentiel. L’analyse d’un gestionnaire exploitant devra aussi être faite aux regards de ses capacités opérationnelles : ses équipes, ses moyens techniques, ses capacités à optimiser le remplissage de la résidence. Depuis la crise sanitaire de 2020, le comportement de l’exploitant avec ses bailleurs est aussi devenu un critère de sélection. Les gestionnaires qui ont honoré 100% de leurs engagements contractuels, ou qui ont respectueusement négocié avec leurs propriétaires, seront à privilégier.
  • Critère 5 : la clarté du bail commercial.
    La durée du bail commercial restant à courir et son caractère ferme ou en 3/6/9, ou en tacite reconduction , sera un critère de solidité. Les cautions dans le bail (société mère), les clauses résolutoires, les conditions de renouvellement des meubles, les indexations de loyers, la répartition des charges sont les autres critères à analyser

 

La sélection d’une résidence gérée pour en faire un investissement LMNP réussi nécessite un accompagnement, ou une certaine expertise. Les conseils en gestion de patrimoine ayant une expertise dans le domaine permettront de sécuriser les opérations. Il sera toujours utile de vérifier leur domaine de compétence dans la location meublée, en s’assurant que ceux-ci appuient leurs conseils sur les référencements de plateformes spécialisées, comme Revenu Pierre.

En savoir plus

Où acheter dans une résidence gérée ?

La localisation de votre investissement LMNP est un choix qui résulte des réponses aux questions suivantes :

  • La résidence est elle située dans une région en développement, eu égard à la destination de la résidence ?
  • A long terme, sans la perspective d’une 2ème vie du bien immobilier, suis-je susceptible de le gérer moi-même ?
  • Les évolutions climatiques auront-elles un impact sur la valorisation de mon investissement ?
  • Les évolutions sociologiques auront-elles un impact sur mon investissement immobilier ?

 

S’il est admis que les régions Sud Est, Sud Ouest et du littoral atlantique attirent une proportion croissante de personnes âgées, on préfèrera investir en résidences seniors ou en ehpad dans ces régions.

 

Les grandes villes étudiantes (Aix, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nancy, Strasbourg, Lille, Nantes, Rennes, Clermont Ferrand, Montpellier) restent des destinations à privilégier pour les investissements LMNP en résidences d’étudiants. Mais une connaissance fine des marchés locaux et les mouvements attendus dans l'implantation des écoles ou des regroupements d’université, peuvent aussi donner lieu à des choix judicieux. (ex Orleans, ou St Etienne)

 

Le choix de la proximité géographique par rapport à sa région de domicile peut être un choix à moyen terme. Cela pourra faciliter la gestion en cas de gestion libre, ou permet de mieux comprendre les évolutions régionales que l'on vit au quotidien. La proximité géographique peut être retenue en cas d’investissement dans des résidences d’étudiants, seniors ou de tourisme. C’est beaucoup moins opportun en EHPAD.

 

Enfin, le choix des villes n°2 peut s’avérer judicieux à moyen terme, notamment pour les résidences seniors, si l’on croit à l’évolution sociologique récente d’une croissance des villes moyennes, expliquée par une recherche de qualité de vie et par l’essor du télétravail.

En savoir plus

Les étapes pour acheter dans une résidence gérée

Avant d’investir en LMNP, Il est important de se poser les bonnes questions :

  • Investir pour quoi :  objectif de complément de retraite, de constitution de patrimoine , de succession ? sur quel horizon de temps ?
  • Suis-je autonome dans ma gestion immobilière ou je souhaite déléguer la gestion ?
  • Définir les actifs immobiliers que je comprends et qui peuvent entrer dans mes objectifs ?
  • Définir le niveau de risque souhaité et ne pas oublier que l’immobilier reste de l immobilier, c’est-à-dire avec des aléas et qu’il est sage de conserver de la capacité financière pour faire face à  des loyers impayés, des travaux inattendus ou des incidents imprévisibles 

 

Une fois ces préalables posés et compris, vous êtes prêts pour vos faire accompagner :

  • En vous faisant proposer des choix d’investissements multiples
  • En faisant réaliser des simulations financières
  • En vous rendant sur place. Pas forcément en visitant le bien en résidence gérée, mais en visitant la résidence
  • En écoutant vos conseils pour le choix du notaire, de l’expert comptable : il est important que les professionnels choisis aient une expérience en immobilier géré

 

Vous passerez par une promesse de vente, qui comporte quelques spécificités, et vous deviendrez propriétaire au bout de 3 à 4 mois, une fois les dossiers finalisés et les droits de préemptions et de préférence purgés. S’il est bien rare de voir une commune préempter un appartement LMNP en bail commercial, il n’est pas rare de voir un gestionnaire exploitant user de son droit de préférence, et acquérir à votre place. Vous retrouverez le même lot, soit dans le patrimoine de l’exploitant, soit, plus souvent, revendu 30% plus cher avec un nouveau bail commercial.

En savoir plus

NOS NOUVEAUX BIENS LMNP : Nos 3 Derniers lots mis en commercialisation - Mis à jour en temps réel

48h Vous souhaitez
acquérir un bien LMNP ?